关于法律可以提出的问题(业主维权纠纷法律问题)

作者:四川金濠律师事务所刘浩

《民法典》财产权中的“建筑物区分所有权”，作为业主的“成员权”，赋予每一个业主对住宅、营业用房等建筑物专有部分的所有权，以及对物业共有部分的共有权和共同管理权。

现实生活中，业主的合法权益受到侵害的情况时有发生。本文以一位业主法律咨询的朋友为例，简要说明他所面临的困境和作者的观点。

前来咨询的业主说，他所在的小区，上一届业委会履职期结束后，召开了业主大会选举新一届业委会，但候选人没有通过投票，新一届业委会未能选举产生。但在上一届业委会中，小区公共收益直接交给了几个竞选新一届业委会的业主，他们以无合法身份充当业委会，未经业主大会表决就将小区公共收益用于项目建设。只公布了项目支出总额，没有公布支出明细。由于小区其他业主称自己合法权益受损，但街道、社区多方调解未果。维权业主以小区公共收入实际管理者为被告提起知情权诉讼，法院未予受理，希望寻求法律帮助。

本案的特殊之处在于，小区公共收入的实际控制人不是选举产生的业主委员会，而是选举产生的未通过投票的业主。那么，其他业主如何维权就成了一个棘手的问题。

经相关检索，法院普遍认为，业主知情权纠纷是指因业主要求业主大会或者业主委员会公开依法应当向业主公开的信息和情况而引发的纠纷。业主作为建筑小区的共有人，有权了解涉及小区共有的相关信息和资料。业主知情权纠纷主要发生在业主、业主大会和业主委员会之间，以业主大会和业主委员会为被告。

被告作为小区公共收益的实际所有人，能否就业主的知情权提起诉讼，要求其公布相应的账目明细？

笔者认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正案)

第十三条所有权人请求公布和查阅下列应当向所有权人公开的信息和资料的，人民法院应予支持:

(一)建筑物及附属设施维修基金的筹集和使用；

(二)管理规约、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会的决定和会议记录；

(三)物业服务合同、共用部位的使用和收益；

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的配置；

(5)其他应向业主披露的信息和资料。

这个司法解释并没有限制与业主知情权相关的信息披露主体必须是业委会或者业主大会。笔者认为，只要能证明被告的主体是管理社区公共事务或社区公共资金，作为社区业主，就应该有权主张知情权。

本案中，虽然小区在业委会换届选举中没有成功产生新的业委会，但此前的业委会已经将公共利益交给了一些正在竞选新的业委会的业主，这些业主实际上是在行使小区公共利益的管理和控制职能，业主对其管理过程中实施的项目应当享有知情权。

就我们目前的社会状况而言，现实生活中存在大量未能成立业委会的小区，在小区公共收益管理和物业公司管理服务中侵犯业主知情权的事件也不少。比如本案所涉及的小区，部分业主实际上承接了小区的公共利益，其管理行为甚至可能存在违法行为(如未经业主大会授权，超越资金管理权限，违反财务管理规定)和违法行为(涉嫌挪用公共利益，侵占小区公共资金等)。).在实际的矛盾解决中，社区和街道部门很难对其形成刚性制约和监督，迫切需要探索有效的司法解决方式。

下一步解决维权困境的几点建议:

1.尝试以民事侵占为由提起民事诉讼，要求侵占小区公共资金的业主返还财产、恢复原状、赔偿损失；或者以构成侵占罪为由提起刑事自诉。

2.尽快召开业主大会选举新一届业委会。根据《民法典》，地方人民政府有关部门有对业主大会的成立和业主委员会的选举给予指导和帮助的职能和责任，应当积极协调小区所在街道办事处，尽快选举成立合法的业主委员会。以依法成立的业主委员会为主体，清理检查公共收益资金使用情况，维护业主合法权益。

3.及时修订完善管理规定，明确私自转移公共收入资金和擅自违规使用公共资金的法律后果。