自己写的离婚协议书有法律效力吗一方不去还成立吗(离婚协议约定房产归一方所有 房产不过户的风险你难以想象)

居民(不涉及图片和文字)(陈杰生摄)

即使离婚双方没有异议

办理过户手续也很重要

2008年初，从事外贸的胡女士在事业单位认识了一位刘姓男子，第二年两人登记结婚。当时两人共同出资在北仑买房，并于2017年以350万元的价格按揭购买了宁波市区的一套房子，其中北仑的房子登记在胡女士名下，宁波市区的房子登记在两人名下。

将近十年过去了，他们的孩子都要上小学了，可就在这时，他们的婚姻走到了尽头。胡女士发现丈夫有外遇，不愿意和对方分手。胡女士思考再三提出离婚。在2017年6月签订的离婚协议中，双方约定子女的抚养权及婚后所购两套房产的所有权归胡女士所有，其他少量家庭财产归刘所有。为了降低按揭贷款过户费用，减缓交易契税，目前还没有办理房产变更过户手续。在胡女士看来，这份协议对财产的分割是明确的，没有异议。而且两人都已经达成共识，房产最终会交给他们唯一的孩子。所以办理不办理过户手续无所谓。

离婚协议签订后，刘离开北仑，去了上海一家公司。除了偶尔问起孩子，她很少和胡女士联系，胡女士也为了孩子上学找到了新工作，从北仑搬到了宁波市区。

没想到，2020年底的一天，胡女士突然收到上海某法院的执行通知书，执行对象是胡女士居住的宁波市区的房产。原来，刘到上海不久，就和别人合伙成立了一家公司。由于业务需要，他以个人名义向朋友陈某借了200万元。由于疫情等多种原因，公司亏损严重，无法偿还欠款。起诉至当地法院追偿，并依据生效法律文书申请法院执行，查明刘在宁波有房产，法院依法查封该房产。

为了保住这套房产，胡女士努力想办法，她聘请律师向上海法院提交了执行异议。法院依法组成合议庭开庭审查后作出执行裁定，驳回了胡女士的异议。胡女士无奈再次提起诉讼，称上述房屋所有权虽未变更登记至原告名下，但现有证据均充分证明其对该房屋拥有合法所有权，且前夫刘在双方离婚两年后向申请执行人借款，纯属其个人债务。为此，她请求法院作出判决，确认位于宁波市中心城区的房产归自己所有，同时解除对该房产的司法查封，停止对该房产的执行。

对此，被告坚持认为，虽然原告胡女士与前夫刘在离婚协议中已约定涉案房产的产权归胡女士所有，但我国法律明确规定房屋产权以登记为准，不得因当事人私下约定而变更。故胡女士与刘某的协议不具有对抗第三人的法律效力，故拒绝接受胡女士的诉讼请求，不同意调解。

未及时办理产权变更手续

胡女士遭受巨大经济损失

法院经审理查明，胡女士在宁波市中心城区居住的涉案房产，系胡女士与刘在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。我国法律明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；没有登记，就没有法律效力”。虽然原告胡女士与刘某在离婚协议中明确约定房屋产权归胡女士所有，但这只是刘某对自己在争议房屋产权中所占份额的处分。该处分不具有直接变更物权的法律效力，也不具有对抗第三人的法律效力。由于该房屋的产权未办理变更登记，刘实际上仍是该房屋的登记产权人，也就是说，法律上，刘的产权份额并未变更到原告胡女士名下。由于司法已确认刘对外界仍有未清偿债务，在此情况下，作为刘的债权人，要求对刘名下的财产进行司法查封并申请强制执行，符合我国法律规定。

原告胡女士仅请求根据离婚协议确认涉案房屋产权归其所有。同时，解除对房屋的司法查封、停止对争议房屋的执行的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

法院作出一审判决后，胡女士想继续上诉，但她的律师劝她冷静思考，因为根据现有法律和胡女士掌握的证据，改变一审判决的可能性几乎为零。

此时，胡女士才如梦初醒，后悔离婚后没有及时办理财产变更手续，导致现在无法挽回的局面，遭受了巨大的经济损失。

确定房产是否为自己所有

最重要的标志是所有权登记

对于大多数人来说，房产可以说是他们最大的个人财富，所以保护房产意义重大。

决定一套房产是否属于你的最重要标志就是所有权登记。一般来说，只有机关权威部门确认的产权证上写了你的名字，才能说你拥有一套房产。

我们都知道产权登记的重要性，但在现实生活中，还是会出现人们因为各种原因认为自己拥有产权，而法律却没有的情况。其中，最常见的就是一些人在住房贷款中，因银行贷款，为节省过户费用等原因，未能及时办理房产过户手续，最后产生纠纷，甚至陷入房产不保的尴尬境地。比如，产权登记一方发生债务纠纷，原本约定归一方所有的财产就可能成为债权人申请查封的对象。

陈，浙江和一关达律师事务所律师，从事房地产法律事务多年，处理了大量的房地产纠纷。在谈到不动产登记的意义时，他表示，根据我国现有法律，原则上不动产物权变动以登记完成为生效要件，这是最核心、最重要的原则。以此为标准衡量夫妻离婚时签订的协议中对房产归属的约定，要明白协议本身并不会直接改变物权的效力，离婚协议中对房产归属的约定只对离婚夫妻双方有效，对外部第三人的债权没有法律效力。因此，我再次郑重奉劝部分离婚案件当事人，在签订财产分割协议后，如果想保证其法律效力，一定要及时到房屋产权登记部门办理相关变更手续。“毕竟，对许多人来说，房地产是他们最大的财产。在这个问题上，不能心存侥幸，更不能为了省几个转账的钱，给自己留下巨大的隐患。一旦出事，后悔都来不及了。”陈律师说。

去年，北仑的胡女士就陷入了深深的烦恼和后悔之中。事情的起因是她离婚后，为了省钱等等，没有及时办理财产转移的相关手续，造成了巨大的经济损失。根据我国现有法律，原则上不动产物权变动以登记完成为生效要件，这是最核心也是最重要的原则。如果不及时登记，会遇到一些特殊情况，可能会导致无法挽回的局面。

作者/木叶