安置房(拆迁安置房，怎么买卖才安心？)

房子是中国人最关心的话题之一。近年来，得益于城市化进程，价格相对实惠的拆迁安置房成为二手房市场的“灯塔”。然而，由于拆迁安置房的限制性条件，此类房屋的买卖存在诸多潜在风险。笔者对浙江省衢州市柯城区人民法院近年来审理的拆迁安置房买卖纠纷案件进行梳理，发现这类房屋处于瞬息万变的市场，手续多、周期长，后续实际交付存在很大风险或变化——有时房屋未过户，房价却翻了几番，有时可以交付拍卖房，却发现因种种原因无法过户...

被拆迁房屋已入住4年未过户

房东:如果妻子不认可，协议无效。

2003年，作为浙江省衢州市柯城区西区最早一批拆迁户之一的龚先生，在签订拆迁协议后不久，就将自己分到的5套安置房全部卖掉，其中一套是郑先生以每平方米1000多元的价格购买的。

两人签订房屋转让协议后，郑先生立即付清了全部房款。之后安置小区竣工交付，郑先生也收拾东西搬进了新家。我在这里住了四年了。时间过去了，房价还在涨。然而，由于房价上涨，郑先生很担心。

因为龚先生一直没有去拆迁办办理房屋过户手续，所以郑先生一直无法将房屋过户到自己名下。在多次联系对方却被阻拦后，郑先生预感到，隐藏在双方之间的“雷霆”可能被引爆。

果不其然，在再次拒绝转让请求后，愤怒的郑先生将龚先生起诉至柯城区人民法院，要求将争议房屋的产权变更登记在其名下。

庭审中，龚先生认为双方当年签订的房屋转让协议并非其妻子所签，妻子从未认可该协议并提出异议，故双方签订的协议无效，不同意转让请求。

之后，执法法官进行了解释，并耐心协调双方。最终双方达成调解协议，龚先生夫妇配合办理房屋产权过户，郑先生对龚先生夫妇进行适当补偿。

法官提醒买卖双方，选择社会信誉度和安全感高的中介。买受人要准确核实房屋是否属于夫妻共同财产，是否有其他共有人。属于共同财产的，需要夫妻双方或者其他所有人共同签订合同。

要拆的房子三年涨了一倍

房东:房子卖不出去我给你违约金。

2018年，衢州市柯城区斗潭社区进行了危房改造。在斗潭小区拥有一套房子的王夫妇，想尽快变现，于是与有意购房的陈先生签订了《斗潭安置房转让协议》，约定将位于衢州市斗潭东区的房屋以175万元的价格出售给陈先生，并约定了相关权利义务。协议签订后，陈先生向王夫妇支付全部购房款175万元。

今年3月，斗潭安置房竣工，达到交房条件，该区域房价也大幅上涨。王夫妇拖延协助陈先生办理房产登记过户手续，并企图以支付违约金的方式解除买卖合同。为维护自身合法权益，陈先生向柯城区法院提起诉讼，要求继续履行合同，并依法办理房产登记过户手续。

“我能理解你的感受，但陈先生当时付了全款，现在你违约，他的损失很大。”负责的法官情绪激动，通情达理，耐心地给双方解释法律。

通过进一步了解，原来陈先生和王先生夫妇是多年好友。当初卖房子的时候，他们还在拍卖行评估价的基础上优惠了5万，两个人都不希望因为这套房子关系恶化。

最终，多年的友谊让双方都愿意各退一步，达成一致。陈先生给了王夫妇一定的价格补偿，合同继续履行。经调解，该案已自动履行。

法官提醒，现实生活中，不断上涨的房价往往会引诱卖方违约，支付少量违约金解除合同，以更高的价格再次出售。需要注意的是，房屋买卖合同是买卖双方在自愿、平等的基础上达成的合同。一旦达成，各方都应严格遵守。如果达成协议后，买卖双方反悔，造成违约的，应当承担相应的违约等民事责任。

拆迁拍卖行被查封，无法过户

房东:离婚了，房子还不清楚。

2019年8月4日，陆女士与孙夫妇签订《房产转让合同》，约定将位于衢州市柯城区某安置小区的房产(期房)转让给陆女士，总房款119.6万元，定金20万元，首付款60万元(含定金)，并约定相关权利义务。签订合同后，陆女士支付了60万元的购房首付款。

今年3月，涉案房产竣工，符合交付条件，但满心期待新房的陆女士发现，由于房东的个人债务问题，该房产已于2020年被外人查封，原合同约定的权利义务全部成为泡影。被这种情况浇了一盆冷水的陆女士和孙先生，协商未果。无奈之下，他们诉至柯城区法院，要求解除买卖合同并返还已支付的购房款，双倍返还定金，共计80万元。

在审理过程中，承办法官发现，被告夫妇在出售房屋后不久就离婚了。现在拆迁安置房不仅处于封存状态，还是待分割的夫妻共同财产。庭审中了解情况后，陆女士觉得这套房子的“身份”比较复杂，解除合同的要求更加强烈。经法院调解，被告同意解除合同，并返还陆女士房款及双倍定金共计80万元。

法官提醒，由于拆迁安置拍卖房屋交付申请时间较长，在等待交付的过程中，可能会发生因业主债务被查封等导致房屋无法继续履行的情况。，而且双方经常在房款、定金等问题上产生纠纷。

观察

想

近年来，随着城市化的推进，许多郊区或农村拆迁户被安置到多套房屋，一些购房者因为认为价格比周围的房子便宜而决定购买，但在购买此类房屋时应谨慎，因为拆迁安置的房屋具有以下特点。

首先，办理房产证需要很长一段时间。在等待交房的过程中，可能会发生因业主债务被查封等原因导致房屋无法继续履行的情况。，而且双方经常因为房款和定金发生纠纷。

其次，房产证必须先以拆迁户的名义办理，再过户到买方名下，这就隐藏了很多风险。一旦拆迁户多房出售或者拒绝从拆迁办登记原产权，买方就处于非常被动的地位。

再者，还有政策问题，比如地方税费的调整，银行贷款政策的调整，可能会引起买卖双方新的纠纷。

买房是大事，买卖双方都要防范交易过程中的风险。因此，购房者在选择这类房源时，不仅要找社会信誉高、安全感强的中介机构，还要做好自己的功课。购房人在签订这类房屋买卖合同时，要注意安置房的性质是家庭财产，协议需经家庭共有人(配偶、父母、子女等)一致签字后方能生效。).为避免日后可能出现的纠纷，应对共有人的身份进行审查，防止遗漏共有人签名，导致协议不成立或不生效。

同时需要注意的是，房屋买卖合同是买卖双方在自愿、平等的基础上达成的合同。一旦达成，双方应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行义务。如果他们任意违约，将会产生双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等一系列严重后果。

转自:人民法院日报

来源:蚌埠检查