同居析产案件中的法律规定(同居买房，分手怎么分——同居析产纠纷案)

我们曾经一起飞，现在分开了。没有结婚证带来的不仅仅是不被法律认可的同居男女关系，还有分手时不被法律保护的共同出资买房或一方出资共同生活期间财产分割的无奈。同居纠纷的难点在于，与离婚纠纷不同的是，夫妻共同拥有的财产大部分可以一分为二，而“准夫妻”在生活期间购买的财产，由于其主人之间的感情纠葛和购买故事大相径庭，难以预料。

以下是对一个真实案例的点评，关于同居期间一起交首付和房贷，分割登记在双方名下的房产。

【案例总结】

一对情侣同居后分手，男方搬出，女方继续独居，房产证登记双方各占70%，女方各占30%。诉至男法院取得房屋所有权，按照女方享有的房屋30%份额支付房屋折价。女方认为同居期间两人共同出资的房子应该平分。最后，法院综合各方证据，判决男女双方分别享有该房屋60%和40%的财产份额。鉴于男方在房屋产权中享有较大份额，贷款在男方名下，法院认定男方享有房屋所有权，并支付女方相应的房屋折价款。

[案例回放]

2008年8月，范爱民(男方化名)和李潇潇(女方化名)因工作接触而相识。因为业务关系，他们经常见面。下班的时候，范爱民邀请李潇潇一起吃晚饭。大学毕业后，两个人都离开了自己的家乡和正在读大学的城市，来到同一个陌生的城市发展，有着相似的选择和追求，在吃饭的时候聊起了各自的经历和志向，于是两个年轻人很快就互相吸引，相爱了。他们刚刚在热恋中度过了2009年的春节，一年来一路暴跌到最后，房价突然逐日上涨。看到身边的朋友都在买房，范爱民和李潇潇的想法也活跃起来。经人推荐，他们共同看中了一套环境和装修都不错的二手房，总价76万多，首付30多万。然而，范爱民手里只有21万元的存款，李潇潇从他的存款中拿出8万元来支付首付。他们一起买了这套房，房子的其余部分是范爱民贷款的。范爱民的产权登记率为70%，李潇潇为30%。

2009年3月，经过简单的装修后，范爱民和李潇潇搬进了这间套房。然而，两个年轻人经常因为一些生活琐事而相互争吵。当初互相欣赏的感觉没了，双方越来越觉得不能在一起生活。为了安静耳，范爱民干脆搬回了宿舍。两个人的关系越来越疏远，终于有一天范爱民提出要和李潇潇分手。两人因为住房分配问题无法达成一致。2010年8月，范爱民起诉至法院，要求取得房屋所有权，按照李潇潇对房屋30%的份额支付房屋折价，并要求李潇潇在一个月内搬出。

李潇潇在法庭上辩称，范爱民不是一个人在偿还房屋贷款，他从自己的账户上转账共计26000元给范爱民偿还房屋贷款。除了首付8万多元是我自己出的，房子的装修和家具都是李潇潇出的。李潇潇还承担了同居期间的大部分生活费。因此，范爱民声称李潇潇享有30%的份额显然是不公平的。李潇潇建议，同居期间两人共同出资的房子应该平分。

[法院判决]

法院咨询了房地产公司和贷款银行，贷款银行认为变更贷款手续较为复杂，倾向于不变更主贷款人。经范爱民申请，法院委托估价公司对该房屋公开市场价格进行评估，该房屋市场价值145万余元，装修价值约3万元。

最后，法院认定范爱民和李潇潇分别拥有该房屋60%和40%的产权份额。鉴于范爱民在该房屋中享有较大份额，且贷款在范爱民名下，法院认定范爱民享有该房屋的所有权，他向李潇潇支付相应的房屋折价款。

【颜律师评价案】

这是对同居财产分析的争议。这个案例说明同居是不受法律保护的。无论出资多少或产权份额多少，一般都采取平均分割的原则。但同居期间购买的房屋不能按夫妻共同财产平均分割。法院一般以房屋产权证上各自的份额为标准，根据综合投资额和共同生活的具体情况，确定具体的财产份额。

所谓兄弟算账一清二楚，何况是既无血缘关系又无合法婚姻关系不受法律保护的同居关系？只有一个简单的方法，就是财产约定，为了避免房产分割的纠纷和相关房屋财产补偿的纠结。根据《中华人民共和国合同法》的意思自治原则，只要是双方当事人经过平等协商自愿签订的协议，是合同双方的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，都是合法有效的，双方都应当认真全面地履行。即使分手后一方不履行协议导致纠纷诉至法院，法院也会根据双方约定内容判决。

关于严律师

严，广东丹竹律师事务所主任律师、创始合伙人。中国政法大学在职法学博士，深圳市律师协会宣传委员会副主任，房地产法专业委员会委员，实习律师面试考官，广东省颜氏宗亲会副会长，深圳市总工会专家讲座组讲师，深圳市“七五”普法讲座组讲师，深圳电视台常驻客座律师，深圳广播电台特邀嘉宾，中国法制出版社特约作者，深圳律师杂志特约撰稿人，观点地产新媒体专栏作家。著有《婚房之战》等书。