专打农村土地纠纷官司的律师(【以案释法】12348公益法律服务热线值班律师为您把脉支招（土地、物业纠纷篇）)

为普及法律知识，弘扬法治精神，全面提升全省公共法律服务平台工作人员解答法律咨询的能力和水平，吉林省司法厅、长春市司法局选编了12348热线平台服务律师在日常工作中办理的典型案例，涵盖劳动争议、婚姻家庭纠纷、合同纠纷等诸多方面。从今天开始，长春市司法局“常思轩”微信官方账号开设“以案释法”专栏，集中展示这些案例，以更直观的方式普及法理和道理，供读者借鉴。

-土地和财产纠纷-

(一)不同集体经济组织之间的土地交换无效。

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年5月7日

案件类型:租赁合同纠纷

关键词:农地置换

编译:12348公益法律服务热线值班律师刘恩天

基本信息

德惠市农民L打电话来说，18年前他和村民W以土地交换种田。L和W虽然是同一个村民，但属于村里的两个村民小组，不属于同一个集体经济组织。没有经过他们村民小组同意，也没有报雇主备案，交换后也没有变更登记，也没有签订书面合同。农村土地所有权证书上的记录与第二轮土地承包中的记录相同。因为原来L所有现在W耕种的土地被建设征用了。有哪些解决方法？

根据《农村土地承包法》第三十三条规定，为方便耕种或者各自需要，承包方可以将属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权互换，并向发包方备案。这个规定是土地承包经营权可以在同一个集体经济组织成员之间进行交换，但需要向发包方备案，不备案就不产生交换效力。它反映了雇主对承包商的管理。在这种情况下，L和W不是同一个集体经济组织的成员。未经用人单位同意和备案，不具有交换效力。而且土地承包经营权证的记载与第二轮土地承包的记载一致，双方不是同一集体经济组织的成员，因此补偿款应归L所有而非W，L A应将自己耕种的土地返还给W A。

从这个案例可以看出，农村土地承包经营权互换是指承包方之间为方便耕种或其他需要，将承包地块和土地承包经营权互换的民事法律行为。根据《农村土地承包法》第四十条的精神，只有同一集体经济组织的成员之间才能互换承包经营权。同一集体经济组织不互换承包经营权的，应当经发包方同意并报国土资源部门备案。本质是土地所有权的交换，超出了承包经营的范围。因此，L与W之间自行交换土地的行为因无权处分而无效。

l解决电话问题的方法有哪些？

根据《农村土地承包法》第五十五条规定，因土地承包经营发生争议的，双方可以协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等当事人调解解决。

当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。

《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第二条:“农村土地承包经营纠纷的调解和仲裁，适用本法。农村土地承包经营纠纷包括:(2)因转包、出租、互换、转让、入股等农村土地承包经营权流转发生的纠纷。

第三条农村土地承包经营纠纷，当事人可以自行解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等解决。为了调解。

第四条当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼”。

案例提示

目前，农村土地承包经营者之间的土地互换现象相当普遍，引发了许多纠纷。此类纠纷涉及一些具体问题，导致土地交换合同的效力难以认定，给事情的处理带来混乱。由于农民普遍缺乏法律意识，对土地交换的后果缺乏可预见性，土地交换双方不签订书面合同、土地交换不报发包方备案、土地交换期限不明确、同一集体经济组织成员交换土地等现象普遍存在。在处理此类纠纷时，应依据农村土地承包法、最高法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的解释》(以下简称《农村土地承包纠纷解释》)及其立法精神，参照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《土地流转管理办法》)的规定，结合农村善良风俗，妥善处理，避免矛盾升级。

(二)林地转租问题

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发生日期:2021年5月14日

案例类型:林场转租

关键词:林场转租土地转租

编译:12348公益法律服务热线值班律师王亚琼

基本信息

W先生打电话咨询，说想从前林场职工T那里租中国林蛙养殖场。中国林蛙养殖场建在T从单位林场承包的330公顷林地上。承包经营期为1998年至2025年，约定不得转让或转包。W先生想问他是否可以从T？

