亲戚偷了我家的钱怎么办(祖宅被堂兄偷偷卖掉，合法吗？该怎么办？) - 其他

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■点击右上角“杨在明征地拆迁律师”头条“关注”，私信回复“咨询”，即可享受一对一法律服务咨询。
■杨在明征地拆迁律师，致力于为被征收人提供专业周到的法律服务。

最近，于明律师接到了一位客户的咨询。他的爷爷奶奶在农村留下了一大片宅基地，大部分房屋因年久失修而倒塌，只剩下几间房。他的父亲和叔叔婶婶都去世了，现在只有几个同代的堂兄弟。

前不久，他听说他的一个表亲偷偷卖了他的祖屋，买家买下后，又加了一部分。当事人很愤怒，却不知道如何维权。

本案是农村宅基地使用权和房屋所有权的继承和转让问题，涉及诸多法律关系。让我们逐一分析:

1、关于宅基地

宅基地是农村村民用于建造房屋及附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和院落。宅基地和地上房屋属于不动产。宅基地所有权作为一项物权，由本集体经济组织成员共同所有；宅基地使用权作为用益物权，按照“一户一宅”的原则，由村民向集体经济组织申请。因此，宅基地使用权只能以户为单位分配给本集体经济组织成员，由本集体经济组织在本户内具有成员资格的全体成员共有。本集体经济组织成员以外的人，包括村民和城镇居民，都不能取得宅基地使用权，特别是城镇居民是绝对禁止的。但是有一个例外，就是以前有宅基地的村民，在城市定居后自愿有偿离开宅基地，不能强制离开，这也是为了防止老无所依，一个进城打工的农民。

2、关于法定继承

根据《民法典》关于法定继承的规定，遗产的第一顺序继承人为配偶、父母、子女。子女先于被继承人死亡的，子女的直系子孙为代位继承。本案涉及时间长，亲属关系复杂，成员众多，需要很长时间去了解和梳理其婚姻状况、生活状况、死亡时间、是否有遗嘱、遗嘱效力等。所以这里就不具体分析继承份额了。根据本案当事人的陈述，可以认定本案当事人及其表兄弟姐妹具有继承祖父母财产的法定权利。

3、关于宅基地的继承

自然资源部已经明确答复:“农民宅基地使用权可以由城镇户籍的子女继承，并依法办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。根据房地合一原则，继承人继承房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能单独继承。《不动产登记实务规范(试行)》明确规定，非农村集体经济组织成员(含城镇居民)继承房屋、占用宅基地的，可以按照有关规定进行确权登记，并在不动产登记簿和证书的附栏中注明‘所有权人是农民集体经济组织原成员房屋的合法继承人& # 39；。但是，没有房子的宅基地不存在继承问题，要么家庭剩余成员继续使用，要么被收回。

这种情况下，如果爷爷奶奶家没有其他人，那么房屋已经倒塌，宅基地无法被继承人继承和使用。根据前述自然资源部的回复，未出售的宅基地及其上的房屋的使用权可以依法继承，前提是作为遗产的房屋始终存在且不能重建，且重建的房屋不是原房屋。在遗产分割前，本案当事人及其堂兄妹共有前述房屋所有权和宅基地使用权。

4.关于宅基地的转让

首先，宅基地使用权是为了保障本村村民的居住需求。不能卖给本村村民以外的其他村民。特别是严禁向城镇居民销售。只能有条件出售给本村村民，出售或出租后不能获得新的宅基地。当然，现实生活中也存在其他村的村民和城镇居民通过村委会、村民小组、村民个人分配或购买宅基地使用权和地上房屋的情况。纠纷发生后，法院会因为一些历史原因平等考虑利益，这不是一刀切。

5.关于无权处分

《民法典》第三百零一条规定“处分共有不动产或者动产，对共有不动产或者动产进行重大修缮或者改变性质、用途，应当经按份共有人或者占三分之二以上的全体共有人同意，但共有人另有约定的除外”。也就是说，在没有其他无效法律行为的情况下，部分共有人和不足三分之一份额的共有人的处分行为是效力待定的行为。其他共有人拒绝追认的，处分无效。

本案中，宅基地及地上房屋出售给其他村村民或城镇居民的，当事人可以先申请确认买卖合同无效。如果合同无效，买受人自然就失去了取得宅基地使用权和房屋所有权的前提。即使办理了宅基地使用权登记和房屋所有权变更登记，当事人也可以申请注销。那么根据《民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，可以要求买受人返还房屋。买方的损失只能由卖方索赔。

如果买受人是本村村民，由于部分继承人对未分割的遗产没有处分权，所以即使买卖合同有效，买受人也不能在未经其他继承人同意的情况下，要求取得宅基地使用权和房屋所有权。本案当事人不同意转让的，有权要求买受人退房。除非有一种情况，即买受人支付对价，善意取得并依法办理变更登记。根据不动产物权变动登记原则，买受人取得了宅基地使用权和房屋所有权，当事人无权要求买受人返还房屋，只能要求出卖人赔偿损失。

在明律师看来，本案的具体救济方式首先应该是确认所有权，确认当事人的继承权，确认当事人对涉案宅基地的使用权和房屋所有权，然后确认买卖合同的效力和不动产变更登记，再根据具体情况要求买受人退房或出卖人赔偿损失。还涉及到房子的价值，继承的份额，房子盖章部分的处理。如果房屋拆迁重建，还涉及到丧失产权的确认问题。

问题看似简单，其实法律关系很复杂。专业人士需要做大量的调查取证，制定相应的对策，根据情况的变化采取不同的诉讼措施。关键问题是要明确继承关系，争取大多数继承人的支持，以利于诉讼活动尽快进行，使维权途径多样化，更高效、更积极地维权。

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网友点评

凡间来客

2022-03-14 05:46:04 回复

子孙为代位继承。本案涉及时间长，亲属关系复杂，成员众多，需要很长时间去了解和梳理其婚姻状况、生活状况、死亡时间、是否有遗嘱、遗嘱效力等。所以这里就不具体分析继承份额了。根据本案当事人的陈述，可以认定本案当事人及其表兄弟姐妹具有继承祖父母财产的法定权

小熊环游记

2022-03-14 04:59:32 回复

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爷就是这么霸气

2022-03-14 03:10:14 回复

复杂，成员众多，需要很长时间去了解和梳理其婚姻状况、生活状况、死亡时间、是否有遗嘱、遗嘱效力等。所以这里就不具体分析继承份额了。根据本案当事人的陈述，可以认定本

抚剑听風

2022-03-14 02:52:35 回复

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尽兴酣饮

2022-03-14 07:08:05 回复

的价值，继承的份额，房子盖章部分的处理。如果房屋拆迁重建，还涉及到丧失产权的确认问题。问题看似简单，其实法律关系很复杂。专业人士需要做大量的调查取证，制定相应的对策，根据情况的变化采取不同的诉讼措施。关键问题是要明确继承关系，争取大多数继承人的支持，以利于诉讼活动尽快进行，使维权途径多

苏华固淑

2022-03-14 02:35:43 回复

还能这样?

胡羽文苛

2022-03-14 02:35:43 回复

不会吧

景伟政国

2022-03-14 02:35:43 回复

不气不气抱抱

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