建行房贷几个月起诉(多地房贷告紧！有银行通知“明年再来”…发生了什么？)

文|理财周报记者丹华

去银行申请房贷，却被告知“明年再来”？最近房贷收紧的消息在全国很多地方蔓延，贷款申请资格审批趋严，放款时间变长，部分地方二手房停贷。

在克鲁监测的30个重点城市中，超过一半的城市新增住房贷款额度紧张；二手房贷款方面，全国有23个城市的贷款期限在3-6个月之间，超过60%的城市类似于“停贷”。

与此同时，房贷利率也较上半年有不同程度的上调。RealData统计数据显示，截至2021年6月，全国首套房和二套房贷款利率指数已连续7个月上涨。6月份，首套房贷和二套房贷平均利率分别为5.52%和5.77%。

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业内人士表示，这是在“不炒房”的总基调下，金融机构主动调控的结果。58安居客房产研究分院院长张博对《财经周刊》记者表示，“未来是否放松房贷，要看市场成交量的变化。”

房贷额度紧张的原因是什么？和去年底实施的房贷集中管理制度有多大关系？刚需家庭的购房贷款能有保障吗？

2021年上半年商业银行贷款额度收紧，部分热点城市甚至宣布二季度前贷款额度“告急”。

一线城市方面，据央视财经消息，近日，不少北京购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张，具体放款时间不确定”，甚至有人被银行告知“明年再来”。

上海各大商业银行虽然没有停贷，但审批放款周期明显拉长，从三个月到半年不等。深圳的情况也差不多。部分银行的贷款专员表示，“不知道什么时候会有额度。”

自去年底央行宣布推出房地产贷款集中管理制度后，各地银行都收紧了钱袋子。为了确保满足系统要求，银行加强了对企业房地产贷款和个人按揭贷款的投资额度控制。

不仅在一线城市，在很多热门的二三线城市，房贷申请都有所放缓。据了解，目前全国房贷放款周期在3-6个月之间，其中临沂、济宁、菏泽等山东城市放款周期在半年以上，苏州、泰州、盐城等江苏部分城市银行信贷已经收紧，放款时间不定。

新房还是如此，二手房贷款更是如此。武汉、杭州等多家当地媒体报道，多个城市明确了“一保两弃”的策略。比如合肥、武汉、南京、杭州等地，二手房已经停贷或部分停贷。同时，在银行的放贷条件中，对征信的要求也变得严格起来。

图/视觉中国

中国房地产研究会常务理事丁祖昱认为，鉴于多家银行已经停止二手房贷款，预计短期内热点城市二手房将继续降温。

在额度紧张的情况下，房贷利率会有一定幅度的上浮。2021年9月，全国首套房平均房贷利率约为5.46%，二套房平均贷款利率达到5.83%。其中，苏州的房贷利率最高，首套房贷款利率在6%左右，二套房贷款利率在6.5%左右。

相比之下，四大行的房贷额度略充裕，放款时间相对较快，但整体审核也较为严格，包括客户资质、首付来源、个人还款能力等诸多具体内容，申请难度较大。

图/视觉中国

对于后市，接受《财经周刊》采访的多位业内人士表示，控制房贷总量是今年银行业的主基调之一，房贷监管趋严的趋势很难改变。在他们看来，这是基于“房住不炒”的大方向和防范化解系统性金融风险的宏观背景下的判断。

近两年来，党中央、国务院多次强调防范化解重大风险，特别是系统性金融风险。但在各行各业中，房地产行业金融化、泡沫化倾向强烈，被官方定为“现阶段中国金融风险中最大的‘灰犀牛’”，也是监管的重中之重。

随着近两年诸多房地产长效机制的建立，开始在信贷政策上频频出手，摆出“除雷”的架势。

2020年12月31日，央行、银监会正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《通知》)，要求银行业金融机构建立房地产贷款集中管理制度，对房地产贷款和个人住房贷款余额设置上限。

图/央行网站

这里的房地产贷款比例是指银行业金融机构房地产贷款余额占本机构人民币贷款余额的比例；个人住房贷款占比是指个人住房贷款余额占本机构人民币贷款余额的比例。

可以说，这两条“红线”从信贷供给端限制了房地产贷款和个人住房贷款的比例，既限制了房地产企业的开发贷款(企业负债层面)，也限制了个人住房的抵押贷款(家庭负债层面)。

中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2021)》表示，之所以现在提出房地产贷款集中管理制度，是充分认识到当前银行信贷体系中房地产贷款占比过高，已经挤压了实体经济的资金供给。要优化银行信贷结构，引导金融资源从房地产向实体经济倾斜，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，促进金融、房地产和实体经济均衡发展。

报告认为，政策制定充分考虑了金融机构的实际情况，体现了分类、分级、区域差异化的原则。例如，中国大型银行在第一批中的房地产贷款和个人住房贷款上限分别为40%和32.5%，中国大型银行在第二批中的房地产贷款和个人住房贷款上限分别为27.5%和20%。

图/通知文档

当时消息一出，市场上就有一些观点认为，以后买房会更难。一些中介甚至借机炒作，催促潜在买家赶紧“上车”。

其实这些说法都不符合实际。在《通知》公布之前，央行和银监会已经与各大金融机构进行了调研和沟通。相关指标的设定充分考虑了刚需购房者的融资需求，市场无需过度担忧。

“由于去年年底房地产贷款集中的文件出台，大部分银行都在收紧房贷，超过红线的银行贷款总量减少。即使是没有超过红线的银行，监管也有定期的窗口指导，控制增量。”一位浙江银行业人士透露。

