什么是买卖合同纠纷案件(房屋买卖合同效力纠纷5类案件裁判规则汇总)

编者按

最高人民法院推进同类案件同判，已成为提升司法公信力、实现法律适用统一的重要工作内容和手段。

近五年来，我国房屋买卖合同纠纷数量激增。虽然受疫情等因素影响，2020年有所下降，但房屋买卖合同纠纷仍是律师的重要案源。

在新发布的“十四五”规划纲要中，都市区建设、城市更新、现代社区建设、城乡一体化发展、“房住不炒”等总原则将为房地产行业带来新的机遇和发展，同时新的房屋买卖合同纠纷也会更多。

在这样的背景下，在推进相似案件同判的司法环境下，从房屋买卖合同纠纷案件中提取相似案件的判决规则，分析判决规则概要，是律师制定诉讼策略、预测判决结果的重要方法之一。

在房屋买卖合同纠纷中，与“合同效力”相关的有51220件，从2012年的465件增加到2019年的万余件，增长迅速。

今天，我们从房屋买卖合同纠纷同类案件的同一裁判库中，梳理总结出五条与合同效力相关的裁判规则，与读者分享。

规则1

【/s2/】规则一:为取得银行贷款，订立虚假房屋买卖合同。如果双方没有买卖房屋的真实意思表示，应当认定合同无效。

规则描述:

双方签订虚假房屋买卖合同取得银行贷款的，房屋买卖合同应当认定无效。

一、双方签订房屋买卖合同后，出卖人一直持有和保管房屋产权证、过户发票、收据等相关原件，一直占有和使用该房屋进行销售。其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，买受人不能合理说明和证明上述情况且未能证明除银行贷款外的房款支付情况，故应认定双方的房屋买卖合同不是其真实意思表示，应为无效合同。

第二，意思真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一。双方没有买卖标的物的真实意思表示，为取得商业贷款或者住房公积金贷款等其他目的相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。

三是房地产开发企业以规避对房地产行业的调控为目的，以他人名义与自己签订虚假商品房买卖合同，以抵押方式套取银行信贷资金。商品房买受人明知合同不是双方真实意思表示，该情形符合原《合同法》(现《民法典》第一百五十四条)第五十二条第三项的规定，应当认定合同无效。

参考示例:

1。邵与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案例编号(2011)胡艺钟敏二(民)终字第845号

2。袁佳与石某某买卖合同纠纷案二审民事判决书

案例编号(2013)沪民二(民)终字第1387号

第二条规则

规则二:未取得房屋所有权证书而签订的房屋买卖合同，应当认定为有效合同。如果卖方未能履行合同规定的交货义务，应向买方承担违约责任。

规则描述:

原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条规定:“当事人以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人未取得所有权或者处分权导致标的物的所有权不能转移，买受人请求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”(现已纳入《民法典》第311条)

因此，未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应认定为有效合同。出卖人未履行合同中的交付义务，应当向买受人承担违约责任，即出卖人是否有权处分买卖合同的标的物，不影响买卖合同的效力，只影响买卖合同能否履行。

参考示例:

1。金某某、郑某某案

案例编号(2010)民初字第1488号和(2011)浙台民终字第193号

2。王某峰与陈嘉、陈怡、王某贤原物返还纠纷案

案例编号:(2016)陕02民中226号和(2016)陕02沈敏29号

试验结果:

陕西省铜川市中级人民法院认为，本案争议的焦点是双方签订的房屋买卖协议是否因违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未经依法登记并领取权属证书的房地产不得转让”的规定而无效。

首先，这一规定是否可以认为是原《合同法》第五十二条(现《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条)规定的“强制性规定”？

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。只有违反效力性质的强制性规定而签订的合同才可以认定为无效合同。本案涉及的《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未经依法登记并取得权属证书的房地产不得转让”是管理性质的强制性规定，而非效力性质的强制性规定。

其次，《城市房地产管理法》第三十八条第六项的立法目的是规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，保障政府税收征管等。这是房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而不是订立具有所有权转移义务的买卖合同的禁止性规定。因此，违反本法规定的房地产转让，只可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便，而与合同的效力无关。故再审申请人以房屋买卖协议违反该规定为由，申请认定涉案房屋买卖协议无效，无法律依据，不应予以支持。

