郑州律师咨询免费24小时在线(郑州楼市免费法律咨询（一）：12个典型问题整理)

2015年5月23日下午，郑州楼市邀请大成律师事务所5位律师，为郑州楼市数十位粉丝进行了一场免费法律咨询公益活动，现场解决了数十位朋友的诸多问题。现将一些有代表性的常见问题进行挑选、整理、归纳，供大家参考。文中具体建筑物、名称、金额等。都是模糊不清的，为了保护隐私。

这次法律事务的咨询主要集中在以下几个主要方面:国内购房者购房意外、中介欺骗、小开发商违法合同或操作、担保公司债务等。大家以后要多注意这些方面。

不要感谢陆、、、妮琪、袁、张永存律师以及大成律师事务所众多见习律师的辛勤付出和敬业精神。

这种公益免费活动今后还会继续。

律师咨询会之后，有两件事一直萦绕在我的脑海里:

1.一年六年前，我在中国买了房子。目前剧情没了。原来几万业主还在犹豫是退钱还是等房子。其实业主对房子还是抱有希望的。他不知道就算你退钱了，估计钱也没机会了，但是他还是对房子抱有希望，还是不甘心，还是相信开发商的承诺拿地等等。

2.一个把钱放在三家担保公司的粉丝，其中两家已经有麻烦了，但是他对第三家担保公司还是抱有希望，觉得回报率比较高，不愿意把钱拿出来，还是相信担保公司领导吹嘘的泡沫和大能力。

我只是在想，穷人真的就一定有可恨的地方吗？为什么打完了还不醒？

一个

咨询问题描述:

2013年买的商铺，合同约定半年交房。但是，到目前为止，开发商还没有和业主办理正式合同，办理证书。商铺目前出租，开发商以当时价格太低为由索要差价，否则不予办理房产证。业主资料齐全，包括:购房合同、收据、过户证明等。，并希望按约定交付房屋并赔偿一定违约金；或者退房退钱并赔偿一定违约金。

律师建议:

首先，如果对方态度好，建议可以协商解决；

短时间内，如果没有实质性的解决方案，建议双方迅速通过法律途径解决，按购房款向法院提起诉讼，由法院判决开发商履行过户手续。在执行过程中，涉及到第三方租户的协调和租赁合同的办理，需要开发商的协助。

2

咨询问题描述:

几年前，朋友说有个楼盘要开发。当时我没有证书，但出于对他的信任，我交了几十万。现在这个项目没了，现在钱也回不来了。已经有人起诉了，法院也已经胜诉了，但是钱是要不回来了。他有房产，有车，却不还钱。他能把钱拿回来吗？不能以诈骗罪起诉。

律师建议:

合同欺诈的构成要件是欺诈人的欺诈故意，取证困难。建议起诉对方违约。

三

咨询问题描述:

两个月前看中了一套二手房，签了中介提供的三方合同，交了定金。现在马上60天就要到期了，业主还没有解除抵押。中介一直在催房东付房贷款。楼主不同意非金融监管。这套房子一直不顺利，房主一直拖着房贷，现在不要了。签好的协议后续会不会有什么影响，会不会对他不利？我能拿回我的押金吗？

律师建议:

押金的偿还取决于合同的约定。一般来说，如果能证明业主违约不能履行合同，违约方需要双倍返还定金。

协议约定的是甲方自行解除抵押，并可以违约为由要求甲方不再继续履行以下义务；同时，要告知中介和业主，不是口头或者电话，尽可能通过短信告知，并保留来往短信内容作为证据。

律师建议的短信通知:

由于甲方未能如期履行义务，合同无法如期履行，背离了合同的初衷，给我和我的家庭造成了一定的损失。希望三方能尽快协商解决押金退还问题，否则我将保留通过法律途径维护自己合法权益的权利。

律师函的措辞，在律所，一般要2000元。楼市爱好者可以参考一下。二手房手续复杂，市场上可靠的中介也不多。建议你慎重购买或者找米家。我们会帮你筛选，给你建议。

四

咨询问题描述:

把300万放在投资担保公司或者不回来了怎么办？

律师建议:

目前投资担保案件很多，也在加强监管和处理，可以尽快考虑诉讼。谁先起诉，谁先受益。

五

案例描述:

2014年4月，与建业泰鸿国际城签订购房合同，约定外立面为“砖加局部油漆”。然后开发商发通知说“政府对外立面消防等级的要求需要将外立面换成真石漆，并签订补充协议”，有业主去签字领取了200元购物卡。期间业主联名回复开发商不同意，向二七区委、省委、房管局维权，均告失败。业主要求开发商按合同履行责任怎么办？

律师回复:

