借名买房纠纷案例(“借名买房”到底靠不靠谱？涉及这些情况时要注意了→)

新海南客户端、南海网、南方都市报

记者:王天宇

房产是家庭中重要的财产之一。

但是在现实生活中

由于限购政策，逃债，

隐藏财产、获得贷款等因素。

“借名买房”时有发生。

而这种事情经常发生在

熟人、朋友或亲戚之间

「借名买房」靠不靠谱？

“以名买房”的相关操作

潜在的法律风险是什么？

“以名买房”

将争端提交法院

以名字买房

可能会导致亲戚反目成仇，

朋友变成敌人的情况发生了。

这不是。

这件事发生在海南三亚。

引起争论

刘军带着表妹朱鹏和嫂子王千

起诉

//2009年至2014年//

2009年至2014年，朱鹏先后送给刘军330余万元，请刘军帮助其进行财务投资。2014年1月至3月，刘军在三亚购买了三套房，一套在朱鹏名下，另外两套在王千名下，共计301万余元。

//2015年9月至10月//

2015年9月至10月，刘军先后将三套房的认购手续、交款凭证等材料交给朱鹏，并要求朱鹏、王千将其在三亚的房屋收归己有，收归后由朱鹏、王千居住使用。

//2019//

此后，双方在房产归属问题上一直存在争议。2019年，刘军起诉朱鹏、王千，请求法院判令三套房屋的实际购买人及产权人为刘军

法院一审审理后认为，没有证据证明双方之间存在“假借名义购房”的合同关系，故法院驳回了刘军关于涉案三套房产系假借刘军名义购买的诉讼请求

但该案二审改判，二审法院认为，朱鹏在刘军购买三套房前并不知情，事后双方也未约定用朱鹏的投资款购买三套房。朱鹏的投资及相应的投资收益未转化为购房款。对此，法院判决三套房产的实际购买人及房屋所有权归刘军所有。

“以名买房”

有各种各样的原因和形式。

实际上

上述案例并非个例。

十一月二十五日

记者在网上搜索中国裁判文书发现，

“借名买房”引发的纠纷时有发生。

相关纠纷的原因和形式很多，比如规避购房资格、逃避债务、隐匿财产、获取贷款等。这种猜测游走在法律边缘，司法实践中也有部分因缺乏相关证据而不被法院认可。

一个

//

海口的马斌和赵丹是夫妻，因为2015年和2017年以女儿的名义买了两套房子，之后两人发生了纠纷。夫妻二人将女儿诉至法院，想拿回房子，但女儿称，她和父母并没有签订名下买房的协议，这两套房子是父母给她的房产。

对此，法院认为，原告对其“借名买房”的主张未作出合理解释，也未提供充分证据予以证明。因此，虽然马斌、赵丹出资购买并经营了涉案的两套房屋，但不能认定为“挂名购房”。涉案两套房屋现登记在女儿名下，登记具有公信公示的效力。在没有其他证据足以对抗公信公示效力的情况下，涉案两套房屋的所有权归马斌、赵丹的女儿所有。(本文当事人均为化名)

2

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此外，在海口另一起兄妹“借名买房”纠纷中，哥哥刘强以姐姐刘佳的名义购买了姐姐的公寓。刘强一家在这套公寓住了10多年后，2020年，刘佳将哥哥和嫂子告上法庭，要求法院判令他们立即搬出房子。

但法院审理后认定，该房屋系被告购买，无需搬出涉案房产。(本文当事人均为化名)

律师声明

要求

什么情况下可以成立“以名买房”的关系？

回答

事实上，近年来，随着房产价值的增加，实践中常见“名人”在办理完购房手续并将房屋登记在自己名下后，试图将房屋据为己有，却不承认与借款人就其名下购房事宜有过约定。那么，什么情况下可以成立“以名买房”的关系呢？

对此，海南郭喜安律师事务所律师陈红表示，实名购房是指实际购房人(借款名人)为规避有关房地产、信贷、税收等方面的法律政策，借用他人(名人)的名义购房，并将房屋登记在产权人(名人)名下的情形。

“一般情况下，‘借名买房’，除房屋登记在名人名下外，名人不享有房屋买卖合同约定的权利和义务。”陈红说，因此，只要符合“以名买房”的特征，就可以认定“以名买房”的关系成立，比如非拆迁户以拆迁户的名义购买回迁房。

确定“假借名义买房”的关系，主要看购房款来源、哪一方装修使用、哪一方持有产权证和发票、契税票据和物业费票据以及是否签订《假借名义买房协议书》等实际情况。

要求

规避限购政策能拿到房子的产权吗？

回答

在日常实践中，“借名买房”关系的确认并不是借款人权益实现的终点。实践中，由于借名政策的规避，合同的效力经常受到质疑，从而引发纠纷。那么，规避限购政策，在名下买房，可以获得产权吗？

“这个问题在司法实践中是有争议的。能否取得房屋产权，要看‘借名买房协议’是否有效，以及事后借名是否符合购房政策。”陈宏表示，一些判决认为，限购政策是房地产市场的行政调控和管理手段，不是法律、行政法规的强制性规定，而且“借名买房”实际上占用了名人的购房指标，属于个人之间的调整，不会导致限购政策空的落地，不会损害公共利益和公序良俗原则。因此认定借名买房的协议有效。当借款人因自身条件变化或政策调整符合购房政策时，将决定由名人为借款人办理房屋转移登记手续。

但部分判决认为，“借名买房”的目的是规避和地方的限购政策，通过投机性购房获取额外的不当利益，司法机关不能纵容不合理的住房需求和投机性购房。因此，“借名买房”的约定因损害社会公共利益和社会秩序而被认定无效。

要求

“借名买房”的事实是存在的。协议有法律效力吗？

回答

陈红认为，“以名协议买房”的效力不能一概而论，需要具体情况具体分析。

根据《民法典》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，强制性规定不会导致民事法律行为无效的除外。违反公序良俗的民事法律行为无效。”判断借名购房协议是否有效，一般需要考虑借名购房的原因、是否违反效力的强制性规定以及是否违反公序良俗原则。陈红表示，如果“借名买房”的行为违反了效力的强制性规定和公序良俗原则，那么“借名买房”就是无效的，比如借名购买经济适用房，如经济适用房、人才房等。这些行为不仅扰乱了对保障房的监管秩序，也侵害了其他符合条件的购房人的合法权益，损害了公共利益，因此“借名购房”是无效的。

要求

「实名买房」后有哪些潜在的法律风险？

回答

针对这个问题，陈红认为潜在的风险有:因违反公序良俗原则，协议无效，借款人无法取得房屋的产权；如果名人反悔承诺借名购买普通住房，或者名人死亡，其继承人不承认借名事项，导致借款人需要提起诉讼；房屋被名人转让或抵押，或被法院强制执行，导致借款人权益受损等等。

虽然不鼓励利用“借名买房”抢占房产资源，获取不正当利益，但如果被迫选择“借名买房”，借款人应寻找可靠的名人，避免因名人本身的债务导致房产被法院查封；签订书面协议以名字买房或房产持有协议。如果没有书面协议，建议再签；收集并保存所有与实际购房相关的资料，如投资记录、购房发票、契税票、物业费票等。，并控制财产的占有、使用和收益权益；一旦房屋符合过户登记条件，建议立即办理过户手续。如有争议，建议咨询专业人士，必要时提起诉讼。

来源:南方都市报