什么函件会寄到司法局(长春业主速看！物业管理条例征求意见)

为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律法规的规定，结合长春实际，8月25日，《长春市物业管理条例(修订草案)》已起草完毕，现长春市司法局向社会各界征求意见和建议。意见征集截止时间为2020年9月24日。公众可将意见和建议[email protected]，或以信函方式发送至长春市司法局法制办(长春市青年路6399号，130062)。

长春市物业管理条例(修订草案)主要内容

关键词:业主、业主大会和业主委员会

业主在物业管理活动中享有哪些权利:

(一)按照物业服务合同，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；

(三)对管理规约和业主大会议事规则的制定和修改提出建议；

(四)参加业主大会并行使表决权；

(五)选举业主委员会委员，享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

(十)法律法规规定的其他权利。

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规定；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘物业服务企业或者其他管理人员，审批物业服务合同；

(五)建筑物及其附属设施维修资金的使用情况；

(六)筹集房屋及其附属设施的维修资金；

(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)改变共用部位的用途或者利用共用部位从事经营活动；

(九)其他与共同共有经营权有关的重要事项。

业主共同决定的事项，应当由专有面积占三分之二以上且人数占三分之二以上的业主表决通过。决定前款第(六)项至第(八)项规定的事项，应当经专有区域内四分之三以上投票的业主和四分之三以上投票的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经专有部分参加表决的业主过半数同意，并经参加表决的业主过半数同意。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位、乡(镇)人民政府、街道办事处、居(村)民委员会组成。筹备组成员人数应当为奇数，其中业主代表人数不少于筹备组总人数的一半。筹备组组长由乡(镇)人民政府和街道办事处代表担任。如施工单位已解散或决定不参加筹备组，其定额由业主代表补充。

筹备组应当自成立之日起七日内，在物业管理区域的显著位置公布其成员名单和工作职责，时间不得少于七日。

管理规约应规定以下主要事项:

(一)物业的使用、维护和管理；

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用；

(三)物业共用部分的管理和收益分配；

(4)维护业主的共同利益；

(五)行使业主共同管理权；

(六)业主的义务；

(七)违反管理规定的责任。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规，不得损害社会公共利益。

管理条例对所有业主都有约束力。

业主大会分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)业主提出专有部分占总建筑面积20%以上，且占总人数20%以上的；

(二)发生重大事故或紧急情况需要及时处理的；

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

专有部分占总建筑面积20%以上、总人数20%以上的，业主应当提供书面申请，并附拟申请业主的签名、电话、楼栋号、房间号和专有部分面积。

委员会应核实和确认拟议业主的身份和投票权数。

业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

以书面征求意见的形式，将征求意见发送给各业主；无法交付的，应当在物业管理区域内公告。需要表决的，表决意见应当由业主本人签署。

确定业主投票权时，业主大会可以按照下列方法确定专有部分面积和建筑总面积:

(一)专有部分的面积按照房地产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

(2)总建筑面积按前款统计总和计算。

同时，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空空间是否纳入确定业主投票权的专属区域。

关键词:前期物业服务

在物业项目的规划、设计和建设中，应当按照下列规定在物业管理区域内配置物业服务用房:

(一)总建筑面积不足20万平方米(含20万平方米)的部分，按照不低于总建筑面积千分之四的标准分摊，物业服务用房建筑面积不低于100平方米。

总建筑面积超过20万平方米的部分，按照不低于千分之二的标准分摊。

(二)规划部门在审查物业开发项目时，应当按照规划设计方案和单体方案中便于物业管理活动的原则确定物业服务用房的位置，并按照前款规定确定面积。

(三)物业服务用房应当是地面以上具有正常使用功能的房屋，违法建筑和临时建筑不得作为物业服务用房。

物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房的建筑面积不得低于15平方米。

(四)分期开发建设的，首次配置的物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米。

(5)物业服务用房所有权属于全体业主，不得分割、转让、抵押。

前期物业服务合同应当约定下列主要事项:

