物业费催告函模板(物业起诉物业费，是否以催告为必要？一审驳回起诉，二审指令审理) - 其他

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简介：引子：物业公司“催告”业主限期支付物业费因物业公司起诉业主索要物业费而产生的物业服务合同纠纷，是日常生活中常见的民事纠纷。法律规定了业主缴纳物业费的义务；业主不履行该义务的，物业公司可以依法提起诉讼或

引子：物业公司“催告”业主限期支付物业费

因物业公司起诉业主索要物业费而产生的物业服务合同纠纷，是日常生活中常见的民事纠纷。法律规定了业主缴纳物业费的义务；业主不履行该义务的，物业公司可以依法提起诉讼或者申请仲裁。对此，《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第944条规定:“业主应当按照约定向物业服务者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务提供者不得以停止供电、供水、供热、供气等方式缴纳物业费。”关于物业公司的“催促”，司法实践中存在理解上的分歧。请看下面的案例。

案例：物业公司起诉业主催要物业费，是否以催告为前置程序？

案件来源:辽宁省大连市中级人民法院(2021)辽02民终字第8172号民事裁定书

上诉人(原审原告):第一东方(辽宁)物业服务有限公司

被上诉人(原审被告):刘。

法院查明事实:2008年7月18日，樊华领先城开发商樊华公司与第一东方(大连)物业服务有限公司(简称“第一东方大连公司”)签订了《前期物业管理委托合同》。2016年11月8日，樊华公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》。约定的物业费标准为每月每平方米(建筑面积)3.2元，逾期违约金每日按应缴金额的0.3%收取，收取物业费的时间为每季度的上旬。2017年11月30日，第一东方大连公司与原告签订债权转让协议。第一东方大连公司同意将2008年7月18日至2016年11月7日业主和租户所欠的物业费、违约金、孳息等费用全部债权无偿转让给原告，原告同意转让上述债权。被告是“樊华领城”的业主，建筑面积51.25平方米，2010年7月18日入住。

一审裁定：驳回物业公司的起诉

一审法院认为根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷适用民法典的规定，法律和司法解释另有规定的除外”，原告要求被告缴纳截至2021年3月的物业费，本案应予适用。根据《民法》第944条规定，业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以催告其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。据此，物业服务企业只有在催告后才能起诉欠费的业主，而催告是原告提起诉讼的前置程序。被告辩称没有收到原告的催款通知，原告无法提供其拍摄的照片的原始载体来收取物业费。而且历年来的很多提醒，形式和内容高度雷同，不符合常识。基于不能与原件核对的复印件、复制件不能单独作为认定案件事实的根据的规定，原告举出的照片不足以证明原告向被告收取了物业费。[/S2]裁定:驳回原告的诉讼。

二审裁定：撤销一审裁定，指令一审法院审理

二审法院经审查认为本案中，上诉人是具有独立主体资格的民事主体，被告和诉讼请求明确，上诉人作为债权受让人和涉案小区物业服务的主体向被上诉人主张权利。民法第944条之规定，未将物业公司的催告行为设定为以诉讼方式请求业主支付未交物业费的法定必要前置程序，故一审法院以上诉人未尽到催告义务为由，认定其起诉不符合起诉条件，本院予以纠正。裁决:1。撤销一审裁定；第二，本案裁定由一审法院审理。

法律分析

本案涉及的一个主要法律问题是，物业公司对业主提起诉讼时，是否以索要物业费为前置程序。对此，一审法院和二审法院的判决意见存在分歧。笔者认为二审法院的观点合法正确。

在民事诉讼中，有诉前程序和非诉前程序。所谓前置程序，是指法律规定当事人向人民法院提起诉讼之前，必须经过法律规定的某种处置程序。没有这个处置程序，人民法院是不会受理的。所谓非前置程序，是指当事人可以不经过某种处置程序，直接向人民法院提起诉讼。比如劳动争议必须经过劳动仲裁机构仲裁，才能向人民法院提起诉讼。没有劳动仲裁，法院不予受理。

笔者认为，前置程序的认定必须服从法律明确的强制性规定，否则就不是前置程序。比如劳动争议，《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第五条规定:“发生劳动争议，当事人不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织申请调解；不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，除本法另有规定外，可以向人民法院提起诉讼。“可见，对于劳动争议，和解、调解不是必要前置程序，劳动仲裁才是必要前置程序。

本案具体纠纷属于物业服务合同纠纷。物业公司的催告是否是物业公司提起诉讼的前置程序，需要仔细分析法律的规定，进行文字说明。《民法典》第944条规定:“业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以催告其在合理期限内缴纳；超过合理期限仍不缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。”请注意，上述法律条文中规定的是“可以”，而不是“应当”或“必须”。在法律术语中，“可以”是可选的、自由的，“应该”或“必须”是强制的，“不”或“不”是禁止的。强制性和禁止性规定是不可违背的，而选择性和自由性规定是法律赋予当事人的自由和权利，当事人根据法律规定的行为可以做也可以不做。根据上述法律规定，业主逾期不缴纳物业费的，物业公司可以督促业主在合理期限内缴纳；逾期业主仍不缴纳的，物业公司可提起诉讼或申请仲裁。因此，需求只是法律对物业公司的选择性自由调节，而非强制性调节，即物业公司可以要求，也可以不要求；同样，物业公司可以打官司，也可以不打官司，这是它的权利和自由。从这个角度来说，提醒并不是物业公司提起诉讼的前置程序。一审法院以此为由驳回起诉不符合法律规定，二审法院判决正确。

小结

总之，是否属于前置程序，必须以法律的明确强制性规定为准。不能人为地、自动地为当事人提起诉讼设置前置程序，否则就违背了法律和法治精神，也会干扰或限制当事人的自由和权利。

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作者简介[/s2/]

留学法国，男，1987年出生于安徽太湖，西南政法大学法学学士。2012年以395分通过统一司法考试。法律职业资格证书编号为A20123408251782。具有8年以上法律工作经验，成长道路坎坷，社会经验丰富，擅长处理民事案件；涉及学科广泛，除了法学，对中国传统文化、历史、象棋、太极、期货等领域都有所研究。

本文标签：物业费催告函意味着什么

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网友点评

少年痴货

2022-03-11 14:40:22 回复

要物业费，是否以催告为前置程序？案件来源:辽宁省大连市中级人民法院(2021)辽02民终字第8172号民事裁定书上诉人(原审原告):第一东方(辽宁)物业服务有限公司被上诉人(原审被告

银河星光

2022-03-11 16:40:40 回复

前期物业管理委托合同》。2016年11月8日，樊华公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》。约定的物业费标准为每月每平方米(建筑面积)3.2元，逾期违约金每日按应缴金额的0.3%收取，收取物业费的时间为每季度的上旬。2017年11月30日，第一东方大连公司与原告