规则3

【/s2/】规则三:一方仅以房屋出卖人无所有权或处分权为由主张合同无效，且合同不存在原《合同法》第五十二条(现《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条)规定的无效情形的，法院不予支持。受让人符合原《物权法》第一百零六条(现《民法典》第三百一十一条)善意取得条件的，受让人取得房屋所有权。

规则描述:

一方仅以房屋出卖人无所有权或处分权为由主张合同无效，法院不会支持原《合同法》第五十二条(现《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条)规定的合同无效的情形。出卖人在合同签订后取得该房屋的处分权，或者权利人追认的，买受人可以根据合同取得该房屋的所有权；

权利未被追认的，权利人可以收回房屋，但买受人善意取得的除外。因出卖人未取得所有权或处分权导致房屋所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任的，法院应予支持；

业主因出卖人无权处分房屋而无法收回房屋或遭受其他损失，要求出卖人承担赔偿责任的，法院也应予以支持。

参考示例:

1。张、杨某祥、田某文确认合同无效纠纷案

案例编号:(2018)琼9006民初第1448号和(2019)琼96民中第779号

基本事实:

原告杨某祥购买房屋，产权登记在其名下。2012年1月20日，田某文(杨某祥之子)与张某签订协议，将涉案房屋转让给张某，转让价格为10000元。之后，张某实际占有使用该房屋并出租给他人。另查明，杨某祥与情人(已故)育有4名子女，田某文为其次子。其他三名子女自愿放弃对涉案房屋主张任何权利。后杨某祥诉至法院，请求法院判令田某文与张某签订的房屋买卖协议无效。

试验结果:

海南一中院二审认为，本案争议集中在:1。张与田某文签订的协议是否有效；2.张某是否应将涉案房屋返还给杨某祥。

一、张与田签订的协议是否有效。

首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条规定，当事人一方在签订合同时以出卖人对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故田某文是否拥有或处分涉案房屋，不影响其与张某的房屋买卖合同的效力。

其次，张与田某文签订的协议并未违反原《合同法》第五十二条(现《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条)的规定。田某文自1997年起一直居住在涉案房屋内，张某作为交易当事人有理由相信田某文有权处分涉案房屋。张某虽未能及时查清房屋产权证并办理过户，存在一定过错，但无证据证明张某与田某文之间存在恶意串通行为。

第三，杨某祥提起诉讼，自房屋买卖合同订立之日起已过六年。他声称，知道田某文已经把房子卖了，是不合理的。故张与田签订的协议应属有效。

第二，关于张琼是否应该向杨桂香归还涉案房屋的问题。

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2012年1月与张某文签订协议后，一直居住在涉案房屋内或转租给他人使用，系善意取得，不违反强制性法律法规。涉案房屋买卖合同合法有效，杨某祥在2018年6月前未对此提出异议，也未提供证据证明张某支付的对价低于市场价。故杨某祥要求张某返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

2。卓某富与卓某伟房屋买卖合同纠纷案

案例编号:(2018)川1402民初4120号和(2019)川14民中349号

基本事实:

原告卓某福与被告卓牟伟是兄弟。卓与许某清是夫妻。涉案房屋为卓与许某清共有。卓某富从2002年开始使用该房屋。2003年1月9日，被告人卓牟伟将该房屋以2000元的价格出售给卓某富。同时，卓给卓某福出具了一份《卖房证明》，其中许的签名并非本人所写。卓某福自2013年改建后一直使用该房屋，但一直未办理过户、变更登记。2017年8月28日，卓某福将卓牟伟、徐某清诉至法院，请求确认涉案房屋权属。

试验结果:

四川省眉山市中级人民法院认为，本案争议的焦点在于双方之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。

根据已查明的案件事实，一审提交的卓某福《卖房说明》系卓某伟本人所写，能反映卓某伟出售房屋的真实意图。徐某清作为共有人，事后是否签字、追认，只涉及是否会影响物权变动，不涉及认定买卖合同关系无效的事实依据。卓牟伟、徐某清虽主张双方存在借贷关系，但未提交相应的反驳证据，应承担举证不能的法律后果。所以双方签订的买卖合同是有效的。

规则4

规则四:房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同中其他条款的效力，当事人应当按照合同履行义务。

规则描述:

在房屋买卖合同中，为逃避税费，双方约定的与真实意思表示不符的房屋价款，应属无效法律行为，不能对当事人产生法律约束力。

但是，合同中的其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力禁止规定。合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。

