拖欠一个月房租能起诉吗(0052 如何应付房客拖欠租金？看这一篇就够了)

[email protected]，但请保留所有完整信息，包括这部分。我希望你能逐字阅读这篇文章。逐字阅读对每个人来说都是非常重要的技能。

上一篇文章发表于2021年11月28日，距离上一篇文章发表已经一个多月没有更新了。

既然决定要坚持当众写作，就不能等那么久不写。早就该发新文章了，但是最近忙别的，耽误了一段时间。

前几天收到中介邮件说租客拖欠房租一周了，邮件发给我的那天正好是租客拖欠房租的第7天。

只是一封很简单的邮件。邮件中，中介没有说别的，只是告诉我，租客没有按时交房租，已经拖了一个星期了，他们会继续关注这件事的进展。

当我看到邮件时，我被吓出一身冷汗。我在网上看到很多网友分享自己的案例，各种恶意拖欠房租的案例，不管损失多少房租，都很头疼。

我一看到邮件就给中介回复，问中介，租客拖欠房租的原因是什么？

中介说不知道，因为中介联系不上租客。

我估计是中介给租客打电话催租，租客没接电话。大概率是租客主动不接电话，避开了中介。

所以中介也不知道具体原因，但是中介向我保证，他们会帮我继续跟进这件事，督促租客按照合同按时交房租。

同时，中介还表示，现在是拖欠租金的第七天，如果拖欠租金达到14天，他们会向租客发出14天通知。

这种14天通知是指如果租客拖欠房租超过14天，房东(中介)可以向租客发送终止通知，终止租客的租赁合同。

通知租户在接到通知后14天内搬离。

我的新房客，他们是在墨尔本疫情最严重的2021年7月左右搬进来的。当时墨尔本被封锁了2-3个月。

起初，当我接受这个新房客时，我犹豫了。当时我写了一篇文章记录了整个过程“0026你为什么接受这个新房客？关于澳洲出租房管理，纯技术干货分享。

当时中介拍着胸脯信誓旦旦的向我保证这户人家是优质租客。在这个中介租了五年多的房子，没有什么问题。现在，它为什么突然掉链子？

我问中介租客交了多少押金/保证金，中介说租客交了一个月的房租作为押金，但是这个押金是维多利亚房屋押金管理机构保管的，暂时肯定是不可移动的。

我绝对不想碰那些钱。我只想确定至少我们手里还有一些筹码。

如果租客拖欠房租14天，中介会发出搬离房屋的通知。

既然中介都这么说了，我也没有更好的办法。我唯一能做的就是等着看事情的进展。

其实收到中介邮件后，这几天一直在等，一直在想怎么处理这样的租客。

有可能是租客故意耍流氓拖欠房租，也有可能是真的遇到什么困难或者意外。具体原因我也不清楚。

我在网上研究如何处理租客拖欠房租的问题，在网上查询如何向保险公司申请理赔，查阅了大量相关网站信息和资料，甚至做好了打官司的最坏打算。

三天后，2022年1月15日，我接到中介的好消息，说租客已经交了房租，中介马上会把钱转给我，一颗悬着的心终于放下了。

虽然这次我自己的事情已经顺利解决了，但是我还是想分享一下如何处理租客拖欠房租的问题。

其实是我自己的防范措施和想法。

如果其他朋友下次遇到类似的事情，可以参考本文内容解决相关问题。

我在墨尔本，所以本文讨论的方式方法是以澳大利亚维多利亚州的法律和政策为依据的。

蒋木木山高思维的解决方案分为两个层次:

(1)战略层面

(2)战术层面

战略上，指导思想以预防为主。如果预防措施做得好，问题发生的概率会大大降低，预防的目的也会达到，一切风险都会被扼杀在摇篮里。

一旦出现问题，我们应该采取适当的措施，也就是说，我们应该有积极主动的战术来处理这些问题，而不是坐以待毙。

战略上:

租赁管理方式有两种:

