物业费书面催告方式(聊民法典104：催告业主支付拖欠物业费，不再要求必须书面催告)

合伙指南 |作者:李莉律师

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谈民法典系列是李莉读民法典的笔记

谈民法104条:督促业主缴纳拖欠的物业费，不再要求书面督促。

第二十四章物业服务合同

物业服务合同一章是民法典中新的立法内容。在原合同法中，典型合同不包括物业服务合同。之所以在立法中对此类合同单独进行规制，是现实的需求。物业服务合同的适用、物业服务纠纷诉讼的数量以及物业服务合同与民生的密切相关性是导致这种立法变化的直接原因。

在民法典实施之前，物业服务合同的法律适用主要分布在三个方面:一是适用合同法总则的法律规定；二是适用国务院颁布的《物业管理条例》的内容；三是参考司法解释，即2009年最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。目前，该司法解释已于2020年12月29日修订发布，修订程度相当大。

民法典这一章的内容在很大程度上参考和吸收了上述法律、法规和司法解释。

相关司法解释的修改幅度相当大。主要原因不是实际规范中有大量的考察，而是原司法解释的很多内容已经直接吸收到民法典的规定中，司法解释中没有必要重复规定。

第九百三十七条物业服务合同是物业服务提供者在物业服务区域内向业主提供房屋及附属设施的维修、环境卫生及相关秩序的管理和维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务提供者包括物业服务企业和其他管理人。

本文是关于物业服务合同和物业服务人员的定义。这一立法内容是以前的法律法规和司法解释所没有的，是新的立法内容。

在法律法规和相关规章制度方面也有明显变化。2007年《中华人民共和国物权法》颁布之前，常见的提法是“物业管理合同”。《物权法》最早在法律上使用“物业服务企业”一词，后国务院将《物业管理条例》中的相关表述改为“物业服务企业”。这是时代和认知的进步，也符合物业服务合同的本质，是服务，管理只是手段之一。

这一条的定义很明确:

第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务项目、服务质量、服务费标准和收取方式、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

“总则”是指本条第一款只是示范性规定，不是强制性规定。

物业服务提供者作出的有利于业主的公共服务承诺，是物业服务合同的组成部分。

该条第二款吸收了修改前司法解释的内容，2009年版《物业服务纠纷司法解释》第三条规定“……物业服务企业公开作出的服务承诺及其制定的服务规则，应当视为物业服务合同的组成部分。”删除了“服务详情”的表述，没有实质性变化。

这里，物业服务提供者公开作出的有利于业主的服务承诺包括订立合同时作出的承诺和合同履行过程中作出的承诺。

所谓“公开”，就是比如在小区里张贴通知，或者以一种意在让所有业主都知道的方式做出承诺。如果只是私下向小区个别业主做出一些承诺，则不能适用本条第二款。

物业服务合同应当采用书面形式。

物业服务合同是一份重要的合同。

第九百三十九条建设单位与物业服务者依法签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务者签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

本条直接吸收了2009年版《物业服务纠纷司法解释》第一条的规定。

业主以不是合同当事人为由提出的抗辩，人民法院不予支持。

一般来说，物业服务合同根据合同签订的主体和时间段的不同，可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。

前期物业服务合同是一种非常特殊的合同。如果从意思表示和委托代理的角度深入研究，很难解释清楚为什么一个没有选择权的业主所订立的物业服务合同对业主具有法律约束力。然而，事实上，前期物业服务合同的存在是有现实必要性的。没有这份过渡性的物业服务合同，对于开发商和业主来说都是不可想象的。这是法律的特点。是根据实际需要产生的，不一定要有逻辑上的解释才能立法。

在法律关系上，业主委员会经业主大会授权，代表全体业主与物业服务提供者签订物业服务合同。业主委员会本身不具有民事主体资格，但根据法律和司法解释，其具有诉讼主体资格，这也是现实需要。

业主大会是业主自治的权力机构，是依据法律法规成立的。关于业主大会的法律性质以及与业主的法律关系，民法典在第六章“业主区分所有建筑物”中有明确规定。

第九百四十条建设单位与物业服务者依法签订的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新的物业服务者签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

这一立法直接吸收了国务院《物业管理条例》第二十六条的规定，即“前期物业服务合同可以约定期限；但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同在期限届满前生效的，前期物业服务合同终止。"

这也是前期物业服务合同特殊性的一种体现。前期物业服务合同可以约定服务期限，但出现本条规定的情形时，服务期限的约定不再有效。

第九百四十一条物业服务提供者将物业服务区域内的专项服务委托给专业服务机构或者其他第三方的，应当就专项服务向业主负责。

物业服务提供者不得将其应当提供的物业服务全部委托给第三方，或者将物业服务拆分后全部委托给第三方。

本条吸收了2009年版《物业管理条例》和《物业服务纠纷司法解释》的规定:

《物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将区域内的全部物业管理同时委托给他人。

2009年版司法解释第二条规定:“有下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同有关条款无效的，人民法院应予支持: (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务委托给他人签订的委托合同；……"

物业服务提供者与第三方约定，因第三方原因导致物业服务提供者不履行物业服务合同义务的，由第三方对业主进行赔偿，该约定对业主不发生效力。

禁止法律服务提供者将所有物业服务事项委托给第三方，因为物业服务合同是基于业主对物业服务提供者的信任而订立的。

第九百四十二条物业服务提供者应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、保洁、绿化和管理物业服务区域内的业主共用部位，维护物业服务区域的基本秩序，并采取合理措施保护业主的人身和财产安全。

对物业服务区域内违反治安、环保、消防等相关法律法规的行为，物业服务提供者应当及时采取合理措施予以制止，并向有关行政管理部门报告，协助处理。

本条内容与《物业管理条例》的规定和实际做法基本一致。

第九百四十三条物业服务提供者应当定期以合理方式向业主公开业主共用部位的服务项目、负责人、质量要求、收费项目、收费标准、业绩、维修资金使用、运营、收益等情况，并向业主大会、业主委员会报告。

该条规定的物业服务提供者的定期报告义务，首先是服务的应有之义，其次是《民法典》第二百八十五条规定的监督义务的具体体现。第二百八十五条规定“物业服务企业或者其他管理人应当根据业主的委托，依照本法第三部分关于物业服务合同的规定，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，及时回答业主关于物业服务的询问。……"

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务提供者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。

该条第一款吸收了2009版司法解释第六条的部分内容。

“以不接受或者不需要接受相关物业服务为由”，现实中最常见的原因是实际上并未入住。

【/s2/】业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。

2009年司法解释第六条规定“经书面催告，业主无正当理由拒不缴纳物业费或者在合理的催告期限内未缴纳物业费的。物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。”

司法解释修改后，结合该条第二款的规定，从书面表达的角度来看，法律不再要求提醒的形式必须是“书面的”，这也是针对通信应用时代的变化。所以，只要物业服务商能有效举证，非书面提醒也是法律认可的。

物业服务提供者不得擅自停止供电、供水、供热、供气等。[/s2/]

本条第3款沿用了现有的规定和惯例。这是立法保障业主基本居住条件的考虑。