方明律师的简介(优先承租权法定化对房屋租赁的影响)

优先租赁权，即租赁合同租赁期限届满，出租人继续租赁时，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得房屋租赁权[1]。

优先购买权对于维护房屋租赁市场的稳定关系和保护弱势承租人具有重要意义。本文将结合司法实践中的审判化趋势，分析房屋承租人优先承租权合法化后的影响、实现及完善路径，以期对司法实践有所启发。

一、优先租赁权合法化过程概述

《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)实施前，承租人的房屋优先购买权不是一项法定权利，承租人房屋优先购买权的行使依赖于租赁合同的约定。承租人在没有合同依据的情况下行使优先承租权的，在租赁期限届满后无法行使优先承租权。

笔者检索的相关裁判案例中的裁判倾向也印证了这一点(见表1-1):

表1-1

《民法典》第734 [2]条首次在立法中明确规定，房屋承租人享有优先承租权。但是，优先租赁权在民法典中的合法化，本质上并不是一种完全的制度创新，而是将现有的地方性法规提升到法律层面。

在民法典实施之前，一些省市已经以地方性法规的形式将租房优先权合法化。作者摘录了一些有代表性的规定如下(见表1-2):

表1-2

上述地方性法规虽然具有立法层级低、约束力弱的特点，但也从另一个侧面凸显了住房优先租赁权合法化早已成为一种政策导向，其目的是稳定住房租赁市场发展。

2021年1月1日民法典正式实施后，优先承租权开始成为承租人的重要法定权利之一。

二。优先租赁权合法化的价值和影响

近年来，随着经济的不断发展，与优先租赁权相关的纠纷日益增多。优先租赁权应该如何认定和实现？这个问题不仅困扰着理论界，也困扰着实践者。一直以来都是一个“仁者见仁，智者见智”的问题，优先租赁权正式写入民法典，旨在从立法层面消除这一争议。

无疑，优先租赁权的创设和合法化必然在一定程度上限制了出租人的物权自治，但从当前经济环境的背景考虑，民法典中优先租赁权的合法化具有深远的价值和影响。

首先，房屋优先租赁权的合法化可以在一定程度上提高资源利用效率。追求私法最优，以降低交易成本，提高交易效率[4]。出租房屋优先购买权的设立，并不是一味地限制出租人的权利，而是基于合同相对性原则对原承租人的租赁合同进行限制，以“同等条件”保障租金数额。在保证出租人租金收益的同时，降低了承租人的投入成本(装修费用等。)在租房初期，也避免了再次寻找合适的出租房的费用，大大提高了住房租赁市场的运行效率，能够长期稳定发展。

其次，出租房屋优先权的合法化体现了民法中的公平原则。出租人在租赁合同中一般处于主导地位，而承租人则是相对较弱的一方。赋予承租人到期后优先承租权，有助于在一定程度上改善这种不对等的状况，从而促进公平正义的实现。在现代发展和大规模移民的背景下，更合理的做法是着重保护租户的利益[5]。

至于优先购买权作为一项法定权利的影响，可以从房屋租赁的双方当事人出租人和承租人两个角度来讨论。

(1)对出租人的影响

对于出租人来说，既然优先承租权已经成为一项法定权利，出租人就不能在租赁合同中约定排除优先承租权的适用，也不能以租赁合同中未约定优先承租权为由主张承租人不享有优先承租权。无疑，这在一定程度上限制了出租人自由选择出租房屋的权利。

但这并不意味着原租赁合同到期后，出租人完全丧失了选择承租人的权利。目前学术界有一种观点，将优先承租权定义为形成权，即租赁期限届满，出租人愿意继续出租房屋的，承租人要求以同等条件出租房屋，双方可以不经出租人同意继续订立租赁合同。但主流观点仍倾向于认为优先购买权是一种请求权，不是承租人单方意思表示就能成立的，仍取决于双方的合意。所以有更多空的房间供出租方通过协商获取利益。而且，优先承租权的行使有“租赁期限届满”和“同等条件”的前提，并不意味着承租人当然可以续租。

(二)对承租人的影响

至于承租人，优先承租权不需要在租赁合同中与出租人另行约定，也不会被合同约定排除。只要租赁期限届满，承租人在同等条件下享有优先购买权。这在一定程度上保护了承租人在租赁关系中的弱势地位。