(一)物业项目名称、建筑面积、物业管理区域等基本信息；

(二)物业服务的内容、标准、收费方式、收费项目和价格；

(三)物业服务的面积、位置和权属；

(四)承接物业检查；

(五)物业的用途和日常维护范围；

(六)违约责任；

(七)合同期限、续约条件、合同纠纷处理方式等其他事项。

前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新的物业服务提供者订立的物业服务合同生效，或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同副本应当自合同签订之日起十五日内，由建设单位报送县(市)、区物业管理部门备案。

现场验收二十日前，建设单位应当向物业服务人移交下列资料:

(一)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明书；

(四)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等许可文件；

(五)检验所需的其他材料。

前款所列材料不能全部移交的，建设单位应当列出未移交材料的详细清单，并书面承诺支付的具体期限。

建设单位应当在县(市)、区物业管理部门的监督指导下，指派专业人员会同物业服务提供者进行现场检查，确认现场检查结果，形成书面检查记录，包括检查时间、项目名称、检查范围、检查方法、存在问题、维修情况、检查结论等，并签订书面物业验收协议。

物业查验协议应当明确约定物业查验的基本情况、存在的问题、解决方案及期限、双方权利义务、违约责任等内容。对检查中发现的问题，建设单位应在30日内进行整改，或委托前期物业服务人进行整改。

建设单位应当按照规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。

物业移交后，施工单位应当负责修复影响建筑结构安全和正常使用的隐蔽工程质量问题；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

未向业主交付或者已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由建设单位承担；对于已经交付给业主的物业，根据规定和合同约定，物业服务费由业主承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免的费用由建设单位支付。

建设单位应当书面通知业主办理物业交付手续；业主收到书面通知后，未在通知期限内办理交付手续的，自通知期限届满之日起视为交付。除非双方另有约定。

关键词:物业管理与服务

物业管理区域应当由物业服务提供者提供物业服务。

物业服务提供者将物业服务区域内的部分专项服务委托给专业服务机构或者其他第三方的，应当就该部分专项服务向业主负责。

物业服务提供者不得将其应当提供的物业服务全部委托给第三人，或者肢解后将物业服务全部委托给第三人。

电梯、消防设施等有专业技术要求的设施的维修和保养，应当由具备资质的专业机构或者人员进行。

物业服务提供者享有下列权利:

(一)劝阻违反管理规定、损坏物业或者损害业主共同利益和公共安全的行为；

(二)按照物业服务合同收取物业服务费；

(三)法律、法规和物业服务合同约定的其他权利。

任何单位和个人不得强制物业服务企业收取相关费用或者无偿提供合同约定以外的其他服务。

物业服务提供者应当履行下列义务:

(一)按照物业服务合同提供相应的物业服务；

(二)及时告知业主和物业使用人安全、合理使用物业的注意事项；

(三)按照法律、法规和物业服务合同的约定，落实保安人员、设施和安全防范措施，协助公安等有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作；

(四)受委托使用物业共用部位、共用设施设备的管理人员，应当每半年向全体业主公布一次共用部位、共用设施设备的管理和收益情况，接受业主、业主委员会的监督；

(五)按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，负责物业的维修、养护和改造，并如实记录；

(6)妥善保管财产档案及相关财务账册和原始凭证；

(七)接受业主和业主委员会的监督，听取业主和物业使用人的意见和建议，改进和完善物业服务；

(八)落实政府依法实施的应急措施和其他管理措施，积极配合相关工作；

(九)法律法规和物业服务合同规定的其他义务。

物业服务提供者不得以限时等方式减少服务内容和服务质量，中断或者变相中断供水、供电、供气、供热。，以及以业主拖欠物业服务费、不配合管理为由，实施其他损害业主合法权益的行为。

除依法涉及有关机关外，未经业主和物业使用人书面同意，物业服务提供者不得向其他单位和个人出售或者提供业主和物业使用人的个人信息。

物业服务提供者未履行物业服务合同，造成业主人身、财产损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务收费可以由市场调节，也可以由政府指导。政府指导价由市价格主管部门会同市物业管理主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并定期公布相应的基准价及其浮动幅度。

