草拟购房合同有效用吗(最高院判例：以借名为虚，规避限购政策买房的，其合同视为无效)

2021年已经接近尾声，各地房价开始了新一轮贯穿全年的动荡，导致很多地方反复出台新政策:房子是用来住的，不是用来炒的。看看这个天文数字的房价，有人可以买，有人却被限制买房，而这些人往往想方设法突破限购的束缚。通常的方式是代持，也有借名买房的。举个例子，A想买房，B不想买房，但是买了，于是A和B交换自己需要的东西，A出钱给B，双方约定A出钱买房子。这种借名买房的约定，显然是为了规避限购政策，但各地的限购政策往往是地方政府出台的地方性政策。违反本政策不属于违反法律、行政法规的强制性规定。

这里，律师通过简单的案例介绍一些借名买房的常见点

一、假借名义买房的原因

1。规避法律和政策:

(1)规避住房限购政策；

(2)规避限贷令等贷款障碍；

2。争取具体的购房优惠；

3。隐藏不动产信息；

4。其他原因。

这里，律师通过简单的案例介绍一些借名买房的常见点

二、实名买房的风险

1.假借名义购买经济适用房等政策性住房的，往往因为名义产权人反悔，导致投资人无法取得房屋产权。

2.登记购买人假借名义购买普通住房，翻供不承认假借名义购买或者登记购买人死亡，其继承人不理解、不承认假借名义购买的。

3.第三人反对登记购买人将房产转让给实际出资人的行为。比如，登记购房人的配偶往往会对婚姻法的相关规定提出异议，否认以借款名义购房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.名义买方转让、抵押或法院强制执行财产。

这里，律师通过简单的案例介绍一些借名买房的常见点

三。以借款名义购房协议的效力

关于实名买房协议的效力，有两种观点

第一，我认为假借买房的约定是有效的。主要是因为限购限贷属于政策范畴。根据《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”，或者2021年1月1日起施行的《民法典》第465条“依法成立的合同，受法律保护”，只要借款协议没有无效的情形，对双方都具有法律约束力。此前多数地方法院持此观点，最高人民法院在(2011)沈敏字第261号民事裁定书中也持此观点；

其次，托词买房的约定，要根据不同情况确定。以此为借口购买优惠房产应认定无效；以借款名义购买非政策性房地产的，借款人本人不具备购房资格的，认定无效；借款人有购房资格且无其他无效情形的，可认定为有效；借款名人没有购房资格的原因是借款名购房协议无效，这种行为违反了“公序良俗”。

如果以房屋为幌子的购房协议被认定为有效，法院对此类案件的处理有两种基本观点:

一、借款人请求法院确认相应财产属于借款人，主要依据是《最高人民法院关于申请若干问题的解释(一)》第二条，该条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿上的记载与物权状态不符的，是该不动产物权的真正所有人，请求确认其享有物权的，应予支持。”(注:最高人民法院《关于民法典物权编适用的解释(一)》仍保留此条。)本人认为不动产登记簿记载有误，现借款人有证据证明其为实际权利人，请求法院予以确认。有些法院采取这种观点，如杭州中院(2014)浙杭民终3405号民事判决书就持这种立场。

二、在借款人与知名人士的协议中，借款人只享有债权，不享有物权，借款人无权请求确认房屋所有权，只能要求借款人配合办理转移登记手续。(2020)最高法民裁定328号认为，该司法解释第二条仅指登记机关利用虚假信息或者错误登记骗取登记的情况下，实际权利人的救济措施，不包含因法定事由导致的物权变动，因此限制了该司法解释。因此，事实产权人只能请求合法产权人配合办理变更登记手续。

在名人与卖方签订买卖合同但未办理所有权登记之前，借款人不能要求名人配合办理过户手续。值得注意的是，对于不具备购房资格的人，无论是要求确认房产权属，还是要求配合办理变更登记手续，法院都是不支持的，因此没有购房资格的人无法通过这种方式维权。

这里，律师建议

借名购房合同有效，借款人享有房屋权益。实名买房的协议在实践中有多种形式。目前我国实行的住房限购政策使得借名买房行为盛行，但法律风险也存在。在实践中，我们应该注意:

如果真的需要“借名”买房，那么实际产权人要和名义产权人签订协议，以书面形式确定房产的实际出资人和所有人。同时，实际产权人应从自己的账户中支付房款，并保留付款凭证。日后如有纠纷，实际购买者可凭书面证据通过法律手段维权。名义产权人将房产抵押给实际产权人也是规避风险的好办法。对借名买房行为总结出相应的裁判规则，有利于解决法律实践中的问题。人民法院的判决结果也有利于提示人们规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。

如何防范风险？

1.根据以下八种情况，不建议实名买房。如果你想通过名义买房，你需要对借款人有足够的了解，除此之外，你还需要了解借款人是否有不良嗜好，大额债务等等。

2.想实名买房，需要签订合同，明确双方义务，同意配合过户等。，并记住录音和录像。

3.保留全套收据，如合同、发票、契税票、物业合同等。

4.日常关系的维护。

附件:

案例一:谭、雷某志、深圳市景达旅业有限公司房屋确认纠纷案——民事裁定(2011)执字第261号

实名买房的约定具有一般合同约束力，应当认定为有效合同。

情况2:

案:辽宁中际哈低温气体液化设备有限公司、徐某新、曾某案，案外人对执行异议之诉——民事判决书(2018)辽民终字第211号

当买受人因托辞需要承担被法院强制执行的风险时，不能否认剥夺其对涉案房屋的财产权。

案三:任某1、任某2合同纠纷上诉案——民事裁定(2017)京民终字第4182号

对于亲属之间以借款名义购房的约定，可以通过购房票据、实际使用或者控制房屋等客观条件来确定。

案四:赵某章与赵权属确认纠纷案——民事裁定(2016)申1745号

真实买受人引用的间接证据能够形成完整的证据链证明其为真实买受人的，应当确认其为真实产权人。

案例五、商务甲方与商务乙方合同纠纷申诉案——民事裁定(2017)京民终字第2338号

书面合同不是假借名义买房的必要条件。

案例六:姚某利、姚某云、关某华、张某文返还原物纠纷案——民事裁定(2015)新民审字第1879号

如果你不具备本地购房资格，法院不会支持你以购房为借口要求办理过户手续。

案例七。罗某红、深圳市住建局收回经济适用房——行政裁定(2016)粤第984号

实名买房的约定只对约定的当事人有约束力，不能用来对抗外部行为。

案例八。唐某房屋买卖合同纠纷案(2015)高敏深字第04334号民事裁定书