了解情况后，律师告诉W先生:

首先建议看一下T和林场签订的承包经营合同，确定T的具体管理权限，是否可以在林地建农场，农场是否有出租权(出租不同于转让和转包)，确定林地的所有权，T对林地是否有其他具体义务， 因为林地所有权涉及到林地使用权(无论是集体的还是的)、林木所有权和林木使用权等问题。 其中，森林分为公益林和商品林，法律保护制度不同。T也是员工，比如T是否有义务保证绿化覆盖率，及时补种树木等等。综合了解后，确定是否允许租赁林场，并综合考虑租赁成本。

其次，建议看看T的林蛙养殖场营业执照，确定林蛙养殖场本身是否取得合法手续，同时了解其市场价值，确定租赁的可行性。

第三，建议双方不仅要签订租赁合同，还要对林场有所了解和认同。最后一定要实地考察，充分了解情况，最后自主决定是否租赁林蛙养殖场。

案例提示

律师提醒朋友们，林地等具有特殊性质的经营合同或流转，不仅涉及我国土地管理的相关法规，还涉及森林保护法，以及林地、林木权属等相关问题，比较复杂。我们不仅要考虑日常业务中应注意的问题，还要注意特殊问题，以规避风险。

(3)楼顶掉冰被砸谁负责？

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发生日期:2021年1月20日

案件类型:高空坠物致损害责任纠纷。

搜索关键词:物体脱落坠落、侵权责任纠纷。

编译:12348牟善荣，公益法律服务热线值班律师

基本信息

当Z女士和她的朋友W女士路过10号楼下时。浑江区x发展大厦(大厦靠近人行道)，Z女士被楼顶掉落的冰块砸伤。事发后，朋友W女士电话通知小区物业公司工作人员，物业公司工作人员将Z女士送往白山市中心医院救治。

Z女士在接受医院治疗后，向物业公司提出赔偿损失。物业公司称，已在事发的楼栋挂上警示横幅，尽到警示义务。而且涉案楼房的业主没有缴纳物业费，楼房的业主应当承担赔偿责任。

Z女士拨打12348向律师求助。听了Z女士的陈述，律师做了如下分析:物业公司作为小区的管理人，有义务对小区的共用部位和设施进行维修和养护。根据《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有权人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因此，物业公司作为小区的管理者，应当承担赔偿责任。物业公司以已在事发楼悬挂警示横幅、已尽到警示义务为由免除自身责任，没有法律依据。《民法典》第1253条适用过错推定原则。所有人、管理人或者使用人应当对自己的过错承担举证责任。不能证明自己没有过错的，应当推定有过错，承担过错赔偿责任。公司作为物业的管理人，应当证明其依法对楼顶共用部位的冰雪采取了措施，其没有任何过错，可以免除其责任。物业公司作为物业管理服务企业，应当对建筑物的公共区域行使管理和维护责任。案件发生在冬天，坠落的冰楼靠近人行道。物业公司未及时清理楼顶冰雪或设置警戒线防止行人被坠冰砸伤，未尽到管理义务。物业公司应对Z女士的损失承担主要责任。Z女士冬天带着坠冰走下楼，没有尽到注意义务，也应该承担部分责任。

物业公司是大厦的物业管理企业，不能以大厦业主未交物业费为由，排除其管理人身份，拒绝承担管理人的义务。因此，物业公司的诉讼请求不应支持。

案例提示

《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施的所有人、管理人或者使用人，其搁置物、悬挂物脱落造成他人损害，不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有权人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。本条适用过错推定原则，由所有人、管理人或者使用人对自己的过错承担举证责任。不能证明自己没有过错的，应当推定有过错，承担过错赔偿责任。

