业主起诉开发商,会对开发商有什么影响(层高缩水，业主起诉开发商，一审、二审结果为何大相径庭？)

缩水层高是商品房销售中常见的纠纷，很多购房者为此走上维权之路，但结果往往不尽如人意。

湖南长沙的莫先生就遇到了楼层缩水的烦恼，为此状告开发商。一审败诉，二审胜诉。莫老师是如何实现反转的？

买房时层高缩水

于2017年，莫先生与公司签订长沙市商品房买卖合同，购买后者开发的房屋。合同:

该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架+剪力墙，建筑层数为2层，其中地上2层，层高为5.6米

本合同所称房屋室内层高，是指上下楼层或楼层与地面之间的垂直距离。层高低于合同约定值5%以上的，买受人有权解除商品房买卖合同。买受人解除合同的，出卖人必须自买受人要求解除合同之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按照实际付款日同期商业银行存款利率付给利息。买受人行使解除合同权的，应当在办理房屋交接手续之日起15日内以书面形式行使，否则视为放弃解除合同权。

合同中商品房层高的表述为标准层的单位层高，但首层和顶层的层高与其他标准层的单位层高有差异的，以政府批准文件为准。

合同签订后，莫先生支付了房款，公司也按照合同约定交付了房屋。然而，莫先生在验收房屋时发现，二楼高度与合同约定严重不符，实测二楼高度仅为3.95米。莫先生又委托一家公司对二楼的面积和层高进行了勘察。测绘报告确认实测层高与合同约定相差1.65米。莫先生要求公司改正并赔偿损失，被驳回，诉至法院。

庭审现场激烈对抗

一审中，ZH公司认为房屋符合规范及合同要求，政府相关部门通过了房屋相关质量的验收。对于莫先生提供的测绘报告，公司认为是莫先生单方面委托的装修工程公司，不具有权威性和独立性，不能作为依据。

ZH公司还向法院提交了几份证据:

证据1。涉案房产的销售宣传资料及销售前后的现场照片(光盘)，意在证明销售宣传资料中一楼高5.6米，二楼高3.9米，原告对此是清楚知道的；涉案物业显著位置悬挂巨幅海报，标明一楼高5.6米，二楼高3.9米，已尽到明确告知义务；

证据二。预测图说明，拟证明预测图说明中的建筑面积对照表记录显示一层高度为5.6米，二层高度为3.9米，已在长沙市房屋产权登记管理中心审核备案，ZH公司交付的房产符合合同约定，不存在违约行为，无需承担任何违约责任；《预测图说明》的审查备案时间是在原告购房之前。根据合同，层高以“预测图说明”的记录为准。

证据:房地产调查报告，用以证明:1。一楼高5.6米，二楼高3.9米；2.第一层和第二层的高度与施工报告的高度基本一致，即房产勘测和施工报告时政府批准的层高一致。

四。证据:建筑立面图，意在证明设计、报建、审批、测绘一层高5.6米，二层高3.9米，已通过审批，由长沙市房产测绘队测绘。长沙房产测绘队出具了《房产勘测报告》，发现实际勘测情况与施工方案基本一致，一楼高度为5.6米，二楼高度为3.9米。

莫先生还对公司提交的证据提出异议:其从未见过销售照片、广告等。由被告主张；合同明确约定房屋层高为5.6米，其按照层高支付房屋同等价款。

原告的诉讼请求在一审中被驳回

一审法院认为，本案争议的焦点是被告交付的房屋二层高度是否构成违约，是否承担违约责任。

首先，合同约定的商品房高度为5.6米，实际上二层高度为3.9米，这是双方确认的。庭审中，被告指出，由于该处只有一个空不能填两层，故该商品房买卖合同中的层高是对一楼标示层高的合理说明，且根据合同约定“一楼及顶层单元的楼层与其他标准层的楼层有差异，具体以政府批准文件为准& # 34；因此，被告已尽到了一楼与二楼高度差的告知义务。

其次，合同约定“该商品房层高为5.6米& # 34；但双方并不清楚层高是一层还是两层。建筑层高是否符合要求，以政府批准的规划设计为准。建筑立面图显示，设计、施工、审批、勘测的建筑一层高5.6米，二层高3.9米。长沙房产测绘队出具《房产勘测报告》，确定实际勘测情况为:一楼高5.6米，二楼高3.9米。由此可见，被告交付的房屋两层高度与该房屋的设计、报建、审批所要求的房屋高度是一致的。因此，被告交付的房屋符合政府批准的规划设计要求，原告主张的房屋二层高度应为5.6米。

最后，涉案房屋一楼和二楼的高度差为1.7米，可以清晰辨认。原告称对实际情况和房屋高度不知情，明显不合理，法院不予采纳。被告对原告履行了涉案房屋二层高度与一层高度不一致的告知义务。故被告交付的涉案房屋符合规划设计要求，原告要求被告承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

一审法院裁定驳回原告的全部诉讼请求。

二审:撤销原判，开发商赔偿业主损失

莫先生不服一审判决，提起上诉。

二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，双方合同约定的商品房高度为5.6米，但涉案交付房屋的二层实际高度为3.9米。即使涉案房屋二层实际高度符合设计、报建、审批、规范等要求，也不能认定其符合合同约定，故ZH公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。ZH公司称，莫先生在购房前就知道并认可涉案房屋二层高3.9米的情况，但未提供确凿、充分的证据予以证明，故法院不予采纳。本案中，双方在合同中未约定层高误差的违约责任，但涉案房屋二层实际层高不符合合同约定，影响了涉案房屋的通风、采光、使用等方面，一定程度上降低了涉案房屋的交易价值。根据公平合理的原则，公司应适当赔偿莫先生的损失。

二审判决:1。撤销原判；2.ZH公司赔偿莫先生损失9万余元。

提醒:故事高度缩水的原因很多，情况复杂

几经周折，莫先生终于打赢了官司。

房网提醒购房者，目前普遍适用的《商品房买卖合同》文本，只有对商品房层高的约定，很少有对房屋净高的约定。现实中，商品房实际层高与合同约定不符的情况屡见不鲜，原因多种多样:

一、开发商的变更规划

在商品房建设中，开发商不得擅自改变建筑的规划设计。但在实际建设中，由于各种因素的影响，开发商往往通过正规程序变更规划设计，导致商品房层高发生变化。

二是施工方把关不严

还有一种情况是施工方把关不严，施工失误，导致实际层高与合同约定不符。

第三，开发商故意隐瞒

一些开发商故意隐瞒房源事实，欺骗消费者。根据《商品房买卖合同》的规定，买受人因虚报层高被欺骗的，买受人可以依据《合同法》的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除《商品房买卖合同》，开发商可以赔偿损失。

而莫先生的经历告诉我们，开发商违约的认定并不容易，一旦提起诉讼更是旷日持久。因为法院在审理这类案件时，不仅要参照面积误差处理原则，还要结合我国现行的住宅设计规范，衡量开发商违约给购房者造成的实际损失。同时，应根据开发商违约的情况，确定购房者应达到的举证责任和举证程度，最终本着公平和诚实守信的原则，做出公平公正的判断。

买卖双方在签订商品房买卖合同时，可以就层高误差或可能的设计变更进行约定，做到有备无患，避免诉讼。纠纷产生后，购房者不妨尝试找有经验的专业机构，如房产网，与开发商协商，以期在短时间内获得最大利益。

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