深圳离婚新规(深圳楼市新政细则出炉！放行刚需，彻底堵死\u0026#34;假离婚\u0026#34;漏洞…未来市场怎么走？)

继7月15日深圳最严楼市调控新政(简称“7·15新政”)出台后，落地细则终于出炉了！

7月29日，深圳市住建局发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《细则》)实施细则，从购房资格、离异人士购房套数计算、网上房屋按揭合同网签、二手房信息公开等八个方面做出详细规定。这也对新政后市民的诸多疑问给出了具体的解释。

接受中国记者采访的券商业内人士认为，落地规则最大的变化是释放合理需求，坚决打击投资需求，堵住了“假离婚”的漏洞。预计深圳二手房市场短期成交量将继续下降，或在三季度后恢复到相对正常的水平。

我们来看看五个重点解读。

一个

解读一:释放合理购房需求。

“7.15新政”给深圳此前的限购政策打了补丁，要求:深户、成年单身人士(含离异人士)必须在本市落户满3年，并能提供购房日前在本市连续缴纳36个月及以上的个人所得税或社会保险证明，方可购买商品房。

新政发布后，很多在深圳连续缴纳5年税或社保，但在深圳定居未满3年的无房市民感到“误伤”，担心失去购房资格；还有一部分市民和退休人员，因为疫情被断供或者没有按时交款，不知道自己还有没有购房资格。

在这方面，细则对六种情况的购房资格做了更为详细的规定:

(1)对入户未满3年的深户和成年单身(含离异)家庭，在深圳连续纳税或社保满5年及以上的，限购1套房。

(2)深户和成年单身人员(含离异人员)社保缴费已切断3年内但不超过3个月(含3个月)的，5年半内累计社保缴费达到60个月的，可以购房。连续缴费和累计缴费都不包括逾期缴费。

(3)在深圳退休的，户籍居民退休前能提供36个月(含)以上纳税或社保的可购房，非户籍居民退休前能提供60个月(含)以上纳税或社保的可购房。

(4)疫情期间未按时缴纳社保，当地疫情解除后3个月内完成缴纳的，视为连续缴纳社保，断缴、补缴情况不纳入购房社保需求审核。

(5)居民家庭夫妻只有一方符合购房条件的，房屋只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不能单独登记在不符合购房条件的一方名下。

(6)商品房以赠与方式转让的，受赠人应当具有购房资格。7月15日前(不含7月15日)办理公证或者办理不动产权利转移登记申请的，可按原政策执行。

值得注意的是，根据细则，“7·15新政”中提到的社保是指养老、医疗、工伤中的任意两项。

此外，细则还对在途房地产交易的政策适用进行了说明。7月15日前(不含7月15日)网上录入交易合同信息的，可以继续交易。如果实际交易已经发生但信息尚未录入，可以提供转账凭证。

广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受某券商中国记者采访时表示，细则最大的变化之一是合理需求的释放，包括对落户不满3年但有社保满5年的新市民的释放，包括缴费不足3个月的，因疫情未按时缴费的，退休前连续缴费满36个月的。在途房产的过户证明没有问题，包括资金来源为直系亲属的，任意两种社会保险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，细则对一些特殊类型的购房规定了政策，以政策优化为导向，有助于保障部分新深圳市民的购房权利和需求。

2

解读二:堵住“假离婚”的漏洞

“7.15新政”在此前离婚住房信贷政策的基础上，对离婚后购房套数进行了限制，即夫妻离婚后，任何一方家庭成员在三年内购买商品住房的，其拥有的住房套数按照离婚前的总套数计算，既能满足离婚人群的合理住房需求，又能有效抑制投机行为。

但新政出台后，一些想通过“假离婚”获得购房资格的人，以为自己的婚姻状况只追溯到最后一次离婚，进而想出了多次离婚的“对策”。

对此，细则明确规定，夫妻离婚的，离婚之日起3年内，任何一方购买商品房的，按照离婚之日原家庭拥有的房屋总数计算。离婚之日起3年内，离婚前家庭名下在深圳无住房，且符合其他购房条件的，离婚后任一方均可作为成年单身人士在深圳购买1套商品住房；离婚前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件的，离婚后无房一方可以成年单身身份在本市购买1套商品住房；离婚前家庭名下在深圳有两套及以上商品房的，离婚后双方均不得在本市购买商品房。