律师提醒东北广大群众，在东北冬春之交冰雪融化的特定时间段，屋顶空外挂机等外物容易发生冰滑、冰脱落。在这些区域行走时，一定要注意自身安全，避免坠物伤人。一旦发生这种情况，要及时报警，拍照、录像，收集证人证言等第一手材料，以备事后发生纠纷时作为证据使用。

(4)屋顶漏水，可以不交物业费吗？

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发生日期:2021年3月9日

案件类型:财产纠纷

搜索关键词:物业费

编译:12348王宇，公益法律服务热线值班律师。

基本信息

家住长春某小区的业主Z先生被物业公司起诉咨询，称自己刚入住的新小区顶楼房子屋顶漏水，不到一年，经物业公司维修仍漏水。现在屋顶的夹角长了，下雨天房间会太湿，没法住。但物业公司对此置之不理，觉得物业服务不到位，就停交了物业费。现在被物业公司以未交物业费为由起诉，要求支付未交物业费及相应的违约金。

律师了解了前因后果后告诉Z先生，因为房子本身有质量问题，所以需要业主找开发商，开发商在保修期内进行维修。但物业公司只是提供物业服务，没有维护房屋质量的义务。所以，仅仅因为自家屋顶漏水就拒绝交物业费是不合适的。根据《民法通则》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以催告其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。因此，建议Z先生与物业公司协商解决物业费纠纷，并与物业公司协商协助业主与开发商沟通屋顶漏水问题。

案例提示

根据《民法》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务提供者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务提供者不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催促缴纳物业费。所以，这种情况下，物业公司可以起诉z先生。

律师提醒各小区业主，如发现物业服务存在缺陷，请与物业公司详细讨论，共同协商解决方案。拒交物业费并不能解决问题，反而可能被物业公司起诉。

(5)三年前购买的房子一直没有入住。这三年还需要交物业费吗？

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发生日期:2021年3月22日

案件类型:物业管理纠纷

关键词:入住和物业费。

编译:12348公益法律服务热线值班律师李

基本信息

家住吉林市丰满区的张Z先生，前段时间收到了吉林市丰满区人民法院的传票。案由是物业费纠纷。原告是XXX小区物业管理公司，因Z先生拖欠物业管理公司物业费而引发诉讼。Z先生对此十分不解。为此，拨打12348法律热线，要求给个说法。

Z先生称，2018年购买了吉林市丰满区XX小区的现房。因为孩子上学的学校离这里比较远，买了房子后，只对房子做了简单的装修，但一直没有来住。在此之前，物业公司也多次电话通知Z先生缴纳物业费，并多次在张先生家门口张贴缴纳物业费的通知。但是Z先生坚持说我们不住在这里，所以根本不涉及物业费。在此之前，物业公司还委托XX律师事务所就物业费缴纳事宜向Z先生发送了律师函。现XXX物业管理公司就Z先生拖欠物业费一事向吉林市丰满区人民法院提起诉讼。

根据Z先生在电话中提供的信息，安排如下:

2018年Z先生买房已经三年了，但是一直没来住。但他认为，不入住就不应该交物业费。经物业多次催缴，Z先生仍未缴纳这三年的物业费。因此，物业公司现已向吉林市丰满区人民法院起诉Z先生。Z先生问，我该交这个物业费吗？

律师明确告诉Z先生，拖欠的物业费要交。

首先，我理解Z先生此时的心情。明白Z先生不是故意拖欠物业费。

其次，向Z先生介绍了《中华人民共和国民法典》关于物业管理人的工作范围、物业服务的内容以及物业服务者的义务。

最后解决了Z先生对物业费缴纳的误解。并建议Z先生主动交费，与物管公司协商减少诉讼费用。

案例提示

根据《民法》第937条规定，物业服务合同是物业服务提供者提供建筑物及附属设施的维修、环境卫生及相关秩序的管理和维护等物业服务的合同。，业主在物业服务区域内缴纳物业费。

《民法典》第939条规定，建设单位与物业服务者依法签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务者签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以在合理期限内催缴；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。

