法律快车律师回复内容(出租屋要维修可以直接找房东，房东对租客应该遵守的4大基本义务)

租房是大城市大多数劳动者的常态。租房期间，难免会遇到一些问题。最近有网友问:这期间每天下大雨屋顶突然漏水，但房东说房子已经租给我了，我有保护房子的义务。任何问题都是我自己的事，这对我太不公平了。

关于这个问题，法律快报的律师是这样回答的:

在租赁合同中，租客有不损坏租赁物品的义务，但不代表房东可以把东西都扔掉，房东对租客也有一定的义务。

房东有义务保持房屋的适租状态

房屋的适租状态是指出租人应当保持租赁房屋符合合同约定用途的状态。

《民法典》第七百零八条:出租人应当按照约定向承租人交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

适租状态一般包括房屋合法建造，产权清晰，可以按照合同约定的用途使用。除特殊情况外，承租人在使用期间因第三方主张权利、房屋损坏等因素导致房屋失去适租状态的，一般应支持解除合同。

维持房屋的出租状态可以体现为房屋维修义务、确保出租房屋安全的义务和担保出租房屋权利瑕疵的义务。

房屋损坏影响使用时，承租人有权要求出租人及时修理。

《民法典》第712条:出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第七百一十三条租赁物需要维修的，承租人可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务的，承租人可以自行进行维修，维修费用由出租人承担。因维修影响租赁物使用的，应当相应减少租金或者延长租赁期限。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百二十九条因不可归责于承租人的原因致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

在你不亲自负责受损房屋维修的前提下，房东负责受损房屋的维修。连续暴雨导致房子漏水，明显是房子质量问题，不是你的错。在租赁期间，承租人履行了告知出租人维修的告知义务后，如果房东一直拒绝维修，你可以自行维修后向房东追偿维修款。同时可以要求房东减租或者不交房租。

但这里有一个提醒。如果房东和租客在签订租赁合同时，对房屋维修有特别约定，比如租客要承担维修责任，等等，那么如果房屋需要维修，租客就要自己承担。

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根据《民法》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人仍然可以随时解除合同，即使承租人在订立合同时明知租赁物质量不合格。

出租人一般是房屋的产权人或者管理人，应当保证出租房屋的质量符合居住使用的安全标准。即使承租人在签订合同时明知房屋存在安全问题仍继续出租，但在房屋金额可能危及承租人人身、健康安全的情况下，承租人仍有权解除合同。

如果房东的问题给租客造成损害，房东应该承担侵权责任。

出租房屋的权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时并不知道出租房屋的权利瑕疵，出租人应当保证承租人不能因为交付后第三人主张出租房屋的权利而使用或受益于出租房屋的义务。

第七百二十三条因第三人的主张，致使承租人不能使用租赁物或者不能受益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第七百二十四条非因承租人的原因致使租赁物不能使用的，有下列情形之一的，承租人可以解除合同:

(1)租赁物被司法或行政机关依法查封或扣押；

(二)租赁的产权有争议的；

(三)租赁物违反法律、行政法规对使用条件的强制性规定。

这里的优先购买权是指房屋承租人依法享有的，出租人转让租赁房屋时，在同等条件下优先于他人购买租赁房屋的权利。

《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后十五日内承租人未明确购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨碍承租人行使优先购买权的情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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