同时，购房之日前3年内有2次以上(含2次)离婚记录的，追溯3年内所有离婚记录，其拥有的住房数按购房之日前3年内离婚家庭总数之和计算。

李告诉券商中国记者，细则对“假离婚”的打击最为严厉，以前在深圳很猖獗，现在需要追溯购买之日起前三年的所有离婚记录，“假离婚”的漏洞已经被彻底堵上。

三

解读三:网上按揭合同网签系统

“7.15新政”规定，进一步完善交易价格、评估价格、登记价格“三位一体”制度，通过不动产信息平台网上签订房屋抵押合同，未网上签订的房屋抵押合同不予办理产权登记。

深圳市住房和城乡建设局表示，目前买卖双方实际成交价格、银行贷款评估价格、政府部门备案价格没有真正做到“三价合一”，容易出现“阴阳合同”、“高评高贷”等问题。下一步，我们将通过统一的不动产信息平台，完成商品房买卖合同和房屋抵押合同的网上签约，并将真实合同数据同步推送至不动产登记部门办理产权登记，进一步规范不动产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。

根据细则，深圳市规划国土房产信息中心应在细则发布后10个工作日内完成抵押合同网上签约系统开发，市公积金管理中心负责办理商业银行等相关金融机构的授权手续。系统上线后，金融监管部门应督促商业银行等金融机构将抵押合同信息录入系统，相关数据将自动推送至市不动产登记中心进行抵押登记。

李告诉券商中国记者，深圳金融机构认为房地产按揭贷款是优质贷款。过去由于金融机构和房管部门之间缺乏信息互通，“房认贷认”执行不到位，“假离婚”购房规定执行不太好。离婚后可获得首次购房资格，或金融部门在未获得其不动产登记信息的情况下发放贷款。这个漏洞也被细则堵住了。相关数据金融机构可以查到以后有没有贷款记录，有没有房子。

四

解读四:剔除高价二手房，公布合理交易价格

目前深圳二手房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介手中，交易双方由于信息不对称，容易被虚假的市场信息误导。“7.15新政”要求及时发布热点区域、热点楼盘二手房合理交易价格，引导理性市场交易，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导理性市场交易，稳定二手房价格。

根据细则，深圳市房地产与城市建设发展研究中心及时汇总整理热点区域、热点楼盘二手房合理交易价格，并定期向社会发布，引导市场理性交易。热点楼盘二手房合理成交价原则上每半年更新一次。同时，严格控制中介机构的挂牌价。中介机构不得接受和发布明显高于房地产合理交易价格的挂牌价。政策出台前已经发布的，各区住建局要督促中介机构及时下架。此外，本市房地产中介机构应于每月7日(含7日)前向市住建局报送二手商品房交易价格等相关信息，并对所报送数据的真实性和准确性负责。对瞒报、漏报、隐瞒不报的中介机构，市住建局将依法采取暂停网签权限等措施，并纳入房地产行业信用体系进行联合惩戒。

李告诉券商中国记者，细则中关于二手房信息公开的细节，有助于每月收集整个热点区域和整个中介机构的二手房信息，最终出台二手房指导价格，避免二手房炒作。这一政策将是下一步深圳楼市调控最重要的抓手。

五

解读五:三季度后，市场可能回归相对正常的水平

7.15新政的核心内容包括:

1.深户只有入户满3年且社保满3年才有资格买房，非深户需要社保满5年；

2.夫妻离婚的，购房资格追溯3年计算单位数；

3.首付比例:无房无贷首付30%。普通住房首付50%，无贷款记录的非普通住房首付60%。有一套家庭，首付70%买普通房，80%买非普通房；

4.转让增值税免征2年至5年；

5.750万的总价限额加入了豪华线。

“7.15新政”发布后，深圳二手房数量下降。深圳房协数据显示，7月13日-7月19日，深圳二手房网签5143套，较前一周的10023套下跌49%，过热的市场环境骤然降温。7月20日-7月26日，深圳二手房网签1700套，较前一周继续大幅下降67%。新政对市场成交量的影响持续发酵。深圳房协预计，深圳二手房数量将在一定时期内保持低位。

李也对券商中国记者表示，现在深圳二手房成交量明显下降，实施细则是给一些合理的需求一定的释放，也是稳定市场的措施。短期来看，成交量下降是新政导致的，使得很多人失去了购房资格。后期市场会慢慢回归到一个相对正常的状态，未来新房的促销力度会明显加大，因为相比二手房，新房的优势在于税费更低，定价相对合理。预计三季度后新房月成交量将回到2500至3000套的水平，二手房月成交量将稳定在5000至8000套的水平。