燕郊律师咨询(河北燕郊小区业主无法办理不动产登记，业主如何维权？)

近日，河北燕郊镇多个小区业主无法办理不动产登记证的消息成为2017年初的重磅新闻。

下面我们来看看具体的事件。京云律师将从专业地产律师的角度解读此事。

新闻:

【/s2/】近日，燕郊多个小区业主反映，他们以商品房价格购买的房产，有政府部门颁发的房产证，但最近无法办理不动产登记。

京云评论:

1。先来看看不动产登记证和房产证的区别:

不动产权证书是统一的不动产登记证书之一，包括不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证书。

不动产登记簿是不动产统一登记的核心依据，由登记机关持有。根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记簿记载不动产的位置、界址、空界址、面积、用途等自然情况。权利主体、类型、内容、来源、期限、变更等不动产权利的权属状况；以及房地产权利限制和提示等相关事宜。

不动产权证书是权利人不动产权利的权利凭证，由权利人持有。有两个版本，单一版本和集成版本。证书记录了注册的主要信息。单一版本证书记录了一个房地产单位的房地产权利。集成版证书记载了同一权利人在同一登记管辖区域内享有的多个不动产单元的不动产权利。目前主要使用单版本证书。

不动产登记证书是另一种权利凭证，用于证明不动产的抵押、地役权或者预告登记、异议登记等事项，由登记机关持有。比如在申请银行贷款时，权利人可以申请登记机关向银行出具证明，方便权利人贷款。对所有人的产权进行查封登记的，不出具证明或凭证。

2。不动产权证书和房产证有什么区别？

直观来说，产权证比产权证更详细:

房产证包含了更多关于土地使用权的信息。明确规定土地使用权的使用年限(起止日期)，明确房屋收购价格，以切实保护房地产权利人的合法产权，使交易透明、清晰，增加安全性。还有建筑面积和土地使用权划拨面积；甚至除了建筑面积图，还会附上土地使用面积图。但目前仍在讨论土地权属分摊计算难度较大，比如小区内幼儿园等公共建筑面积难以处理。

房产证只表明权利人拥有房产的所有权，因为我国是房地权分离的政策。所以，你虽然拥有房屋，但你只拥有房屋所在土地的使用权，房产证上注明了土地使用权年限，房产证上没有注明土地使用权期限。

这种变化是由于政府考虑到不动产的税基征收将从交易环节逐步过渡到持有环节，房产税的二次分配将更加明显，为房产税的征收奠定了基础。

法律条款:

不动产登记暂行条例

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法律事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域、房屋、树木和其他定着物。

第八条不动产以不动产为单位进行登记。房地产单位有一个唯一的代码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设置统一的不动产登记簿。

房地产登记簿应当记载下列事项:

(1)房地产的区位、界址、空界址、面积、用途等自然条件；

(2)不动产权利的权属状况，如权利的主体、种类、内容、来源、期限、变更等；

(三)不动产权利限制及提示相关事项；

(四)其他有关事项。

第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保、省、市、县四级登记信息实时共享。

第二十四条不动产登记相关信息应当与住房和城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息和交易信息实时共享。

不动产登记机构可以共享通过实时互通获取的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

不动产登记暂行条例实施细则

第三十四条申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料:

(1)土地权属来源材料；

(2)权利问卷、宗族地图、宗族界址点坐标；

(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等支付凭证。；

(四)其他必要的材料。

前款规定的土地权属来源材料包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同、国有建设用地使用权作价出资(入股)情况、授权经营批准文件。

地上或者地下单独申请国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理

新闻:

2013年5月，黄先生在府城五期买了一套房子，70年产权和住宅用地都清楚的写在了房本上。今年年初，他突然发现自己的房产失去了买卖资格。“我知道这件事发生在1月20日左右。业主群里有些人交易的时候发现无法沉淀下来。有人通过查产权性质，发现这块地是工业用地，是违章建筑。"

这房子我已经买了四年了。为什么我发现土地性质有问题？黄先生解释说:“以前买房，发房产证，只代表房子是你的。但是房子建在哪里，就有土地证。土地证一般不给购房者，都在土地开发商手里。现在土地证有问题，土地本身是工业用地，但开发商把它改成了住宅楼。”

黄先生说，府城五期至少有3000多户出现了和他一样的问题。有些楼盘是开发商在工业用地和绿地上私自建设的，有些是开发商少批建设的。如果不是不动产权登记，业主可能永远不知道土地问题的存在。