实行市场调节价的，建设单位或者业主与物业服务提供者应当在物业服务合同中约定价格。

实行政府指导价的，按照政府公布的基准价及其浮动幅度，由建设单位或者业主与物业服务提供者在物业服务合同中约定具体收费标准，物业服务提供者应当到市物价部门和市物业管理部门备案。

物业服务费可以采用合同制或酬金制的方式收取。具体标准和方法在物业服务合同中约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。

实行酬金制的，物业服务提供者应当向全体业主公布物业服务资金的年度预决算，每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

在物业服务合同期限内，物业服务提供者不得擅自提高物业服务收费标准。需要改进的，物业服务提供者应当公示拟调价方案、调价理由、费用变化等相关信息，与业主委员会协商，经业主大会决定后签订变更协议或者补充合同；没有业主大会的，需要全体业主共同决定并签订变更协议或补充合同。

业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务提供者支付物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，业主应当承担连带支付责任。

业主违反约定逾期不缴纳物业服务费的，物业服务提供者可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。

关键词:物业使用和维护

业主、物业使用人和物业服务提供者应当遵守有关法律法规的规定，不得影响公共安全或者损害公共利益，不得妨碍或者损害他人的合法权益。

因维修房屋和共用设施设备给有关业主造成损失的，责任人应当负责维修或者赔偿。业主和物业使用人应当为物业服务提供者和其他人维修房屋和共用设施设备提供便利。因业主、物业使用人阻挠维修造成物业损坏、财产损失的，责任人应当负责维修或者赔偿。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变建筑主体和承重结构的；

(2)将无防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；

(三)擅自改变房屋或者共用部位、共用设施设备用途的；

(四)擅自占用、损坏物业共用部位、共用设施设备；

(五)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

(六)擅自修建建筑物、构筑物或者挖掘地下空房间，摆摊设点、设置市场，张贴、涂抹、悬挂物品；

(七)乱倒垃圾，乱扔杂物，随意停放车辆；

(八)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒有害气体和液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪声；

(九)违反规定饲养家禽、家畜等动物；

(十)从建筑物上抛掷物品；

(十一)侵占和破坏绿地、树木和绿化设施；

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

因物业维修或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用或者挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务提供者的同意；物业服务人确需临时占用或者挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会同意。

有关单位、个人或者物业服务提供者应当在约定的期限内将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。

业主和物业使用人应当遵守生活垃圾分类规定，将生活垃圾分类投放。

实行物业服务的物业管理区域内的生活垃圾，由物业服务提供者按照有关规定进行分类管理和收集；未实施物业服务的物业管理区域内的生活垃圾，由居(村)民委员会按照有关规定分类管理和收集，费用由业主承担。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业服务提供者同意后，按照有关规定办理。扣除合理费用后，收益归业主所有，按照业主大会的决定使用。

或者业主、物业使用人装修房屋的，应当事先告知物业服务人，办理登记手续，签订住宅室内装修管理服务协议，遵守物业服务人提示的合理注意事项，配合其进行必要的现场检查。

物业服务提供者发现业主、物业使用人、装修人在物业使用和装修过程中有违反相关规定的，应当予以劝阻，并要求行为人及时整改。行为人拒不整改或者造成事实后果的，物业服务提供者应当及时报告有关行政管理部门依法处理。

业主和物业使用人在物业管理区域内饲养犬只等动物，应当遵守有关法律、法规和管理规定，不得侵犯他人合法权益。

物业服务提供者应当采取有效措施减少犬只等动物对环境的影响，并协助相关部门加强对物业管理区域内饲养行为的监督管理。

受委托的物业服务人作为电梯使用管理单位，应当依照法律、法规和合同的约定履行电梯安全管理责任。

电梯需要维修、改造和更新的，物业服务提供者和业主委员会应当及时组织实施。电梯专项账户资金不足的，可以依法从物业专项维修资金中支付。未缴纳物业专项维修资金或者维修资金不足的，由电梯所有权人承担。

电梯管理应当遵守下列规定:

