邻居可以告违建吗(邻居修近300平违建挡了自家采光，这样起诉真的管用了)

■作者:王小明北京再明律师事务所

据本报近日报道，湖南省湘西自治州永顺县王老太因邻居违法改建房屋严重影响其通风、采光和消防，将当地县自然资源局和城管执法局诉至法院解决纠纷。那么，本案反映了哪些法律问题？王太太的强势法律维权给大家带来了怎样的启示？

据悉，71岁的王太太在当地有一栋木屋。2018年11月，与她家木屋相邻的付家，将原来的两层小楼改建为五层小楼。房子被挑离二楼1米多，离她家的房子墙不到30厘米，离她家的木屋只有3.25米。

邻居装修的房子离王夫人家太近，影响其通风、采光甚至消防安全，属于民法领域的相邻关系纠纷。

《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻所有人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

基于上述“十六字原则”，本案中，王夫人关心的通风采光问题，在第293条中有特别规定:修建建筑物时，不得违反有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风采光和日照。

但需要注意的是，如果王太太只是关注这些法律规定，然后试图通过起诉“民事侵权”来维护自己的合法权益，那就很麻烦了。光是一个“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证责任分配规则，就够王太太“喝一壶”的。

但明律师判断，王女士一定是委托了专业律师，所以才有了她在报告中选择的快捷维权方式。

本案真正重大的法律争议可能不在于相邻关系，而在于邻居的房屋装修本身涉嫌严重违法。

县自然资源局曾对邻居付某重建的房屋进行过鉴定:涉案房屋主体面积约122.6平方米，超规划面积32.6平方米；

建筑面积741.3平方米，超规划面积291.3平方米，主楼退让不符合审批要求，二层1.1米，属于超规划审批建设。

也就是说，付某并没有严格按照规划许可程序进行装修，而是将新房做成了违法建筑。大家都很熟悉《城乡规划法》第64条的规定，恰好在本案中又一次准确适用:

未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方政府城乡规划主管部门责令停止建设；

可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，并处工程造价5%至10%的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法所得，可以并处工程造价10%以下的罚款。

显然，本案中，邻居违法建设事实清楚，涉嫌违法建设的面积巨大，难以通过“纠正”消除对规划实施的影响，依法纠正的唯一办法是限期拆除。

因此，王太太有权向当地自然资源和规划部门或城管执法部门举报。相关部门也有义务依法对涉案建筑进行调查，停止其继续施工，并作出限期拆除违法部分的决定。

但报告中指出，县城管执法局多次处置行为仅停留在纸面上，未能有效制止邻居付某的施工行为，涉嫌行政不作为。

基于上述事实，王老太依法起诉县城管执法局行政不作为，要求其履行查处违法建设的法定职责是没有问题的。这一堪称教科书式模式操作的举措，通过“民告官”的行政诉讼解决相邻关系纠纷。

如果说违建举报在实体层面属于“釜底抽薪”的有力手段，那么本案中王老太所作的“撤证”则显示了行政法在程序层面的灵活运用。

《行政许可法》第四十七条规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人有要求听证的权利；

申请人、利害关系人在被告知听证权利后五日内申请听证的，行政机关应当在二十日内组织听证。

那么，作为被改建房屋的相邻人的相邻权利人与该规划许可是否存在“重大利益关系”？《北京市城市私有房屋改建、扩建规划管理若干规定》指出，私有房屋改建、扩建必须符合以下条件:4。不会影响相邻居民楼的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。

由此可见，本案中王夫人家的采光、通风、交通明显可能受到傅的改建行为的影响。那么，县自然资源和规划主管部门在审批建设工程规划许可证前，应告知王老太太有要求听证的权利。

并且从审批建设工程规划许可证的一般要求来看，申请人需要提交四邻和其他利害关系人无异议的相关材料。

基于上述规定，王老太起诉当地自然资源和规划主管部门，要求撤销邻居付某出具的建设工程规划许可证，二审法院明确支持。

没有建设工程规划许可证，邻居家就会面临整栋楼涉嫌违法建设的尴尬局面。当务之急是及时补办证件，纠正涉嫌违规问题。

最后，明律师要提醒大家的是，本案中王夫人的一系列诉讼操作确实值得称道，是灵活适用行政诉讼解决民事纠纷的生动案例。邻居付某装修行为的“不诚信”是他今天处于被动地位的关键，即使纠正违反城乡规划的行为是解决问题的唯一途径。面对违法建设、玩程序、玩实体对自身权益的侵害，两手都要硬。你有没有学到王老太在这种情况下的专业操作？

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