(1)本人负责租房，自理。

(2)交给中介出租。

如果完全由你负责出租，好处是不用给中介交管理费，可以省一点钱。缺点是不管遇到什么麻烦，楼主都会一个人处理解决。

我把我的房子给了澳洲当地的一家代理公司，而这家代理公司是澳洲最大的连锁代理公司之一，在澳洲、新西兰、马来西亚、中东都有上百家独立门店，类似于链家在中国和我爱我家的地位和水平。

至于为什么要把房子交给中介，我之前已经写过一篇文章详细解释了原因，这里就不赘述了。有兴趣的可以看看这篇文章《0030如何管理澳洲投资房？谁来管理投资？有必要自己管吗？》

我确信澳大利亚有一些人非常恶心。他们以英语为母语，了解房屋租赁的法律漏洞，玩文字游戏，欺负一些不懂法律法规的房东，从而获得免费居住。

其实房东也不可能因为投资房就知道所有与租房相关的法律政策。

租客拖欠房租是房产投资者生活中最常见、最常见的不治之症。

没有办法完全消除这种风险，只能尽可能的减少损失，让想钻空的人远离我们。

对于恶心的租客来说，是无利可图的生意，少则一个月，多则几个月。我也见过垃圾租客免费入住一年以上的案例。

当这种情况发生时，租客可以省下几个月甚至一年的房租，可以省下2-3万澳元。房东损失的不仅仅是钱，还有恶心房客对房子的损害。

在墙上打洞，砸门锁，砸窗户，砸窗户，故意堵厕所等。，都是恶心租客的常见行为。

意味着房东损失了房租，投入了时间和精力，被恶心的房客折磨到心态崩溃，不得不自己承担修房子的损失。

恶心的租客很多，在租房行业可谓是恶行累累。他们会在免费蹭到一个房东后继续寻找下一个对象。

哪些房东会是他们的下一个猎物？

我觉得他们找房肯定有筛选标准，一般是:和:。

这里的“好+弱”主要是指英语不流利，不了解相关法律政策，缺乏后台支持和抵制的房东。

例如，一个街头流浪汉在路上行走时试图欺负人。这个时候，有两类可以欺负的对象:

(1)单独

(2)几个人在一起

这个时候，你会欺负谁是小混混？

毫无疑问，正常的小混混肯定会选择欺负独行的人，因为欺负这种人成本最低。

如果一个朋克欺负几个人，他得不到足够的力量，如果对方一起反抗，形成多对一的局面，吃亏的是朋克自己。

恶心租客也是一样。在寻找免费房源和钻空孔的时候，我们要衡量作恶的成本。

他们可能找的房东名字不像本地人，像海外移民，英语可能不够好，不了解当地租房法律政策，个人在网上租的房子。

恶心的租客用最低的成本欺负这种房东。无论是法律法规还是租房政策，租客都烂熟于心。每空钻一次正好。房东的英语可能不够好，无法独自工作和生活，也没有时间和精力去和恶心的房客纠缠。

最后只能自认倒霉，自己承担损失，送走瘟神。

相反，房产交给中介，房东和中介是一个利益链条。租客拖欠租金，房东损失租金，中介损失管理费。所以租客拖欠房租，损害的不仅仅是房东的利益，还有中介的利益。所以中介有义务保护房东的利益，至少要保证房东能按时收到钱，这样中介自己才能收到钱。