三。优先租赁权实现方式探析

(一)行使优先承租权的条件

1.合法有效的租赁关系和租赁期限届满。

租赁合同关系的合法性和有效性是承租人享有优先承租权的前提条件。如果没有合法有效的租赁关系，承租人就没有主张这种特定权利的法律依据。

即使在《民法典》颁布之前，司法实践中也将租赁合同的合法有效作为确定承租人是否享有优先承租权的条件之一(见表1-3)。

表1-3

此外，《民法典》第七百三十四条第二款的另一个默示条件是“租赁期间届满”，即房屋租赁合同需要自然届满，提前解除租赁合同的，不能认定为“租赁期间届满”。

2.出租人和承租人有续签合同的意向。

《民法典》第734条第2款并未明确要求出租人和承租人的意思表示，但从合同的订立应当是合同双方真实意思表示的基本前提出发，承租人行使优先购买权的前提是出租人有继续对外订立租赁合同的真实意思表示，承租人有继续租赁的真实意思表示。如果租赁期限届满后原出租人不再继续出租房屋，或者原承租人不愿意继续出租房屋，则优先承租权将失去行使的前提，这也是当前司法实践中法院普遍接受的观点(见表1-4)。

表1-4

在上述案件中，法院认为，优先租赁权行使的前提条件是租赁期限届满时出租人愿意继续出租给他人，而在该案中，出租人明确表示租赁期限届满后不再继续出租涉案房屋，或者打算收回该房屋重新规划重建， 且承租人也未能证明出租人欲出租给他人，故认定承租人行使优先租赁权的条件明显不成立。

另外，出租人和承租人对租金结算和租赁期满后房屋返还有约定的，可以认为双方都没有续租的意思表示。上海市第一中级人民法院(2012)胡艺钟敏二(民)终字第939号案中，法院认为，双方在合同中约定的租赁期限已过，并对租赁合同的终止、租金的结算、房屋的返还时间等作出了约定。认定双方已就解除合同达成协议，故承租人主张其有优先承租权缺乏任何事实和合同依据。

但出于保护弱势租户的考虑，为避免出现出租人恶意损害承租人利益的情况，出租人主张不再继续出租房屋的，需提供正当理由，如收回房屋自用、即将修缮、被征收、征用或拆迁、承租人在租赁期间不当使用房屋等。[6].

3.平等条件及其确定

优先购买权不仅需要保护承租人的利益，而且不得侵害出租人的利益。因此，承租人主张优先购买权，应当提供与潜在新承租人同等的条件。平等条件是优先租赁权的核心条款。但是，关于优先租赁权的平等条件在民法典中应当是什么标准，学界一直存在一定争议，民法典也没有明确规定。

笔者在检索近年来认定相同条件的典型案例时发现，仍有法院将承租人的履约情况和出租人希望与新承租人订立的合同条件纳入考量。

(1)租金标准

不用说，租金的标准是最重要的，也是法院普遍认可的。如广东省广州市中级人民法院审理的(2019)粤01第17833号案件，租赁期限届满后，出租人以公开租赁方式竞得租赁物的承租权，原承租人的投标价格低于案外人。在此前提下，法院认为原承租人的优先租赁条件不成立。

(二)承租人的履行

承租人的履约行为是否应当作为同等条件的判断标准，学术界存在争议。但经检索相关案例，将承租人的履行情况考虑在内也是不少法院的判决倾向，即基于承租人违约，出租人到期未继续将房屋出租给承租人的，不会认定为侵犯承租人的优先承租权(见表1-5)。

表1-5

(三)出租人与新承租人订立租赁合同的条件

在广东省深圳市中级人民法院，将出租人希望与新承租人订立的租赁合同中约定的条件作为认定同等条件的标准。

在本案中，法院认为承租人的优先权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。同等条件标准的确定，一般应以出租人希望与新承租人订立的租赁合同中约定的条件为准。作为涉案房屋所在13楼房屋的所有权人，出租人出租13楼房屋的愿望属于其行使所有权的权利，也符合常理。出租人提出的整层租赁的交易条件属于同等条件，承租人不接受该条件，故主张优先承租权的理由不能成立。

此外，经笔者检索其他法律规范，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十条[七]和《最高人民法院关于适用

(二)优先租赁权受侵害的救济

虽然《民法典》没有明确规定承租人享有损害赔偿请求权，但基于法定的权利保护，并参照优先购买权的相关规定，笔者认为承租人优先购买权受到侵害的，有权要求出租人承担损害赔偿责任。

至于计算违约损失责任的标准，参考《民法典》第584条规定，损害赔偿额应当与因违约造成的损失相等，包括合同履行后可以获得的利益。具体来说，可以考虑的因素如下:

