招商银行官司网(招行18.9亿企业借款逾期背后：土地使用权的收益权质押风险暴露)

我们的记者Ci张予鹏王戎在北京报道。

《中国经营报》记者近日注意到，招商银行天津分行与天津市政建设集团及其孙子滨海团泊新城(天津)控股有限公司(以下简称“团泊公司”)发生了近19亿元的纠纷。

值得注意的是，本案涉及多块土地的用益物权质押。招商银行天津分行指出，本案中，天津市东丽区张贵村四期C1使用权的用益物权，宗地号为津里张号。2004-049，被质押给银行，但土地被出质人挂牌出售，买方定金2.5亿元未按约定进入监管账户，已被使用。

业内人士表示，监管账户是对特定账户的监管，土地使用权收益权质押既无法控制土地使用权的处分权，也无法事先约束交易第三方，因此土地交易的账户可以随意选择，银行的风险难以控制。客户使用的账户一旦调整，银行的监管可能会下降空，风险更不可控。

多宗土地用益物权18.86亿本金质押逾期。

2019年9月30日，团博公司与招商银行天津分行签订《固定资产借款合同》，约定招商银行天津分行向团博公司借款约18.89亿元，借款期限为2019年10月9日至2020年9月29日。天空调查显示，团博公司是天津滨海开发投资控股有限公司(以下简称“滨海投资公司”)的全资子公司，而滨海投资公司是天津市政建设集团的全资子公司。

法院审理查明，招商银行天津分行与团博公司签订质押合同，约定团博公司就其与天津体育学院、天津中医药大学签订的《天津市健康产业园天津体育学院项目土地收储置换及天津中医药大学项目新校区建设合作协议》项下全部应收账款的收益权向银行提供质押担保。

除应收账款收益权质押外，招商银行天津分行与团博公司签订质押合同，约定团博公司就团博新城西区地块编号为A02-12、A03-01的土地使用权收益权向银行提供质押担保。

此外，招商银行天津分行与滨海投资公司签订质押合同，约定由滨海投资公司为天津市东丽区张贵村编号为津里张2004-049的四期C1、C2、C3、C4、C5、C6地块的土地使用权收益权向本行提供质押担保。

此后，天津市政集团、滨海投资公司等分别向招商银行天津分行出具不可撤销担保，为团博公司在上述固定资产借款合同项下的全部债务提供连带保证担保。

2019年10月9日，招商银行天津分行向团博公司发放贷款约18.89亿元，合同期内适用的固定利率为7.552%。

值得注意的是，法院审理查明，2019年11月22日，招商银行天津分行加强风险控制，与滨海投资公司、中国金谷国际信托有限公司(以下简称“金谷信托”)、招商银行天津何忠大厦支行签订了《信托计划资金监管账户监管协议补充协议》(以下简称《资金监管账户补充协议》)。同意滨海投资公司以上述C1和C2地块清偿债务。向金谷信托清偿债务后，剩余收益将优先用于偿还招商银行天津分行债务，并授权招商银行天津何忠大厦支行监管资金。

随后，团博公司贷款逾期。截至2021年1月7日，团博公司尚欠本金18.86亿元。团博公司尚未偿还贷款本金及相关利息等。，且所有质押担保人和保证人均未承担担保责任。

土地被卖，保证金被指挪用

问题不仅仅是逾期了。招商银行天津分行在诉讼中称，发现天津土地交易中心公开信息显示，滨海投资公司已委托天津土地交易中心公开出让上述C1地块。

经查，天津市规划和自然资源局官网显示，2019年11月28日，该中心已发布上述C1地块公开挂牌出让公告。按照滨海投资公司的要求，该地块竞买人需缴纳竞买保证金，由3.8亿元降为2.5亿元。

招商银行天津分行表示，2019年12月，天津市市政投资有限公司以12.4亿元的成交价中标，并向滨海发展公司支付了2.5亿元的保证金。滨海投资公司应确保该地块土地出让金全部支付至《资金监管账户补充协议》中约定的唯一还款账户(即约定监管账户)，并在清偿对金谷信托的债务后，剩余收入优先用于偿还前述款项。

但招商银行天津分行在诉讼中称，滨海开发公司未经同意变更指定收款账户，导致保证金未存入约定的监管账户。经银行与滨海开发公司多次协商沟通后得知，滨海开发公司已将2.5亿元保证金私自使用，公司也表示后续转让的9.9亿元(总价12.4亿元)将用于资产回购和偿还债务，滨海开发公司的行为已严重违反质押合同。

记者进一步向招商银行确认了相关情况，但截至发稿，该行并未回复。

发现问题后，招商银行提起诉讼，要求团博公司立即偿还贷款本息，并对相关质押合同项下提供的质押物(即应收账款收益权、土地使用权收益权)享有合法有效的质押权，有权对质押的应收账款收益权、土地使用权收益权依法行使质押权并优先受偿。

团博公司、滨海投资公司辩称质押登记中债务履行期限内容有误，未填写质押财产价值，不应承担质押担保责任，但未得到法院支持。

天津市二中院判决团博公司偿还招商银行天津分行本金及相关利息约18.86亿元，并优先支付相关质押合同项下的应收账款及土地使用权。

既然如此，团博公司为什么可以卖地？专注于金融领域的康达律师事务所高级合伙人陈清波告诉记者:“实际上，土地使用权的收益权能否质押，在理论和实践中都是存疑的。根据以前的物权法和现在的民法典，质押分为两类，一类是动产质押，一类是权利质押。土地既不是动产，也不是可以质押的财产权，所以不能质押。在这种情况下，‘土地使用权收益权’是一种权利质押，其质押的是‘收益权’，而不是土地和土地使用权。该质押的存在不影响土地使用权的流转。”

陈清波说:“监管账户是对特定账户的监管。一旦客户使用的账户被调整，银行的监管就落空。如前所述，‘土地使用权用益物权’质押既无法控制土地使用权的处分权，也无法事先约束交易第三人，因此土地交易的账户可以随意选择，银行的风险难以控制。一般来说，这种交易的难点不在于监管账户，而在于控制土地的处置权。只有控制了处置权，账户监管才有意义。如果处置权控制不了，账户可以随意选择，监管一个具体账户没有意义。”

金融监管研究院副院长周说:“资金流向的监控是贷后管理的重点，也是实践层面的难点。首先要坚决按照支付。在这种情况下，由于土地出让金是本次融资的重要还款来源，且转让也是公开可得的信息，银行应指派专人密切跟踪转让进度，以便第一时间直接控制这笔现金流的正常支付。”

周说:“其次，银行要拐弯抹角，全面监控。比如要求融资客户和担保企业在银行开立基本结算账户，争夺企业的代发工资业务，从侧面考察经营状况和综合还款能力，掌握客户的资金情况。此外，银行要严格监管开户。鉴于有可能使用其他账户转移资金，如果条件允许，银行可以控制融资企业的财务章，对其资金进行全方位监控。”