所以从战略上来说，中介和房东要形成利益共同体，中介要保护房东的利益≈中介要保护自己的利益。

而且中介管理着很多出租屋，租房的任何问题对于房东来说可能都是第一次，没有处理的经验，但是对于中介来说，处理起来都是驾轻就熟，因为类似的问题已经遇到n次了。

无论何时出现问题，中介都知道如何处理。可以给楼主很多支持和帮助，告诉楼主下一步该怎么做。

中介可以把握每一个时间点，什么时候可以通知租客离开，什么时候如何办理保险理赔，准备理赔材料。如果要上仲裁庭，中介也可以代替房东。

中介在筛选租客时也比房东本人更有经验。中介会做一些背景调查，看看潜在租客是否有拖欠租金或过去的租金纠纷。如果是这样，他们将被排除在潜在风险之外。

很多人可能会觉得中介是按月收管理费的。其实平时也没什么事。房东付钱给中介太不对了。

俗话说，房东会按月支付管理费，如果出现问题，中介会给房东一些解决方案，帮助房东渡过难关，关键时候中介会收取管理费。

通过中介管理房产肯定是不完美的，但是当房东面对恶心的租客时，他真的需要有人支持他。

这个时候一定要让恶心的租客知道，楼主不是一个人在战斗，楼主也不是好惹的。

我的经验是，当地代理商手中有一批可靠的租户。这些租客多年来一直在同一个中介手里租房，所以彼此比较了解。

如果这些靠谱的租客在找房子，而你的房子即将出租，中介可能会优先为这些租客安排你的房子，这样大家相对放心，资源得到优化，房东也省了一笔广告费。

除了战略上结成利益共同体，战术上也要做好准备，不要轻敌。

(1)不要对人性抱有任何幻想。

(2)采取防护措施。

第一，不要对人性抱有任何幻想。

这句话的意思是仔细查查房客。中介在推荐潜在租客时，不要听信中介的一面之词，要仔细查看租客的工作和收入证明，确保其有可靠的经济来源支付房租。

在向中介确认新租客之前，没有租房纠纷和拖欠房租的历史。不管中介怎么夸租客，房东自己也要把这个把关。

如果觉得中介推荐的租客不靠谱，就拒绝，让他们再推荐一个候选人。

我们可以相信中介，但不能完全依赖它。

第二，做好保障，也就是买保险。

关于澳洲家庭保险的选择，我之前在做视频的时候也专门讲过，今天就重写一下关于保险的内容。

澳洲保险公司提供的保险产品也差不多，比如房屋保险、汽车保险、摩托车保险、商业保险、健康保险、宠物保险、旅游保险等等。

住宅保险一般分为自住房保险和投资性住房保险。这里主要讨论投资性住房保险。

投资性房屋保险通常也称为房东保险，其主要内容是房屋、建筑物和设施的建筑和内容保险。

建筑保险建筑保险，顾名思义，就是保护建筑。

如果建筑物受到损坏或破坏，如暴风雨和火灾造成的建筑物损坏或破坏，保险公司可以根据价格支付一笔钱来修复或重建建筑物。

请注意，建筑保险不包括家庭家具或家用电器，但它可以包括永久性固定装置，如车库和屋顶的太阳能电池板。

一般在买保险的时候，根据房屋的位置、建造年份、建筑材料、房间数量、楼层等信息，保险公司会对投保的房屋和建筑有一个估价。比如保险公司对我的房子和楼房的估价在50万澳元到120万澳元之间。

然后我买保险的时候要选择一栋楼的预估金额在50万到120万之间，也就是说我要投保多少。

保额越多，保费越贵。

比如我可以保120万，也就是说一旦出现重大问题，房子的搭建就彻底没了，保险公司最多赔我120万重建房子。

我可以保50万，也就是说万一出了重大问题，房子和楼彻底没了，保险公司最多赔我50万重建房子。

如果出了问题，房子损坏，损失30万，那么保险公司只赔30万修房子。

一般我只选择投保50万。对于二手房楼来说，并不是豪宅，所以楼没有那么值钱，房子完全损坏的概率极低。我感觉投保50万澳元就够了。

屋内设施保险内容保险，顾名思义，就是保障屋内的家具、家电等设施。

如果家里的家具、家电损坏或被盗，需要更换或维修，这种保险是可以赔偿的。

因为每个房子里面的东西都不一样，在这里，保险公司不会看重房子里面的设施。

投保的时候，保险公司会要求投保人给家里的东西一个估价。比如被保险人认为自己家里的家具、家电等设施价值10万澳元。

然后可以给室内设施投保10万澳币。

这里就像前面的楼险一样，保额越多，交的保费越贵。

一般我给家里的东西投保也就2-4万澳币，因为房子本身没什么值钱的东西，就一些桌子，椅子，燃气灶，床，电视，洗衣机，洗碗机，WiFi，窗帘之类的。这些家具价值不高，投保2-4万澳币就够了。