(1)承租人寻求类似房屋的差价。

优先承租权的损害，承租人的直接损失是租赁支付的租金与目前居住的同类房屋的差价损失。

(2)寻找相似房屋的困难

承租人的优先购买权受损，其直接损失是因不能继续在争议房屋居住而需要另寻房屋居住的损失。但在不同区域、不同市场情况下，损失不能简单用同类房屋的价格差来计算。此外，房屋是否具有独特属性，比如某度假村唯一的海景房，会让承租人更难找到类似的房屋，实际上增加了承租人的损失。

(3)承租人的租赁意愿

租赁意愿关系到承租人的“租赁权”是否受到实质性侵害。从优先租赁权制度保障承租人稳定住所的立法意图来看，如果承租人本人不希望继续租赁争议房屋，如其工作调动或实际居住在别处，这些因素会大大减少出租人出租争议房屋对承租人的影响，也会减少承租人优先租赁权受到侵害的损失。

四。改进优先租赁权条款的方法

无论是地方性法规还是民法典，对出租房屋优先权的规定基本没有进一步细化，使得出租房屋优先权成为一种宣示性的法定权利，导致司法实践中缺乏统一的裁判规则。在概述了优先租赁权的合法化进程、介绍了优先租赁权条款的价值和影响、分析了优先租赁权在实践中的实现方式之后，笔者试图探讨优先租赁权条款的完善路径。

(一)明确优先租赁权的行使期限

如果优先租赁权的行使不明确具体期限，很可能导致租赁关系处于不稳定状态，这无疑与稳定租赁市场的立法意图相违背。

因此，笔者认为，在租赁期限届满前后，出租人应当以书面或者其他能够确认收到同等出租房屋条件和优先租赁权行使期限的合理方式通知原承租人，承租人应当自收到通知之日起一个月内行使优先租赁权。笔者认为一个月的期限既能保证房屋租赁市场的交易效率，又能给原承租人充分的考虑时间。出租人未履行通知义务的，原承租人应当自知道或者应当知道房屋出租给第三人之日起三个月内提出异议，要求解除出租人与第三人之间的租赁合同，并与原承租人签订同等条件的租赁合同。

(2)明确优先租赁权的除权条件。

如果承租人已经频繁违约，侵蚀了出租人与承租人之间的互信基础，在这种情况下，承租人行使租赁优先权不符合出租人的利益和公平原则。这时候要求出租人将租赁的房屋优先给承租人，无疑是违背常理的。

如前所述，在司法实践中，许多法院对经常违反租赁合同的承租人主张优先承租权持否定态度。这种做法是合理的，但缺乏法律依据。因此，笔者建议出租人比较重视的、不愿意通过诉讼追究的违约行为，如频繁逾期付款、房屋结构或用途变更等。，同意作为除权条件。在这种情况下，原承租人将失去优先购买权。

(3)推定出租人继续出租的意愿

出租人继续出租的意愿也是实践中决定原承租人是否享有优先购买权的重要因素之一。笔者认为，在出租人未告知原承租人不得继续出租的情况下，应推定出租人有继续出租的意愿。当然也有可能是出租人告知原承租人不再继续出租，之后再将房屋出租给第三方。对此，出租人在原租赁期限届满后的法定期间内将房屋出租给第三人的，也应当认定出租人有继续出租的意愿，除非有其他相应证据证明。笔者认为将法定期间设定为一个月较为合适，可以有效保障原承租人优先承租权的行使。

《民法典》实施后，优先承租权成为承租人的法定权利之一。由于新规实施时间较短，在理论和实践上还有很多问题需要解决和澄清，本文无法穷尽其中的方方面面。因此，这里仅作初步分析，以期对司法实践有所启发。

引用:

[1]王一平、马强:《合同法典型案例的判决与解决方法研究》，人民法院出版社1998年版，第241页。

[2]《民法典》第七百三十四条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间不确定。租赁期满，房屋承租人在同等条件下有优先承租权。”

[3]本办法已被2015年12月1日起施行的《南宁市房屋租赁管理办法》废止。

[4]本办法已被2015年12月1日起施行的《南宁市房屋租赁管理办法》废止。

[5]曹·:《民法典中优先承租权制度的司法适用》，载《人民法院报》第7版，2020年12月17日。

[6]曹·:《民法典中优先承租权制度的司法适用》，载《人民法院》，第7版，2020年12月17日。

[7]《最高人民法院关于适用

[8]《最高人民法院关于适用

作者:

德恒深圳事务所实习律师方明；主要执业领域为与前述业务相关的投融资并购、建设工程与房地产开发、商业物业运营及民商事纠纷解决。

指导伙伴:

陈，德恒深圳事务所律师；主要执业领域为建筑工程与房地产、城市更新、投融资并购、各类互联网创新企业的数据合规、股权激励以及与前述业务相关的民商事纠纷解决。

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