合同诈骗 合同还有效吗(明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同应属有效)

[案例]

2020年5月，刘某与柴某签订商品房转让合同，柴某将其拥有的房屋出售给刘某。合同规定了价格、住房面积和付款方式等。，并在其他约定事项中写明“双方均已知道该房屋已被查封，柴自行办理查封事宜，购房定金由居间方保管”。合同签订后，刘支付了2万元定金。因柴未能在约定日期处理房屋查封问题，刘也未能在规定时间内支付首付款。后柴将涉案房屋另行出售给他人。起诉要求解除与柴某签订的商品房转让合同并赔偿损失。

[不同意]

本案中，对于明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同是否有效，有两种观点:

第一种观点是房屋所有人在房屋已经被查封的情况下，擅自签订房屋买卖合同。该合同违反了《城市房地产管理法》第三十八条关于不得转让房地产的强制性规定，该合同无效。

第二种观点认为，当事人是完全民事行为能力人，对房屋被查封是知情的，签订的合同是双方的真实意思表示。根据原《物权法》第十五条(《民法典》第二百一十五条)，除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，未办理产权登记不影响合同效力。因此，合同成立即生效，查封解除或撤销后，当事人仍可办理不动产权利变更手续。

[评估]

我同意第二种观点。原因如下:

1.《城市房地产管理法》第三十八条关于不动产不可转让的规定是行政规定，不是生效规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，原合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力的强制性规定。效力的强制性规定的区分标准通常可以理解为:法律法规规定违反该规定将导致合同无效或无效，这是效力性质的强制性规定；法律法规虽未规定违反该条款会导致合同无效或无效，但违反该条款使合同继续有效，损害利益和社会公共利益的，也应是有效条款；虽然法律法规没有规定违反该规定会导致合同无效或无效，但如果违反该规定使合同继续有效，并不会损害利益和社会公共利益，而只会损害当事人的利益，属于行政性和禁止性规定。当事人就被司法查封的房屋签订买卖协议，可能不存在产权变更的后果，但合同的效力只涉及当事人的利益。《古城房地产管理法》第三十八条的规定不是强制性规定。

2.违反《城市房地产管理法》第三十八条，不否认合同的效力。根据区分物权行为和债权行为的原则，房屋买卖合同的实现需要签订买卖合同的债权行为和房屋所有权变更的物权行为。《城市房地产管理法》第三十八条禁止房地产转让，只是从行政角度说明房屋登记机关不登记，是禁止物权变动行为，而不是限制债权，即否定合同效力。查封解除或者撤销后，当事人仍可以办理物权变动手续。

3.当事人明知涉案房屋处于被法院查封状态，不存在不真实的意思表示。刘某与柴某签订的《商品房转让合同》中，其他约定事项中载明“双方均已知道该房屋已被查封，柴某自行处理查封事宜，购房定金由居间方保管”。可见，双方均知道涉案房屋处于被法院查封的状态，柴没有故意隐瞒房屋被查封的事实，也不存在欺诈、胁迫等情形。，且签订的房屋转让合同是双方的真实意思表示。根据原《物权法》第十五条(《民法典》第二百一十五条)，合同自成立时生效。

张琦(作者单位:浙江省嘉兴市南湖区人民法院)