买个房东险，房东险，全屋内外保。出了事，直接向保险公司申请赔偿就行了。

这里一定要注意:这一项的英文专业名称是tenant protection或tenant default或rent default或loss of rent。

有各种各样的英语术语，我就不一一列举了。反正这里都是一个意思，就是如果租客拖欠房租，保险公司也会赔偿房东相应的损失。

比如发生房租纠纷，租客拖欠5000澳币房租，保险公司会赔偿房东5000澳币的损失。

每个保险公司的政策都不一样。一般来说，补偿是根据每周的租金数额按周支付的。有些保险公司支付高达6周的租金，有些保险公司支付高达8周的租金，有些保险公司支付高达10周的租金，有些保险公司支付高达12周的租金。

并不是保险保障期越长越好，还是那句话，保障期越长，保费越贵。

为什么我要一个人带这个出去？？

因为这一项容易被人忽略，所以在2019年疫情爆发前，很多人都没有注意到这一项的重要性。

包括我自己，买了很多年房东险，从来没注意过保险公司的这个小保险项目。

直到2020年初，疫情开始在全球蔓延，澳大利亚也未能幸免。

长期的封锁，以及疫情对各行各业的影响，导致很多人失业、停工、孤立，导致老百姓收入锐减，租客开始大面积拖欠房租，没钱交房租。直到这时，人们才陆续注意到这个保险项目的重要性。

那时候记得房地产行业哀鸿遍野，很多房东抱怨租客拖欠房租，或者因为疫情故意不交房租。

2020年3月29日，澳大利亚总理莫里森在新闻发布会上宣布，如果租户因疫情遭遇财务困难，房东在6个月内不能驱逐租户，各州法院已暂停对租户的驱逐令。

这意味着，在疫情发生前的正常情况下，如果房客拖欠房租达到一定程度，且房客一直留在房子里，房东可以通过法律手段驱逐房客。

现在疫情来了。如果租客拖欠房租，房东只能催促租客交钱。没有别的办法。法院暂时不向房东发出驱逐令，从法律层面也不支持房东驱逐房客。

这时有房东发现自己有:这一项，那你可以向保险公司申请赔偿，房东的损失由保险公司承担。

有的房东也想索赔，却发现没有:这一项，也就是说没有办法索赔，相当于房东是活雷锋，让租客住进了白房子。

他们都买了保险。当时为什么会出现这种情况？

因为每个公司的保险产品都差不多，但是在服务项目上还是有一些区别的。

在一些保险公司，业主购买房东保险时，保险附赠:此项保险服务。

但是有的保险公司，房东保险房东保险，是没有这个项目的，所以房东需要额外付费向保险公司申请增加这个保障项目。

房东买保险，一般不会关注细节。他们总觉得买了保险就万事大吉了。没事的时候，大家都会平安无事。一旦发生意外，他们才发现自己没有购买项目，这也是房东没有办法索赔的原因。

我记得当时有很多房东，当他们意识到问题的严重性后，立即去保险公司的网站购买包含:为这项服务投保的产品，或者打电话给自己的保险公司，要求增加:这项服务，但保险公司已经暂停接受新业务。

保险公司有多聪明，赚钱盈利。

在疫情风险已知的情况下，我们肯定不愿意做亏本生意，所以只保证现有客户的利益，暂停接受新客户。

我注意到，2021年，很多保险公司暂停<租金损失赔偿>:这个服务已经持续很久了，现在好像恢复正常了。

这次，我在收到中介邮件的当天，紧急查看了我的保险合同和具体条款，发现没有:这一项。

我马上联系保险公司，申请增加a:服务，让他们给我报价，比原来多200澳币左右，马上通过网络支付，保障马上生效。

楼主在做好战略战术两方面的准备后，基本上把该做的都做了。

如果再碰到拖欠房租的流氓租客，有保险保障，处理了也不会慌。

处理租客拖欠租金的基本流程大致如下:

