二审法官为什么要调解是不是会改判(一审法院判决房屋买卖合同按约定解除，二审法院为何改判？)

——从金某等人与史某房屋买卖合同纠纷案谈解除权的行使

裁判的要旨:

当约定的解除条件满足，守约方以此为由要求解除合同时，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定是否应当解除合同。违约方的违约程度明显轻微，不影响守约方合同目的的实现。守约方要求解除合同，法院不予支持。

北京市(上海)律师事务所杜律师编制

[案件简介]

2020年4月20日，石某与金某通过居间服务签订买卖合同，合同约定:1。石某将争议房屋以800万元转让给金某等人；2.2020年8月31日前，买卖双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；3.超过15日未完全履行支付义务的，石某有权单方解除合同。金某等二人应承担违约责任，除支付逾期付款赔偿金外，还应按总房款的20%支付违约金。

合同签订后，石某于2020年4月23日出具《收条》，确认收到金某等人的房款5万元。后石某按照合同约定将争议房屋交付给金某等二人。2020年8月31日，金等人未按约定支付后续房款，买卖双方未按约定办理产权过户手续。2020年9月2日，金等人向石某支付房款400万元。2020年9月22日，因金某等人两人逾期支付房款，已过15天，石某要求解除其与金某等人签订的买卖合同。2020年10月23日，金某等2人收到赃款并于当日转账支付史某房款525万元。

[法院判决]

一审法院判决意见:

上海市黄浦区人民法院认为，石某与金某签订的买卖合同及补偿协议是双方根据真实意思合法签订的，具有法律效力。石某、金某作为合同当事人，应当遵守约定的义务。合同实际履行期间，金某等人于2020年9月2日支付了400万元，但未在约定的15天宽限期内支付剩余款项。故石某依约取得了解除合同的权利，后石某于2020年9月22日通过诉讼实际行使了该权利，买卖合同于诉前调解程序中石某起诉状副本实际送达金某等人之日实际解除。

对于石某主张的违约金，虽然石某的主张与合同约定一致，但鉴于争议房屋的市场价值没有下降趋势，石某对解除合同没有实际损失，金等人在庭审中也以违约金过高为由请求酌情减少违约金数额。鉴于此，法院依法酌情减少了石某主张的违约金数额，后予以支持。(酌情罚款20万元)

对于金某等人辩称因疫情延误支付赔偿金，导致其未能按期支付的部分，鉴于支付义务属于金钱给付义务，且买卖双方未就因催收可能延误支付房款的部分作出相关约定， 金某等人主张的情形不能成为免除违约责任的理由，法院依法不予采纳金某等人的这一抗辩。

对于金某等人主张石某在2020年8月31日后仍要求付款的部分，鉴于此时金某等人的付款行为不构成合同解除的理由，如果金某等人在后续宽限期内能够完全履行付款义务，合同仍可履行，故金某等人主张的情形对石某依据合同行使合同解除权不产生影响。

关于金某等人已实际支付全部房款的部分，由于金某等人的支付行为是单方面的，且石某在金某等人支付后续房款之前已经取得并实际行使了解除合同的权利，金某等人后续的支付行为不能阻止石某解除行为的法律效力。

二审法院判决意见:

一审判决后，原告不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院撤销一审判决，理由如下:

当约定的解除条件满足，守约方以此为由要求解除合同时，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定是否应当解除合同。违约方的违约程度明显轻微，不影响守约方合同目的的实现。守约方要求解除合同，法院不予支持。

本案中，金等人未按合同约定履行支付义务，确系房屋征收补偿款迟延支付所致，应属客观原因，而非其不愿意、不愿意或迟延支付等主观原因。同时，金等人与石某协商后，迅速筹集400万元支付给石某，并在房屋征收补偿款发放当日将剩余款项全部支付给石某。可以看出，金等人在解决合同履行中出现的问题时，更加积极主动。对于石某来说，卖房的目的是为了获得合同约定的购房款。现石某已全额收到货款，其作为守约方的合同目的实际上已经实现。

在整个案件中，金等人迟延付款虽属违约，但不构成根本违约。从维护交易秩序的稳定、违约是否严重、合同目的能否实现的角度来看，双方签订的买卖合同的继续履行更符合法律所倡导的诚实信用、公平合理的原则。综上，一审法院仅以金某等人逾期付款为由，判决确认双方买卖合同的解除，并不适当。

上海市高级人民法院判决书:

石某不服二审结果，向上海市高级人民法院提起再审。法院经审查认为，二审期间购房人金某等人提交的证据证明，因疫情原因未及时取得征收补偿款，导致未按约定向出卖人石某支付房款。根据相关规定，二审法院并未据此判决解除买卖合同，并无不妥。驳回石某的再审申请。

[上海杜律师评论]

对比一审、二审法院的判决意见可以看出，两级法院判决结果之所以“冷热不均”，在于是否需要根据约定考虑违约程度，即违约方违约的程度是否达到根本违约的程度。对于这一点，理论界和实务界一直存在争议，因为除了“约定解除”，法律还规定了“法定解除”。根据法律规定，只有法定解除才需要看违约程度是否达到根本违约的程度，否则法律没有必要规定约定解除。这种观点有一定道理，一审法院持这种观点。

不得不提的是，2019年11月8日，最高法院发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》(简称《九届人大会议纪要》)，其中第四十七条写道:“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的， 人民法院应当审查守约方的违约行为是否重大、轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定是否解除合同。 违约方违约程度明显轻微，不影响守约方合同目的的实现，人民法院不予支持守约方解除合同的请求；否则，依法支持。”

显然，二审法院是根据这一总结作出判决的。一些专业人士对这一条款提出了批评，认为它本质上违背了诚信原则的精神。合同约定的终止条件是当事人为了防止违约、信守承诺而作出的安排。合同履行过程中，一方违约另一方，自然违反诚实信用原则和约定的条件；对方根据约定的条件和诚实信用原则行使撤销权才是合理的。如果法院以诚信原则的名义否定撤销权，其结果将是鼓励违约，所以这种观点本质上是违背诚信原则的。

而且可能会损害意志的自主性，容易滋生腐败。毕竟违约程度能不能解除，目前完全取决于审判法院的自由裁量权。比如前不久引起广泛讨论的“最差购房者”一案，买方因贷款延迟违约，一、二审法院不仅判决解除房屋买卖合同，还判决买方承担巨额违约金。据介绍，本案中，买方延迟付款约三个月，但最终贷款已经完成，完全可以达到合同目的。如果根据纪要第47条可以认为本案中买方延迟三个月不属于轻微违约，那么问题是:多长时间的延迟才算轻微？

另外，《第九届人民代表大会会议纪要》是在民法典之前出台的，但是《纪要》第四十七条的内容并没有被吸收到民法典的法律中。从本案的再审结果可以看出，上海市高级人民法院对纪要内容应该还是持肯定态度的。同时，我们注意到上海市高级人民法院编制的《上海市法院办案指南》对《纪要》第47条的规定也持肯定态度，应予以重视。

文/上海杜律师(咨询或交流请点击右上角“关注”，直接通过头条“私信”联系)