如果业主没有签收开发商关于变更的任何文件和通知，可以共同与开发商沟通，要求其在合同约定的三个月内达到之前的装修标准。开发商不履行，可以要求退房；如果开发商拒绝退房，可以拿着相关证据起诉。

六

案例描述:

年初在一家房产中介看中了一套房子，按照正常流程签了合同，交了费用，准备了材料。现在发现这是“合同诈骗”。中介伪造房屋、业主等信息。，以及了解到这一点后，该怎么去咨询这件事？能不能认定为诈骗？

律师回复:

1.欺诈有两种:民事欺诈和刑事欺诈。这种合同诈骗能否达到刑事诈骗，需要公安部门根据当事人提供的线索和信息进行综合评估。

2.根据合同诈骗罪的列举，非法占有个人财产、虚假合同、伪造签名、欺骗等。，具备诈骗罪的构成要件。

3.不要轻易接受当事人的部分退款，直接找涉事单位负责人协商，要求公司处理，提出赔偿标准。

4.达不到立案标准的，准备对中介公司提起民事诉讼的相关材料，并提供证据。

今天郑州楼市联系了失主，我们表示愿意协助这位球迷打官司，免费追回被骗的钱。粉丝表示已经和中介达成退款，这是一个不错的结果。

七

咨询问题:

拆迁补偿不到位。这是一个城市里的村庄。拆迁前，它和拆迁办签了协议。财产属于村委会。现在它有几万套公寓。后来办公室和村委会换了队。村委会没有执行这个协议，因为是跟办事处签的，不是村委会。我该怎么办？

律师回复:

在签署协议之前，一定要确定执行机构。为了高效工作，拆迁办当时可能会承诺要什么给什么，但拆迁办不具备主体资格，只在协议中承诺协调处理。所以在签协议的时候，一定要确定协议持有人是否有执行资格，是跟村委会签还是跟拆迁办签，否则协议最多只是空张支票。对于这类案件，不建议走法律程序，诉讼可能会败诉，败诉后会更加难以处理。可以去上访，第一关，也可以去拆迁办谈，两条腿走路。

八

问题咨询:

买商铺回租，和商业公司签协议，不靠谱。到时候退不了怎么办？置业公司会承担责任吗？可以通过法律途径挽回损失吗？

律师建议:

一般签协议的时候都是和商业公司签，而不是和开发商场的房地产公司。商场经营不好，租不回来，责任方只能是签约的商业公司。从法律上讲，房地产公司不是合同的主体，不承担违约责任。

九

问题咨询:

和某写字楼签了租赁协议，买了写字楼，房子还在奠基阶段。现在我想结账。置业顾问回答我只退房不退钱，或者只能通过关系退房子。我能问你房子是否能被归还吗？

律师建议:

租赁协议违反商品房预售制度，协议的存在以合法的形式掩盖了非法目的。首先，购房者可以和开发商沟通。如果沟通失败，他们可以考虑采取法律手段。

10

问题咨询:

借钱给一家国有公司，公司无力还贷，想用房产抵贷。房产属于公司资产，但不能转让。房子现在在自己手里，已经租出去了。有什么办法可以把房子过户到自己名下？

律师建议:

国有房产属于国有资产，不可能通过合法途径取得房产证，但公司申请破产后只能通过法院拍卖，出价高者可以得到房产。建议将房产抵押，让自己先成为抵押权人。即使公司申请破产，抵押权人也将享有优先于一般债权人的受偿权。

11

问题咨询:

去年10月份买了房，后来没有及时办房贷。当时利率上浮15%。无法获得抵押贷款的问题在于获得贷款的银行。现在需要重新抵押贷款。可以享受目前的基准利率吗？现在政策变化大，能不能等到利率更低的时候再办房贷？

律师建议:

如果现有的房贷银行不能提供基准利率，可以换另一家银行重新申请房贷。能否观望取决于开发商的态度。根据合同约定，在一定期限内不办理的，个人需要承担违约责任。

12

咨询问题描述:

2012年在港区买了房，2013年交房。现在的问题是我们知道这个项目目前五证不全。我可以退房并退款吗？

律师建议:

建议先咨询项目所在地的房管局或土地局，弄清楚这个项目的文件为什么不统一，弄清楚开发商有没有让文件无法执行的瑕疵，确定文件无法执行，再起诉。如果要退房，直接起诉协议无效。

未经许可禁止转载。许可后转载，开头要注明以下格式:

转自微信公众平台【郑州楼市】[微信账号:zzloushi]

主编微信(88371392)为您服务多年。欢迎投稿:[email protected]

关注本公众微信号(搜索zzloushi或郑州楼市)了解更多信息。