房屋买卖纠纷找什么部门解决(蚂蚁斗大象｜商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略目录)

目录

第一章楼书广告

一、楼书广告的现状

(一)任磊楼书文化

(2)开发商设计免责条款

(1)排除楼书广告适用的正式条款。

(2)楼书广告的提示文字描述

二、法律性质:是要约还是要约邀请争论不休。

(一)要约邀请的观点

(二)要约观点

三。常见纠纷

【案例1】上港公司关于绿园的宣传内容是要约邀请，不构成要约。

【案例二】七贤公司对涉案房屋地下室天窗所作的说明和承诺应视为合同内容，属于合同的交付标准。

【案例三】学区房广告构成虚假宣传，但合同中没有违约条款，法院将酌情支付违约金1万元。

【案例四】地下室采光天井与样板房不符，影响通风，开发商应酌情补偿业主16万元。

四。小业主的反击策略和技巧

(一)作为艺术品的楼书广告..

(2)相信自己的眼睛，而不是嘴巴。

说话要算数，否则你会耍流氓。

(4)政府部门的处罚认定是非常有效的证据。

(5)充分利用样板房的特殊性。

(6)开发商不怕做虚假宣传。

第二章认购和认购书

首先，确定和筹集资金

(一)认购的概念

(B)认购的法律性质

(三)认购中存在的问题

二、认购书的性质

(1)认购书是预约合同。

(二)认购书的法律效力

三。将预订合同转换为本合同

(一)转化条件

(2)区分预约合同和本合同。

四。预约合同的违约责任方式

(1)继续执行

(二)损失赔偿

(三)违约金

(4)存款

5.认购书存款

(一)认购书中存款的性质

(B)存款的限额

(C)适用押金罚款

不及物动词常见纠纷

【案例一】开发商违反认购协议，无故拒绝与业主签订《上海市商品房预售合同》，并按定金罚则双倍返还定金160万元。

【案例二】该协议具有买卖合同的主要条款，认定为本合同，参照实际损失酌情赔偿。

【案例三】业主因限购、限贷等政策限制无法购买房产，开发商有权没收定金，另行出售房产。

【案例四】因不可归责于双方的原因，未订立商品房买卖合同，判令开发商返还定金。

七、小企业主反击的策略和技巧

(1)你敢卖，我就敢买。

(2)买与不买都在一瞬间。

(3)反悔的策略。

第三章茶水费团购费

一、茶水费

(A)什么是茶水费？

(二)茶水费的法律性质

(三)茶叶费造成的负面影响

二。团购费

(一)团购收费的现状

(二)团购费的有关规定和处罚办法

(C)退还团购费

三。常见纠纷

【案例一】案发地销售经理利用其销售控制房屋的职务便利和销售人员销售房屋的职务便利，索取他人财物，构成非工作人员受贿罪。

【案例二】团购费是第三方收取的服务费，与开发商无关，已转账，不予退还。

【案例三】商品房买卖合同终止，但团购费由第三方翠达公司收取，可单独向翠达公司主张权利。

【案例四】商品房买卖合同解除时，不能实现团购目的，应退还团购费。

四。小业主的反击策略和技巧

(1)有时候，为了买房，我们要付茶水费，团购费。

(2)谨防钱房二空。

(3)退款策略。

(4)费用最好付给开发商。

第四章商品房预售合同

一、商品房预售合同的基本知识

(一)预售与现售的区别

(二)示范文本的使用

二、预售合同中的格式条款

(一)格式条款

(二)格式条款的标准

(三)无效格式条款

三、预售合同的效力分析

(一)业主可以在五种情况下主张合同无效。

(2)业主可以解除合同的五种情况

(3)业主可以终止合同的12种情况

(4)惩罚性赔偿:退一赔一六种情况。

四。常见纠纷

【案例1】责任限制条款属于雅鹿公司事先拟定并在房屋销售中反复使用的条款，属于格式条款的范畴。

【案例二】合同订立后，开发商在未告知小业主的情况下将房屋抵押给银行，符合惩罚性赔偿要求，主张一退一赔，得到法院支持。

【案例三】预售合同的补充条款虽为补充条款，但开发商提供的格式条款和条款免除了开发商的责任，排除了业主的主要权利，应属无效条款。

【案例四】合同网上签约备案，但没有签约文本。法院认定合同不成立，未能达到双倍赔偿的目的。

五、小企业主反击的策略和技巧

(1)示范文本是格式合同，补充条款也是格式合同。

(2)霸王条款无效。

(3)主张格式条款不成为合同内容。

(4)慎重选择确认无效、解除、终止合同或继续履行合同。

(5)底部策略:添加确认合同为格式条款的请求。

第五章商品房交付

一、交货条件

(1)法定条件

㈡商定的条件

第二，交付流程

(1)正常流程

(二)强行交房

三。逾期交付的认定及法律责任

(1)识别标准

(二)发包人的违约责任

(1)责任方式

(2)共同防御原因

四。常见纠纷

【实际案例1】开发商未按合同约定时间交房，构成违约，承担每日万分之一的违约金。

【案例二】开发商逾期交房构成违约，业主行使单方解除合同、退房退款的权利。

【案例三】开发商要求业主在收房前签字是没有依据的。因此，未交付房屋构成违约，开发商应当承担逾期交付房屋的违约责任。

【案例四】虽然合同约定了每日万分之五的违约金，但开发商会以过高为由要求减免，一般会得到法院的支持。

五、小企业主反击的策略和技巧

(1)交货的时间节点。

(2)交货文件中没有遗漏的项目。

(3)开发商强行交房，明确拒绝。

