明伦律师事务所官网(未与中介方签订协议，就不构成“跳单”了？法律界人士解疑释惑)

来源/东方IC

近日，一则关于艺人Jason和Nana买下6200万豪宅疑似“跳单”的故事，引发网络热议。在这一热点事件中，是否“跳单”成为焦点。什么是“跳单”？哪些行为会构成「跳单」？如果中介没有和客户签订协议，不构成“跳单”吗？针对这些市民关心的问题，记者采访了多位法律界人士，帮您解惑。

被咨询的律师说他对这个案子不乐观

“跳单”，中介圈的行话，是指委托人在接受中介的服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕过中介，直接签订合同，不支付中介费的行为。北京盈科(上海)律师事务所资深房地产、保险律师刘健总向《新民晚报》透露，2020年8月，事件中的爆料人H先生找他咨询“跳单”问题，H先生通过微信发了很多证据，要求提供专业的法律意见。刘建一说，他提供的是免费咨询服务。2020年，H先生反映之前带Jason和Nana看过两次房子，是思南公馆341.77平米的房子。但是，明星夫妇直接和房东私下交易。

“我当时仔细分析了这些材料，觉得这些证据大部分都不清楚，关键证据缺失，很难证明杰森和谢娜芳是跳单。”刘建一表示，基于当时中介H先生提供的证据分析，“打赢这场官司并不乐观。”综合H先生提供的证据材料和现阶段各媒体披露的信息，如果这些材料属实，出示两次应该是真的。是否是“跳单”，还有待各方提供更有效的材料来证实。

什么情况下是“跳单”？

客户在什么情况下构成“跳单”违约？上海明伦律师事务所律师赵洁解释说，从合同关系来看，双方建立了委托代理关系。委托关系的确定首先取决于双方是否签订书面中介合同；如果没有书面的中介合同，是否有其他证据证明双方建立了事实上的委托关系，比如微信、短信等聊天记录？邮件、信函等通信记录和电话录音等证据。

从履行上看，中介已经尽到了中介服务的义务，向买受人报告了合同的订立，提供了与合同的订立最密切相关的推荐和看房服务。中介提供中介服务后没有立即促成交易的原因和责任不在中介。最后，买方在接受中介的服务后，利用中介提供的信息机会或媒介服务，绕过中介，直接订立合同。

《中华人民共和国民法通则》第965条规定:委托人接受居间人服务后，利用居间人提供的交易机会或者媒介服务，绕过居间人直接订立合同的，应当向居间人支付报酬。赵洁解释，一旦“跳单”被认定，中介可以要求客户支付约定报酬，要求客户承担合同约定的违约责任，赔偿损失。

什么不构成跳转顺序？有四点。1.双方未建立委托关系；2.建立委托关系后，居间人不履行居间义务的；3.因为中介的原因，中介当时提供中介服务后没有立即促成交易；4.中介未取得独家销售代理权，委托人未使用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过公众可获得的其他合法渠道获得相同的房屋信息。委托人有权选择自己喜欢的其他中介公司促成合同成立，不构成“单跳”违约。

不仅通过书面协议

资深房地产律师刘建一指出，由于中介行业的不规范，大部分中介一开始并没有签订验房确认书或中介协议，但如果中介确实提供了房源，并约定了最终成交价格，那么即使客户没有及时签订验房确认书或中介协议，如果客户放弃中介，直接与对方交易，仍然构成“跳单”。

中介提供交易对手信息后，房屋交易双方“牵手”，双方是否构成“跳单”？中介是否收取全额佣金？刘建一说，“手拉手”就是房屋交易双方直接完成交易，不需要中介。如果交易双方都委托中介，“牵手”双方都会构成“跳单”。提供房屋或购房者信息也是中介服务之一，但不是完全的中介服务。如果房屋交易双方绕过中介直接交易，仍需支付佣金，但如果没有特殊约定，法院通常会酌情降低佣金。

新民晚报记者夏云