律师提醒业主，缴纳物业费是业主在物业服务合同中应当履行的义务。业主不想交物业费不入住是没有法律依据的。

(6)房屋质量和物业费

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年4月1日

案件类型:物业服务合同纠纷

关键词:房屋质量和物业费。

编译:12348公益法律服务热线值班律师张菊琪

基本信息

长春L女士买房不到一年发现阳台漏雨，要求物业公司维修。物业公司说找开发商不是物业公司的责任。虽然L女士要求开发商对房屋进行维修，但L女士一直没有交物业费。近日，物业公司给L女士发函称，如果不缴纳2年的逾期物业费和电梯费，将起诉L女士。为此L女士向律师询问是否可以不交物业费，询问不坐电梯是否可以不交电梯费。

律师了解情况后，告知L女士，所购商品房在保修期内出现质量问题，开发商应承担维修责任。物业服务合同未约定物业公司负责保修期外房屋维修的，不属于物业公司维修房屋的义务，维修基金可以用于房屋共用部位的维修。根据《民法》的规定，无论L女士是否使用电梯，L女士都应该缴纳物业费和电梯费，否则物业公司有权起诉L女士，因此，建议L女士与物业公司协商。

案例提示

根据《民法》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务提供者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。

业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。

根据上述规定，L女士应缴纳物业费和电梯费，因L女士不使用电梯，如经物业公司协商同意，电梯费可适当减免。

律师要提醒购房者，保修期内房屋出现任何质量问题，要及时找开发商维修。物业公司是否有维护房屋的义务，要看物业服务合同的约定。业主有义务按约定交纳物业费。

我负责我的社区。

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年5月1日

案件类型:物业纠纷、物业服务企业解聘

搜索关键词:房产、投票

编译:12348公益法律服务热线值班律师王胜波

基本信息

白城市镇赉县的L先生在镇赉县某高档小区买了房。入住后，他发现小区公共区域有很多地方需要改善或调整，于是多次向物业服务公司提出整改建议，但物业人员不予理睬。多次沟通未果后，L先生欲以不交物业费的方式对抗物业服务公司的不作为，却被物业服务公司诉至法院。败诉后，L先生想辞退现在的物业服务公司。

了解了前因后果后，律师告诉L先生，如果想辞退或者聘用物业服务企业，需要满足两个条件。第一，应当有专有部分面积占三分之二以上、人数占三分之二以上的业主来投票。其次，经业主同意，其专有部分的面积占半数以上的投票权。即符合“双三分之二”要求的业主参与投票，经“双半数”参与投票的业主一致决定选聘或解聘物业服务企业。

同时，根据《民法典》第278条规定，符合“三分之二”要求的业主参与表决，是业主共同决定事项的前提条件。在此基础上，参与投票的“双半”业主一致决定的事项包括:

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规定；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘物业服务企业或者其他管理人员；

(五)建筑物及其附属设施维修资金的使用情况。

“四分之二”投票的所有者可以决定:

(一)筹集维修建筑物及附属设施的资金；

(二)改建、重建建筑物及其附属设施；

(三)改变共用部位用途或者利用共用部位从事经营活动。

案例提示

根据《民法》第278条，下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规定；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘物业服务企业或者其他管理人员；

(五)建筑物及其附属设施维修资金的使用情况；

(六)筹集房屋及其附属设施的维修资金；

(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)改变共用部位的用途或者利用共用部位从事经营活动；

(九)其他与共同共有经营权有关的重要事项。

业主共同决定的事项，应当由专有面积占三分之二以上且人数占三分之二以上的业主表决通过。决定前款第(六)项至第(八)项规定的事项，应当经专有区域内四分之三以上投票的业主和四分之三以上投票的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经参加表决的业主过半数同意，并经参加表决的业主过半数同意。

律师应提醒业主合理使用权利，发现问题及时与物业公司沟通协商。如果沟通失败，他们可以按照上述程序辞退物业服务公司。他们不能只靠不交物业费来对抗物业服务公司，否则无法维护自己业主的权益。