(4)善于借用公权力。

(5)就房屋交付提起诉讼。

(6)谨防开发商动辄要求降低违约金。

第六章商品房质量问题

一、商品房质量问题的类型

㈠现状

(二)常见的质量问题

(3) 空气体质量问题

(4)面积误差

二、精装房的独特性

(一)精装房的定义

(二)问题频发的原因

三。质量问题的识别和责任

(一)识别方法

(二)发包人的违约责任

(1)责任方式

(2)共同防御原因

四。常见纠纷

【案例一】房屋燃气质量空超标，是严重影响住宅使用的质量问题。开发商交付的房屋不符合交付条件的，除修缮外，还应予以赔偿。

【案例二】精装房质量问题较多，已影响业主正常使用，酌情承担逾期交付1.5%的违约责任。

【案例三】购买精装房，合同约定毛坯房交付，并另行签订装修协议，成功规避精装修交付风险。

五、小企业主反击的策略和技巧

(一)质量问题应记录在案，保留书面证据。

(二)多监督，不超过保修期。

(三)质量问题不修复、不结案的。

(4)精装房一定要认真签订装修协议。

(5)室内空空气质量和房屋质量同等重要。

第七章房产证办理

一、房产证的办理

(一)大生产证明

(1)大生产证书的概念

(2)大规模生产证书的办理

(3)大生产证逾期处理的后果

(2)流产证明

(1)流产的概念

(2)流产证明的处理

(3)开发商申请证书的义务

(4)对商品房买卖合同第十八条的前瞻性解释

(三)送货到送货模式

(1)概念

(2)新政的好处

二、逾期认可的原因

(一)开发商的原因

(二)非开发商原因

(1)业主自身的原因

(2)第三方原因

三。开发商逾期认证的认定及法律责任

(1)识别标准

(二)发包人的违约责任

(1)责任方式

(2)共同防御原因

四。常见纠纷

【案例一】因业主自身原因未及时办理产权证，法院仅支持产权过户请求。

【实务案例二】开发商未按合同约定办理未成年人证，承担逾期办证的违约责任。

【案例三】开发商未办理未成年人出生证明，业主按照合同约定解除合同，要求开发商支付13万元违约金。

【案例四】因业主自身原因导致办理房产证缓慢的，开发商不承担逾期办理的违约责任。

五、小企业主反击的策略和技巧

(A)大出生证和小出生证的处理区别很明显。

(2)谨防业主自行办理小产证的补充条款。

(三)有效应对开发商，减少动辄违约金。

(4)办理房产证的费用尽量支付给开发商。

第八章车位之争

一、停车位的分类

第二，停车位的所有权

(1)地面停车位

(2)地下停车位

(1)人防地下停车位

(2)非人防地下停车位

三、天价车位背后的故事

(1)停车位定价自由化

(B)避免政府价格限制

(3)捆绑销售车位的法律效力

四。常见纠纷

【实务案例1】业主购买车位使用权，法院判决其享有与房屋同等年限的使用权。

【案例二】买房必须先买一个有使用权的高价车位，要求退款，法院不予支持。

【案例三】占用业主所有的道路或者其他场地停放汽车的车位，不属于开发商所有。

五、小企业主反击的策略和技巧

(1)真正的车位是可以办理房产证的车位。

(B)捆绑销售的识别

第九章店铺陷阱:售后包租

一、售后服务章程

(一)售后包租的概念

(二)售后包租的特点

(1)出售物业商铺；

(2)化整为零，把大的部分变小；

(3)统一售后回租，统一组织运营管理。

(4)在回租期间，向小业主承诺一定比例的年回报率。

二、售后包租的常见模式

(1)三种常见模式

(1)回租总额

(2)首付返租；

(3)以租代取

(二)售后包租的利弊比较

(1)优势

(2)缺点

三、售后包租法律风险分析

(1)民事风险

(2)犯罪风险

四。常见纠纷

【案例一】开发商违约，业主解除合同，退款，并支付总房款的20%作为违约金。

【案例二】开发商协助过户，支付逾期交房、逾期办证违约金，赔偿损失。

【案例三】售后包租合同要求开发商支付租金和逾期付款违约金。

【案例四】售后包租案件中，已经办理房产证的业主要求退款，法院不予支持。

五、小企业主反击的策略和技巧

(一)售后包租是个坑。

(二)有经济头脑

(C)必须百分之百确定谁是经营者。

第十章诉讼为王:蚂蚁大战大象

一.现状

(一)业主常用的补救措施

(1)法律途径

(2)非法手段

(二)业主的痛点

(1)缺乏正确的维权意识

(2)缺乏有效的团队组织

(3)缺乏法律实践经验

(4)维权成本过高。

(5)实力悬殊。

第二，诉讼为王

(一)首选诉讼的理由

(1)扭转所有者的弱势地位

(2)从被动应对到主动进攻

(3)诉讼可以给开发商更大的压力。

(4)诉讼结果具有可执行性。

(二)诉讼的基本理念和策略

(1)诉讼前

(2)在诉讼中

(3)诉讼后

(4)高度重视二审上诉。

第三，利益最大化和风险最小化之间的权衡

(A)权衡需要考虑的因素

(1)经济效益

(2)风险最小化

(B)共同索赔的比较分析

(1)持续绩效类型

(2)完全违约

四。业主自助立案指南(以上海退房退款案为例)

(1)起诉前的准备

(一)起草起诉状

(2)证据准备

(二)立案

(1)现场备案

(2)网上申报

(3)张贴案例。

(三)财产保全

(一)诉前财产保全

(二)诉讼保全