起诉查封房产流程(房屋买卖过程中，被法院查封怎么维权？) - 房产纠纷

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简介：作者/卢启华律师【案情简介】 2019年3月5日，吴某通过房屋中介公司的介绍，与尹某、范某签订《房屋买卖合同》购买位于某市区的一套二手房，这套房子上有房贷和抵押登记，合同约定了房屋总价、解压日期、网

作者/卢启华律师

【案情简介】

2019年3月5日，吴某通过房屋中介公司的介绍，与尹某、范某签订《房屋买卖合同》购买位于某市区的一套二手房，这套房子上有房贷和抵押登记，合同约定了房屋总价、解压日期、网签日期、交房日期等。合同签订后吴某通过中介向尹某、范某夫妇支付了大部分购房款，拿到了房子的钥匙，历尽艰辛还清房贷解除抵押后，吴某在办理房屋过户登记时却发现房屋上面存在多个查封，无法办理过户，售房人尹某、范某欠下巨额债务，下落不明。

此时，吴某应该怎么做？是选择继续履行房屋买卖合同并要求办理过户，还是选择解除合同追究售房人的违约责任？吴某特委托笔者作为其代理律师处理本案，被查封的房屋属于履行不能，要办理过户必须先解除查封。笔者通过起诉前尽职调查，全面了解了案情，依据客观情况和法律规定，笔者认为第一步吴某可以通过提起案外人执行异议解除查封，第二步可以提起继续履行合同之诉要求办理过户，最后可以通过向法院申请强制执行办理房屋产权证书。如果吴某选择解除合同要求赔偿，根据售房人的经济状况，最终很有可能会导致钱房两空的不利后果。

如何才能解除查封办理过户呢？本案历经案外人执行异议一裁两审、解除5家法院的7个查封、提起继续履行合同之诉、向法院申请强制执行6个阶段，2021年3月，吴某经过2年的诉讼终于拿到了房屋产权证书。

【判决结果】

一、2019年5月29日，吴某向首封法院提起执行异议申请，请求法院解除对案涉房屋的查封，某区人民法院裁定驳回异议申请。

二、2019年6月20日，吴某向某区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求法院解除查封，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。

三、吴某对一审判决不服，向某市中级人民法院提起上诉，二审改判：不得执行案涉房屋，在吴某将房屋尾款扣除一审、二审诉讼费交付某区法院执行后解除对案涉房屋的查封。

四、向5家法院申请解除7个查封。

五、提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求继续履行合同。

虽然房屋上面的查封已经全部解除，但因售房人尹某、范某下落不明不能配合吴某办理案涉房屋过户，所以吴某向某开发区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，法院缺席判决案涉房屋买卖合同继续履行，尹某、范某配合吴某办理房屋过户手续。

六、房屋买卖合同纠纷之诉判决生效后，吴某向法院申请强制执行，办理房屋产权证书。

【律师解读】

一、案外人执行异议之诉一审，争议焦点有两个：

1、在首封法院查封之前吴某是否已合法占有案涉房屋，对此吴某负有举证责任。

因吴某结婚需要用房，售房人提前交房，但双方并没有办理正式的交房手续，只是交接了钥匙，而合同约定的交房日期是在首封日期之后，所以吴某在房屋被查封之前到底有没有合法占有房屋，证据的收集尤为关键。通过小区保安的证人证言、吴某领取结婚证的日期、中介公司证明、房屋照片（被查封后），这些证据相互印证，一审法院采纳了笔者的观点，认定在首封法院查封之前吴某已合法占有案涉房屋。

2、是否因吴某自身原因导致案涉房屋未办理过户登记

吴某购买的房屋存在抵押，售房人没有按照约定偿还贷款解除抵押，存在抵押权的房产是无法办理过户的，因此案涉房屋未办理过户登记是售房人的原因导致，吴某并没有过错，但是非常遗憾的是一审法院没有采纳笔者的这一观点，而是认定吴某购买存在抵押的房产，对房屋没有过户存在过错，判决驳回吴某的诉讼请求。

二、案外人执行异议之诉二审惊心动魄

二审庭审时合议庭维持原判的倾向性比较明显，庭审结束后主审法官出于同情甚至帮吴某出主意。他认为房屋交易过程中，中介存在过错，建议吴某另案起诉要求中介公司赔偿。此时法院作出的拍卖案涉房产的执行裁定就张贴在楼道里，这意味着二审一旦维持原判案涉房屋很快就会被拍卖，笔者相信每位律师都能体会到当事人所面临的压力。作为代理人没有退路，只能坚定信念，竭尽所能说服法官。庭后与主审法官多次沟通，向法庭提供了给合议庭的一封信、某省高级人民法院类案检索报告、代理词这些材料。经过精心准备并多次修改完善，最后二审法院采纳了笔者的观点，认定吴某对房屋没有办理过户不存在过错，二审改判排除执行，解除查封。

二手房买卖交易过程中，每一个环节都涉及到很多专业性问题，稍有不慎，买家就可能遭受惨重的经济损失。本案委托人吴某在二手房交易过程中没有采取有效的措施防范交易风险，其在风险发生后找到笔者代理案件，属于事后的救济，律师提醒：任何事后的救济措施，都无法替代事前的风险防范。

本文标签：起诉查封房产需要多久

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网友点评

糙汉爱娇娘

2022-03-10 12:40:17 回复

过精心准备并多次修改完善，最后二审法院采纳了笔者的观点，认定吴某对房屋没有办理过户不存在过错，二审改判排除执行，解除查封。二手房买卖交易过程中，每一个环节都涉及到很多专业性问题，稍有不慎，买家就可能遭受惨重的经济损

泡妞大佬

2022-03-10 17:21:14 回复

法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，法院缺席判决案涉房屋买卖合同继续履行，尹某、范某配合吴某办理房屋过户手续。六、房屋买卖合同纠纷之诉判决生效后，吴某向法院申请强制执行，办理房屋产权证书。【律师解读】一、案外人执行异议之诉一审，争议焦点有两个： 1、在首封法院查封之前吴某是否已合法占有案

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2022-03-10 14:10:26 回复

作者/卢启华律师【案情简介】 2019年3月5日，吴某通过房屋中介公司的介绍，与尹某、范某签订《房屋买卖合同》购买位于某市区的一套二手房，这套房子上有房贷和抵押登记，

皮忠安媛

2022-03-10 10:00:45 回复

别见外

温文儿江

2022-03-10 10:00:45 回复

天呐，可怕

詹彩致凡

2022-03-10 10:00:45 回复

真的哦?

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