关于房屋拆迁纠纷(7万卖掉的房子，多年后拆迁赔237万！卖家把买家告上法庭：合同无效，返还房屋)
征地拆迁 | 2023年06月16日 | 阅读：201 | 评论：3
20多年前完成的一笔农村房屋买卖，因为拆迁引发纠纷，卖方反悔，将买方告上法庭。房屋所有权和拆迁款的最终走向是什么？
日前，绍兴新昌县人民法院审理了这起因拆迁引发的房屋买卖合同纠纷案，，以买受人向出卖人支付房屋拆迁款的10%结案。
诉因
拆迁导致产权纠纷
被告梁与原告石某不属于同一农村集体经济组织成员。1998年3月，梁某与石某签订房屋买卖协议，协议约定石某将其一套农村房屋以7万元折价卖给梁某。签订协议后，梁某支付购房款7万元，石某将房屋交付梁某使用。
买卖房子之后，两家就没有交集了。直到去年，涉案房屋所在的村子恰逢旧村改造。梁作为被拆迁房屋的所有权人，与其所在街道办事处就所有房屋及包括涉案房屋在内的其他财产签订了房屋货币补偿协议，补偿金额共计237万元。
消息传出后，原房主石某的继承人认为涉案房屋是建在集体土地上的房屋。根据“前提一致”原则，农村宅基地不得转让或出售给非本集体经济组织成员，城镇居民和农村集体经济组织其他成员不得从非本集体经济组织成员或个人手中购买农村宅基地上的房屋。故双方签订的房屋买卖合同无效，要求返还房屋。于是双方引发争议，石某的继承人一纸诉状将梁告上法庭。
语句
农村房屋交易必须合法
法院经审理认为，涉案房屋为农村房屋，梁某不属于石某所在村集体经济组织成员。虽然涉案房屋已经交付并办理了转移登记手续，但该房地产买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定，仍应无效。根据《民法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。
法院认为，原被告因合同无效所取得的财物应当返还，并根据各自的过错承担相应的责任。由于本案涉案房屋恰逢旧村改造，根据被告人梁某此前订立的房屋征收货币补偿协议，对石某转让的包括涉案房屋在内的全部财产予以征收，被告人梁某已实际丧失对全部涉案财产的支配权，客观上无法返还，故可依法按照相应的拆迁补偿款折价补偿。
另外，石某在明知涉案房屋无权处分的情况下，仍主动与梁某订立协议，其过错大于梁某，应承担更多的过错责任。石某作为涉案房屋的最初所有人，自愿与梁某签订了房产买卖合同并交付了房屋，也按约定收取了梁某支付的全部房款。本案中，石某以协议无效为由主张房屋权利，违反了诚实信用原则，对梁造成的信托利益损失应承担主要责任。
最终，法院判决双方合同无效，石某应当返还梁某购房款，梁某应当返还石某相应的房屋赔偿金，由此给梁某造成经济损失，石某应当承担90%的过错赔偿责任。
律师提醒
根据《中华人民共和国土地管理法》，一个农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在人均土地少，不能保证一户一宅的地区，县级人民政府可以在充分尊重农村村民意愿的基础上，按照省、自治区、直辖市规定的标准，采取措施保证农村村民有一宅。村民在农村出售、出租、捐赠房屋后再申请宅基地的，不予批准。
来源:杭交918编辑卢石尚敬
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