回顾2020年末，37家上市银行中，13家银行房地产贷款或个人住房贷款占比超标。对于这些踩“红线”的银行，监管层分别给予了2至4年的过渡期。目前这些银行对房贷的态度已经越来越谨慎。

Wind数据显示，截至8月29日，33家披露半年报的a股上市银行中，房地产贷款占比较2020年末下降23家；个人住房贷款占比下降19。

例如，在房地产贷款占比中，北京银行和招商银行分别下降1.8%和0.9%，在个人住房贷款占比中，建设银行和邮政储蓄银行分别下降1.1%和0.6%，北京银行和兴业银行分别下降1.1%和0.7%。

图/视觉中国

一度超过“两个集中”的招商银行在半年报中直接表示，按照“控制总量、审慎准入、聚焦区域、调整结构、严格管理”的策略优化内部信贷政策。再如，郑州银行在半年报中披露，该行制定了“房地产贷款集中度和省外异地业务压降预案”。

一位接近银监会的人士对《中国金融周刊》记者表示，上述银行涉房贷款下降，既体现了银行业对监管合规的高度重视，也表明银行业积极防范高杠杆房企的信用风险。

整体来看，银行涉房贷款投资率下降幅度较大，房地产贷款增速创8年来新低。2021年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，比各项贷款增速低2.8个百分点，比上年末低2.2个百分点。上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

与之相对应的是，上半年，代表制造业的“工业中长期贷款”增加1.59万亿元，占比12.03%，为有统计数据以来的最高水平。

金融与发展实验室副主任曾刚认为，实行集中管理制度后，“意味着新增贷款资金，或者更多流入制造业、小微企业等实体经济领域。”

民生银行首席研究员文彬表示，为进一步提升金融对实体经济的服务，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等重点领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中管理制度“不仅及时，而且非常必要”。

“躺在房地产的资本红利上，玩钱生钱的游戏，绝对不是一个行业。”有业内人士表示，房地产贷款也是老百姓的积蓄持有，然后高息贷给购房者。最后的结果可能还是“资金博弈”，导致老百姓没钱花，阻碍经济复苏和经济结构调整。

活的金融水不流向实体，就会变成死水、臭水。现在鼓励银行回归主业，支持实体经济和科技创新，就是扭转经济重心。

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党的十九大以来，在“房住不炒”的总基调下，从企业“三条红线”、土地出让“两个集中”到贷款集中管理制度，逐步建立了一批涉房长效机制，坚决治理房地产“灰犀牛”。

9月7日，银监会新闻发言人表示，银监会始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不断完善房地产金融监管机制，防止房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。

统计显示，截至7月底，我国房地产融资已呈现“五连降”。例如，房地产贷款增速创8年新低，房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占全部贷款的比重同比下降0.95个百分点，房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降15%左右。

与此同时，理财产品投资于房地产的非标资产规模在过去一年也在不断下降。相关理财产品余额同比降幅高达42%。银行通过特殊目的载体投资房地产的规模已经连续18个月下降。

从全国层面来看，自央行出台房地产贷款集中管理制度以来，住户部门新增中长期贷款占比呈波动下降趋势，上半年基本维持在30%以内，远低于2020年底46%的峰值。这也意味着，居民高杠杆购房的情况正在有序缓解。

央行称，目前房地产贷款集中管理制度已进入“正常实施阶段”。央行将会同银监会继续做好银行业金融机构“房地产贷款集中度日常监测”工作，督促超限银行按照过渡期调整方案有序实现压降目标。

在加强监管的过程中，与投机者区分开来，有人担心人们的刚需住房贷款能否得到相应保障。

9月10日，招商银行回复投资者称，虽然受年初以来监管层集中房地产贷款的影响，大部分银行都适当收紧了房地产贷款的投放，“但总体来看，还是能满足刚需人群的信贷需求。”

“正常的住房是刚需，还是需要合理的保障。”中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明表示，因此，银行需要严格审查资金来源和购房人资格，在贷款首付比例和利率方面对刚需群体提供差异化支持，加大对住房租赁市场的金融支持。

图/IC图

同时，他认为，银行在按照房地产贷款集中度管理进行整改的同时，有三个潜在风险需要关注:

一是从房地产贷款内部管理的角度，注意提高客户集中度风险限额指标，降低大额信贷的集中度风险；

二是注意调整信贷政策，特别是在融资受限的背景下，房企信贷风险上升，应加强对房地产企业的严格名单控制；

第三，由于我国房地产贷款余额较大，商业银行的资产配置面临重大调整，“资产荒”背景下的配置不足问题也将是对银行的考验。

张博认为，下半年部分城市成交量可能会下降，贷款额度可能会有一定程度的放松，但仍会优先保证一手房贷款的放贷，发放节奏会保持相对平稳。

房企层面，随着“三条红线”、房地产贷款集中管理等金融审慎制度的建立，房企外源性融资得到严格控制。此外，今年银行业审慎发放新开发贷和个贷，影响了购房付款，不少房企资金链紧张。

目前部分房企陷入债务危机，本质上是经营策略的问题，一味追求规模和增长，忽略了经济和产业周期的存在。

"这个行业将在今年年底被整顿。"一家500强开发商的财务负责人告诉《财经周刊》记者，市场正在经历一个去伪存真的过程。