借名买房纠纷案由(借别人姓名买房，所有权属于谁？)

辛刚佐

本报记者陶玉琼

建议核心房屋所有权证的登记名称具有推定效力，在没有充分相反证据的情况下，可以作为判断房屋权属的标准。

房子是自己掏钱买的，房产证上却是别人的名字，现实中并不少见。近年来，由于限购政策、贷款条件等因素，为了享受一些购房优惠，很多人会选择借用他人名义买房，以方便房屋交易顺利进行。但在借名买房的情况下，房子登记在别人名下，风险很大，也导致很多纠纷。

那么，法律是如何规定实践中购房者打着规避相关政策或享受优惠的幌子购房，因登记人与实际购房人不一致而产生纠纷的？

[典型案例]

因为Xi实行住房限购政策，大学刚毕业的周晓因为户口不在当地，还没有开始缴纳社保，没有资格购买商品房，所以以朋友小吴的名义与开发商签订了购房合同，小吴的名字也登记在房产证上。后来周晓在Xi安落户，通过人才认证取得购房资格后，让小吴去房产部门办理房屋过户，小吴却找各种理由推脱配合。无奈之下，周晓向法院提起诉讼，要求确认他对该房屋的产权。

[法官的陈述]

Xi市中级人民法院审判员袁冠雷

“一般来说，房屋所有权证上登记的姓名是判断房屋权属的标准，也就是说房屋登记了姓名，产权人是谁。”袁冠雷说，《民法典》第二百零九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定:“依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第216条规定:“不动产登记簿是所有权的基础和物权的内容。”可见，我国不动产的产权是登记公示的，不动产登记簿是不动产所有权和内容的依据，不动产登记簿记载的权利人是权利人。

“名义购房中，实际权利人以他人名义支付购房款，以名人名义登记房屋，往往是因为规避购房资格限制、获取贷款、逃避债务等原因。虽然法律没有明确禁止这样做，但也是不鼓励的。”袁冠磊说，在现实生活中，他作为借款人的实际所有人，以他人名义购买房屋，并以他人名义登记房屋，致使不动产登记簿上登记的所有人并非实际所有人，由此引发了很多房屋权属纠纷。法院在处理实际购房的登记人与投资人的不一致和纠纷时，会在物权规定的基础上，按照公平原则和信守合同原则，进行综合裁量。

“一般情况下，如果借名购房过程中没有其他无效原因，如违反法律、行政法规的强制性规定、违反公序良俗原则等，借款人可以根据实质代理关系要求名人将房屋过户到自己名下。”据袁冠磊分析，在该案中，如果周晓能提供自己与小吴签订的书面协议，如借名购房协议、代他人持有房屋协议等，证明其与小吴借名购房存在法律关系，或者能提供其他证据证明其对该房屋进行了投资 已经实际居住使用，且确实是该房屋的实际所有人，可以要求小吴配合办理房屋过户手续，实现其对涉案房屋的债权。 但是，如果周晓直接向法院起诉，要求确认涉案房屋属于他，在法律上是不能成立的。因为根据《民法典》确立的物权公示原则和不动产物权登记的生效原则，除法律另有规定外，不动产物权的变更应当办理变更登记手续才具有相应的法律效力。因此，在未办理法定变更登记手续完成产权公示之前，不能依据借名购房的合同关系直接认定借款人为该房屋的产权所有人。也就是说，周晓证明自己和小吴之间存在借名买房的法律关系，只能拥有基于合同关系的请求权。在办完过户手续之前，房屋产权仍归房产证上登记的小吴所有。

“实名买房风险很大。最好不要尝试。”袁冠磊提醒，如果实在不得已需要借名买房，应提前规避风险。首先，作为出资购房的实际产权人，应与名义产权人签订协议，书面明确约定“以借款名义购房，以借款名义登记”，确定房产的实际出资人和所有权人；其次，购房时，实际产权人应从自己的账户中支付房款，并保留购房合同、借款合同、过户凭证、向银行按揭付款的付款凭证等相关资料的原件，以免发生纠纷时有据可查；最后，可以设立“反向抵押”，即通过签订抵押合同，将登记在他人名下的房屋抵押给实际出资的真实购房人，使购房人的利益得以保全。

作者:陶玉琼

来源:陕西日报