从审判思维的角度看，房屋买卖合同的条款不应流于表面，而应结合付款金额与购房款是否一致、当事人对重大问题的认识、普通购房人的常识经验等进行综合审查。，以防止购房者与开发商恶意串通，厘清真实的房屋买卖合同关系。

参考示例:

苏和孙默昌等。，房屋买卖合同纠纷案

案例编号:(2017)鲁0112民初第6085号，(2018)鲁01民中第6584号，(2019)鲁第4661号

基本事实:

2016年4月13日，原告孙某昌(乙方)与被告苏(甲方)、被告中豪建达分公司(中介)签订房屋买卖合同，约定买卖双方以合同更名的形式优先成交，并办理房屋转移登记手续。其中，本合同第五条约定，因办理过户等手续而产生的相关税费，由甲乙双方承担取消网签的费用，由乙方承担合同修改的费用。后苏以孙某昌未取得房屋所有权证为由，向其发出《房屋买卖合同解除通知书》。孙某昌不认可解除通知的效力，诉至法院。

试验结果:

山东省高级人民法院认为:本案中，苏与孙某昌签订合同，通过更名完成涉案房屋的过户手续，以达到避税的目的，但这种偷税行为并未导致涉案房屋买卖合同无效，双方房屋买卖应缴纳相关税款而未缴纳，属于行政处罚调整范围，不导致涉案房屋买卖合同无效。综上，苏、孙默昌、中豪建达分公司的真实意思表示，涉案房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。

规则5

规则五:主合同无效，从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同，而不是房屋买卖合同的从合同。买卖合同的无效并不必然导致抵押合同的无效。商品房担保贷款合同可以撤销；与开发商对银行贷款承担连带责任。

规则描述:

关于房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同的无效，根据相关法律规定，主合同无效，从合同无效。

抵押合同是借款合同的从合同，不是买卖合同的从合同。因此，只有借款合同无效(合同另有约定的除外)，抵押合同才会无效，而买卖合同无效并不一定导致抵押合同无效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条(现为第二十条)的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，不能实现商品房担保贷款合同的目的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

开发商为获取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以自然人名义与银行签订商品房抵押贷款合同，获取银行贷款。商品房买卖合同被依法确认无效时，开发商和自然人对银行贷款承担连带责任。

参考示例:

1。邱某某与董某某房屋买卖合同纠纷案

案例编号(2007)普民三(民)第1302号，(2009)沪民二(民)终字第799号

2。张某东诉江苏大丰港置业有限公司、江苏大丰农村商业银行股份有限公司长新支行

案例编号:(2015)大岗民初字第00345号，(2017)苏09民中391号，(2018)苏第2033号

基本事实:

因张某(原告张某东之父)主张该工程无欠款，遂与大凤岗房地产有限公司约定，以张某开发的商品房抵付未支付的工程款，张某办理抵押贷款手续后向张某支付贷款。后张某以张某东的名义签订了《商品房买卖合同》，张某东又与长信农村商业银行、大凤岗房地产公司签订了《个人房屋抵押贷款合同》。随后，长信农商银行向张某东发放贷款60万元，张冬冬将该笔贷款汇入大丰港房地产公司专用账户。张某东与大凤岗房地产有限公司因借款还款纠纷诉至法院。

试验结果:[/s2/]

江苏省高级人民法院认为，张某东与大凤岗房地产公司于2013年6月9日签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，不违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效。张某东与大丰港置业有限公司签订商品房买卖合同并办理了抵押贷款，而不是与大丰港置业有限公司签订协议以该房屋支付工程款，所以张某东在购买该房屋时，不仅有买房的意思，实际上还签订了商品房买卖合同。张某东与长信农商银行、大凤岗房地产公司签订《个人房屋抵押贷款合同》后，长信农商银行向大凤岗房地产公司履行了发放贷款的义务，张某东也按约定履行了部分还款义务。贷款转入大丰港房地产公司专用账户后，大丰港房地产公司如何使用这笔贷款，不能否认商品房买卖合同的效力。一审法院认定，本案所涉商品房买卖合同实际上是张为取得银行贷款而订立的，但商品房买卖事实是虚构的，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。

来源:最高人民法院司法案例研究所iCourt法律秀

来源:山东高发