北京银雷律师事务所(遇拆迁村民反悔，巧解读原告胜诉——城镇户买农村房曲折获补偿)

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土地管理法明令禁止宅基地买卖。城市居民在农村宅基地上买房，如何在纠纷中胜诉？

拆迁补偿涉及多方利益，卖家出尔反尔。优秀的律师如何与拆迁、卖家竞争？

法院劝说撤诉，雷音律师事务所王玉萍律师坚持立案。胜诉的依据是什么？

案例方面，请看雷音律师事务所的一个拆迁补偿案件，由雷音拆迁办的王玉萍律师承办。

清除症结

本案是京郊棚户区改造项目中的拆迁纠纷。2019年，当事人张某在房屋买卖合同纠纷案中败诉，法院判决买卖合同无效，这意味着购房人张先生对涉案拆迁房屋的占有已经“名不正言不顺”。让张烦心的是，补偿安置可能拿不到，这关系到一家人以后怎么生活、怎么生活。

为此，张找到律师事务所，律师接受委托后，立即针对该案制定了相应的诉讼策略。该案从2019年5月初立案之日到2021年底法院宣判之日，历时近三年。可谓一波三折。

城镇居民在农村宅基地上购房的买卖合同被法院认定无效，是现阶段司法实践中的常见做法。卖家食言是因为利益驱动，违背了诚信原则。他先确认买卖合同无效，然后要求拆迁补偿款全部归他所有。这种情况在现实中屡见不鲜。

当事人张是城镇居民。1995年，他买下了林的农村宅基地。2018年，房子所在的地块将进行棚户区改造，预计获得两套住宅楼和几十万的拆迁补偿款。动迁后，卖方林称补偿款的一半归其所有，但双方协商未果。林以房屋买卖合同无效为由诉至法院，法院判决双方于1995年签订的房屋买卖合同无效。拿到判决书，张慌了！第一轮输了怎么办？如果我们拿不到拆迁补偿款，这家人就无家可归了！

张面色阴沉。他以为通过拆迁可以住进楼房，从此生活条件得到改善。不料卖家林不讲信义，步步紧逼。

研究对策

王玉萍律师在研究了本案的买卖过程、相关证据和拆迁规则后，帮助当事人分析利弊，起草文书，整理证据，向法院提起诉讼。立案审查阶段相当曲折。立案庭法官告诉张某，起诉的要求是以买卖合同被法院确认无效为由，要求获得安置补偿，一定会败诉，劝张某撤诉。雷音所律师王玉萍凭借多年的执业经验，结合案件事实和证据，查阅法院办理民商事案件相关会议纪要、相关法律法规，检索相关案例。认为房屋买卖与拆迁补偿关系不是同一法律关系，房屋买卖合同无效不一定导致拆迁补偿协议无效。最后，王律师说服立案法官成功立案。

在案件调解阶段，拆迁人和出卖人极力主张张某与开发商签订的拆迁安置补偿协议无效，并多次劝说张某撤诉。

立案前，雷音所律师王玉萍对本次拆迁涉及的安置补偿实施细则进行了充分研究，对整个拆迁安置过程进行了分析。他不仅反复论证拆迁安置补偿合同的主体是否合适，还回顾了拆迁安置补偿协议的签订过程，比如公布三份名单中的安置人名单，村民代表会议讨论决定谁是最终的安置人，都一一论证，始终坚持诉讼。律师的执着和坚持终于给了张决心和信心。坚持诉讼到底，雷音学院是正义之师！

本案的波折还在于，当事人诉请拆迁人出具拆迁安置协议及补充协议，并向当事人支付拆迁补偿款80万元。人家承认安置房和补偿款是应该给的，但是要等法院判决谁是被安置人才能给。据此，出卖人林起诉要求确认拆迁安置补偿合同无效。

那么，被安置的人是谁呢？在张与林的房屋买卖合同无效的情况下，拆迁安置补偿合同是有效还是无效？

取证方法

本案对张某有利的证据是:张某于1995年6月与林签订房屋买卖合同；2015年5月，双方签订了《拆迁安置补偿利益分配人民调解协议》。因此，张是最后一个需要安置的人。

本案胜诉的关键在于，拆迁安置实施细则明确规定，以出售方式取得的地上物的买受人是本次安置的主体，即被安置对象。还规定了时间节点，即房屋买卖合同早于1998年的，享受村民待遇，晚于1998年的，按照村民待遇的80%享受安置补偿待遇。但张某的房屋买卖合同签订于1998年之前，张某应享受村民待遇，获得与村民同等的拆迁安置补偿。据此，林认为张不应享受村民待遇的观点显得苍白无力。

本案还涉及如何看待村民代表签名的有效性。在确认拆迁安置补偿协议效力的诉讼中，林认为会议决议应当无效，因为出席会议的9名村民代表只有8名代表签字。因此，张不应被认定为被安置人。

对此，王玉萍律师详细查阅了《村民委员会组织法》的相关规定:村民代表会议必须有三分之二以上的成员参加才能召开，作出的决定应当经半数以上参加人员同意才能生效。最后，法院采纳了王律师的意见。

王律师根据查明的事实、相关证据和法律法规，对拆迁协议主体及签订过程的合法性进行了论证。最后法院判决拆迁安置补偿协议有效。但这只是阶段性胜利！

在张某持拆迁补偿安置协议生效判决书准备领取拆迁补偿安置款时，林某对人民调解协议的效力提起诉讼！

人民调解协议效力的诉讼经历了一审和二审，期间林向当地政府提出请愿，当地政府干预司法，并在履行职责过程中作出不当答复。人民调解委员会擅自撤销其参与的调解协议，承认调解协议无效。

在研究了人民政府和人民调解委员会在信访问题上的权利边界后，王老师逐一解决了林老师提出的问题。

几经周折，最终在王玉萍律师的论证下，法院终审确认人民调解协议有效！

在拆迁补偿安置协议和人民调解协议被法院确认有效的情况下，林最终接受了人民调解协议的约定。至此，客户的合法权益得到了充分保障，张案的律师工作也画上了圆满的句号！

考虑结案

从2019年5月客户立案到2021年12月，他获得了拆迁利益。历时近三年，多次开庭，虽有波折，但最终胜诉。对于拆迁纠纷，除了收集证据，解读拆迁政策，帮助客户树立信心非常重要。此外，本案在办理过程中得到了雷音律师事务所雷海军主任的关注和指导，并在长达三年的拉锯战中胜诉。有主任的支持，律所的正能量是分不开的！这也充分证明了雷音律师事务所是一个有凝聚力的团队，永远是律师办案的坚强后盾！历时三年，该案终于得到了客户满意的结果。张很感动，律师也露出了开心的笑容。