如果租客拖欠租金超过14天，房东(中介)可以向租客发送终止通知，终止租客的租约。

如果租客在此期间搬出，房东应该可以申请扣除部分押金/保证金，以弥补其经济损失。

如果租客在接到通知14天后仍拒绝迁出，房东可以向仲裁庭申请解除租约。

仲裁庭一般会传唤双方当事人到现场陈述事实和理由。这个周期的等待时间大概是2-3个月，疫情期间可能会更长。

如果仲裁庭裁定要求租户迁出，在一定期限内，如果租户拒绝迁出，房东可以委托法警执法，凭借仲裁庭的命令强行驱逐租户。

整个周期可能长达6个月。如果租客有特殊原因，比如生病，延迟期可能会更长。反正老赖租客永远的秘诀就是一个字:拖延。

在这个过程中，房东几乎处于弱势地位，只能走法律程序。千万不要自己强行驱逐房客，否则房客报警，房东只会连累自己。

如果有保险，房东申请赔偿，保险公司基本可以承担这些损失，然后保险公司会向租客索赔，也可能会起诉租客。楼主就不用管这些后续的事情了，反正楼主自己会拿到赔偿金的。

中介也会把流氓租客列入黑名单。

这些流氓租客，他们的信用记录、租房记录都会受到影响，借钱、办信用卡、租房都会遇到麻烦。这是他们的报应。

在写这篇文章的时候，看到另一位网友分享了他的亲身经历:

一位网友在新南威尔士买了一套投资房，在没有任何中介的情况下，私自租给了一个黎巴嫩家庭。双方都用现金交易。

房东没有买房东保险，收了租客的保证金，但是没有交给指定的机构(公平交易)管理。

现在有一个问题。租客拖欠房租，一推再推。网友A不知道怎么办，四处求助。

这个案例几乎是我见过的最惨的一个，其中租客拖欠房租。

(1)房东收了房客的保证金，却没有把保证金交给指定的公平交易机构管理，而是把钱拿在自己手里，这本来就违反了政府关于租房的规定。如果政府追究责任，房东先被罚款2200澳元。

(2)如果房东强行上门要钱，租客可以报警。一般警察会要求房东离开，让房东通过正规渠道(仲裁庭或法院)索要租金，而不是非法侵入他人房屋。

(3)房东没有买保险，也就是说从拖欠房租开始到租客搬出，所有的损失都由房东一个人承担。

现在可能只是拖欠一个月的房租。这个事情解决了，可能就是拖欠六个月的房租了。除此之外，还有水电气等其他费用，都是自己承担。

(4)如果对方是职业无赖，即使有办法在房子里待更长时间，即使是职业中介也只能向仲裁庭申请驱逐令，法警执法，保险公司赔偿房东损失。这个网友A什么都没有，太弱了，应付不过来。

我估计最终的解决方案只有两个:

第一种方式，房东承认自己倒霉，和租客商量，表示愿意承担损失。之前欠的房租不要了，要求租客搬出去。

这条路比较好走，也比较快。如果双方协商成功，租客很快就可以自愿搬出，房东的损失相对较小。

第一种方式可能是最好的解决方案。

如果协商不成或者租客拒绝搬出，房东只能采取第二种方式。

第二种方式，房东花钱请律师，走民事诉讼途径，去法院起诉租客，然后法院下达驱逐令，把租客赶走。

这条路的时间成本和金钱成本都很高，房东除了自己的损失还要支付高额的律师费。

而且开庭不可能那么快，估计最快也要3-6个月。

总之，这是一件很辛苦也很头疼的事情。

@蒋木木山高

2022年1月18日