(一)建设单位、业主大会或者业主委员会与物业服务提供者签订物业服务合同时，应当确定电梯安全管理的权利和义务；

(二)物业服务提供者应当每半年公开电梯安全管理的相关记录和电梯运行维护费用的使用情况；

(3)业主应当配合物业服务提供者做好电梯使用管理工作，监督物业服务提供者履行电梯使用管理职责；

(4)物业服务提供者不得以业主未缴纳物业服务费为由限制业主使用电梯。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域业主的需求，其权属应当通过出售、附着或者出租等方式由当事人约定。

除物业管理区域内规划用于停放汽车的停车位外，占用道路或者业主所有的其他场地用于停放汽车的停车位属于业主所有，应当由业主共同决定停车位的划定、管理和收费等事项。

划定停车位，停放车辆，不得占用或者堵塞消防通道、出入口等。，并不得影响其他车辆和行人的正常通行。

关键词:物业专项维修资金

保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，实行物业专项维修资金制度。

市、县(市)、区物业管理主管部门依法负责物业专项维修资金的监督管理。

物业专项维修资金归业主所有，实行个人账户储存、专款专用、业主决策、政府监管的原则。用于物业专项保修期限届满后物业共用部位和设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，利息转入维修资金滚动使用，本息每年划转一次。

物业买受人应当按时足额缴纳物业专项维修资金。

未缴纳首期物业专项维修资金或者物业专项维修资金余额低于首期交存金额30%的，业主应当及时缴纳或者续交。市、县(市)、区物业管理主管部门应当通知业主委员会、居(村)民委员会督促业主缴纳和续交物业专项维修资金。

已交存物业专项维修资金的房屋所有权转移时，物业专项维修资金随房屋所有权转移，业主无权要求返还。

申请房地产转移登记或者抵押登记时，业主应当足额缴纳物业专项维修资金。

关键词:法律责任

建设单位未向乡(镇)人民政府、街道办事处提交符合成立业主大会条件的物业管理区域的信息资料的，由县(市)、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处1万元以上5万元以下罚款。

委员会成员未按期移交有关文件、印章等财物的，由县(市)、区房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对责任人员处五千元以上一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，由公安机关依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

违反本条例第五十四条规定，建设单位未按要求配备物业服务用房的，由县(市)、区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

违反本条例第五十六条规定，建设单位未通过招标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准通过协议方式选聘物业服务提供者的，由县(市)、区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下罚款。

违反本条例第五十七条规定，建设单位未将前期物业服务合同备案的，由县(市)、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处5000元以上1万元以下罚款。

违反本条例第五十九条规定，建设单位擅自处分属于业主共有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县(市)、区物业管理主管部门处以五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

违反本条例第六十条规定，建设单位或者物业服务提供者未履行查验义务的，由县(市)或者区物业管理部门责令限期改正；逾期不改正的，分别处以1万元以上3万元以下罚款。

违反本条例第六十一条、第七十七条规定，建设单位或者物业服务提供者未按要求移交相关资料和资产的，由县(市)、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不移交的，由县(市)、区房产管理部门予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。

违反本条例第六十九条规定，物业服务提供者将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的，由县(市)、区物业管理主管部门责令限期改正，并处委托合同价款30%至50%的罚款。委托收益用于物业管理区域内物业共用部位和设施的维修、养护，其余按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

有下列情形之一的，由县(市)、区房产管理部门责令其限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款:

(一)电梯费未单独设立，专款专用的；

(二)未按照规定公布电梯安全管理相关记录和电梯运行维护费用使用情况的；

(三)以业主未缴纳物业服务费为由，限制业主使用电梯；

(四)未为电梯费用包含电梯安全责任保险的电梯办理电梯安全责任保险的。

物业管理部门、乡(镇)人民政府、街道办事处和其他有关主管部门的工作人员违反本条例规定，不依法履行监督管理职责，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

据了解，该条例自2000年12月13日长春市第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2001年3月30日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《长春市城市住宅区物业管理条例》同时废止。

原标题:长春车主快看！物业管理条例征求意见！

来源:长春晚报

编辑:熊一力审校:张银阳

主编:马楠监制:蒋乃波