府城五期业主张先生指出，“1234号楼属于工业用地，4号楼属于违法用地。但是我们都不知道。现在房地产政策一出，问题就出来了。我的过户特别顺利，所有的税和钱都是按照正常居留缴纳的。当时我们买的时候和其他小区的购买流程和交钱一模一样。”

京云评论:

现在这个问题的本质是，这块土地的性质是什么？土地的性质并不是说改变就能改变的。既然这块土地上已经建起了房子，而且政府可以发放房产证交税，一切正常办理，那么就有理由相信这块土地是住宅用地。居住用地不能一次性变更为其他性质。

这就引出了两个问题:对于开发商来说，在拿地的时候一定要对土地的性质有清楚的认识，但是如何将原本是绿地、工业用地、荒地等性质的土地伪装成居住用地并办理产权证呢？对于政府来说，既然出了证，住宅用地也有明确记载，为什么现在就不是住宅用地了呢？这期间的问题是什么，政府的公信力是什么？

目前可能的原因是，这块原本是非居住用地的土地，并没有按照法律规定的正规程序真正变成居住用地，开发商肯定是通过其他非法手段改变了土地性质。但是，在换发证书期间，对其进行了彻底调查。因为手续不规范，无法按要求换发新的《不动产权证书》。​

法律条款:

第七条　土地使用权出让，是指将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。
第八条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第九条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十一条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
第十七条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十五条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地
第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条　商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第六十条 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
第七十条　房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

燕郊很多小区都存在类似问题。小张庄小区业主韩女士去年年底刚买了房，第二年就出现了这种情况。“海洋局北院，府城五期，首钢小区，很多小区都这样。这是开发商和政府之间的问题。老百姓从开发商手里买就是了。开发商说可以，政府房管局也给房子。”

困扰的不仅仅是买房人，很多房产卖家也同样被不动产登记问题困扰。叶女士去年年底卖掉了冶金小区的房产，至今只拿到了20%的首付。理由是冶金小区的土地属于划拨土地，不能办理不动产登记。

叶女士说，她也曾询问过不动产登记中心，土地出让金能不能交，改变土地划拨性质。但是政府部门说目前没有这个政策。“现在政府也没什么好说的，只是说在等，也不知道要等多久。政府说是遗留问题，但遗留问题不应该让老百姓承担后果，感觉不公平。”

对于业主反映的问题，三河市国土局不动产登记中心1月23日贴出通知，称三河市部分小区因相关法律法规和政策限制，暂时停止办理相关不动产登记业务。市政府已成立工作组，对相关问题进行逐一调查。市政府将根据调研结果争取上级政策支持，参考其他市县的成功做法制定解决方案，待相关措施出台后再办理不动产相关登记手续。

今天下午，记者联系三河市相关部门，一名工作人员表示，以上述不动产登记中心发布的公告为准。除此之外，没有任何进展，也没有任何信息需要解释。对于责任、如何处理、解决方案、时间表等问题，当地政府至今没有给出明确的答案。

但是，业主们有这样的疑惑。开发商擅自改变土地性质和用途的事情，包括规划、建设、土地、税务、房管等政府监管部门都不知道吗？如果不知道，怎么给建在这些工业用地和绿地上的住宅小区发放70年产权证？这些问题需要三河市来解释。

那么这些业主应该如何通过法律手段进行维权救济呢？

颁发房产证的行为，表面上是房管局，实际上对于新开发的楼盘，涉及到很多政府部门。从项目建设来看，涉及规划局、国土局、环保局、发改委、税务局、工商局。从入住后期来看，涉及的比较多，包括绿化办、供电局、自来水公司、煤气公司、消防教育局等政府机关。但是，决定房子能不能建的主要机构是规划局等。

因此，这些土地问题的关键又在于此。所以要向三河市规划局、国土局、环保局、发改委、税务局、工商局进行政府信息公开备案，调查地块土地的确切权属，再根据发现的问题决定是否提起诉讼。

房子是老百姓最重要的生活资产，所以房子的任何问题都是他们最关心的。一套合法购买并由政府机构正常发放产权证的房子，突然被告知存在违法建设，产权证无法正常更换，房屋无法正常上市交易。这是对人心的极大伤害，也是对政府公信力的极大损害。

京云地产律师团将密切关注此事进展，随时为这些受害者提供专业的房地产法律支持。

据最新信息，三河市人民政府近日宣布，府城五区、燕巢嘉园等多个小区已经可以办理不动产登记，并为政府这次的办事效率点赞。希望三河市市政府能尽快解决所有相关问题。[/s2/]

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