析产过户费用(夫妻离婚析产免契税政策来了！离婚析产还有哪些税收优惠？) - 婚姻家庭

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简介：近日，财政部发布了《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》，明确了：夫妻因离婚分割共同房产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。新公告自2021年9月1日起执行。但是离婚析产免税并不代表赠与免税，

近日，财政部发布了《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》，明确了：夫妻因离婚分割共同房产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。新公告自2021年9月1日起执行。

但是离婚析产免税并不代表赠与免税，夫妻之间的房产无偿赠与，不能享受免契税，需要正常缴纳契税，这也是堵住了一部分漏洞。

简单梳理一下，除了离婚析产免契税，夫妻间房产转移，契税分情况如何缴纳：

情况1：夫妻一方婚前的房产，登记在一方名下，变更为夫妻双方共有。

——属于夫妻间无偿赠与，正常缴纳契税。

情况2：夫妻双方婚前都有房产，并且分别登记在双方各自的名下，变更为夫妻双方共有。

——属于夫妻间无偿赠与，正常缴纳契税。

我们拓展一下，除了免契税，夫妻离婚房产分割，还免哪些税？

1、增值税

根据财税〔2016〕36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：涉及家庭房产分割的个人，无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

家庭房产分割，包括无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

所以，夫妻离婚房产分割，免增值税。

2、土地增值税

根据《财政部税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税。

因此，夫妻离婚析产，属于无偿转让房地产给直系亲属，不征土地增值税。

3、个人所得税

根据《关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发[2009]121号) ，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，因此，夫妻因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

可能大家会问，如果在婚姻存续期间，一方将房产无偿赠与另一方，离婚后另一方再转让房产，是不是就能避免个税了呢？

根据《中华人民共和国个人所得税法》，婚姻存续期间，夫妻双方之间的赠与行为，属于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶，对当事双方均不征收个人所得税。但是离婚后再转让房产，要根据情况看能否享受免税。

离婚后房产再转让，对应的税收分析：

（1）符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。

（2）不符合免税条件，个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳20%个人所得税。

财产原值指的是，房屋初次购置全部原值和相关税费。

举例：

小A在2010年购买了一套公寓（住房性质），结婚后将公寓过户给妻子小Q，过户时间为2021年2月。2021年8月离婚后，小Q将公寓对外转让，取得价款200万元。小Q能不能享受免个税？怎么判定是否满5年呢？

分析：

（1）婚姻存续期间，夫妻双方之间的赠与行为，不征收个人所得税,所以小A将房产过户给妻子小Q，不交个税。

（2）小Q将公寓对外转让，需要进行判定。小Q取得房产的时间，可以按照最初的购房时点2010年，而不是接受赠与的时点2021年2月，所以满足了满五年，再加上小Q名下没有其他房产，所以可以享受“自用满五年+家庭唯一”。

（3）优惠政策仅限于住房，如果小Q转让的是非住房（商业、车库等），根据财税[2009]78号文件，仍然需要缴纳个税。

举例：小Q转让的是受赠的商铺，转让价格250万，商铺的契税发票上注明的买价是150万，那么小Q需要对于100万的增值部分，适用20%税率，缴纳个人所得税。如果小Q转让受赠商铺，价格明显偏低且无正当理由，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他方式，核定其转让收入。

4、印花税

《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房，暂免征收印花税。

夫妻双方的无偿赠与住房，包括夫妻婚姻关系存续期间房产加名，以及离婚房产分割，都可以享受暂免征收印花税。

但是夫妻之间非住房的交易，是需要缴纳印花税的。比如，离婚房产分割时，夫妻双方名下共同所有的办公用房过户至其中一方，双方都需要按照“产权转移书据”万分之五的税率，缴纳印花税。

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网友点评

银河星光

2022-03-10 07:32:32 回复

方各自的名下，变更为夫妻双方共有。——属于夫妻间无偿赠与，正常缴纳契税。我们拓展一下，除了免契税，夫妻离婚房产分割，还免哪些税？ 1、增值税根据财税〔2016〕36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：涉及家庭房产分割的个人，无偿转让不动

南山鹤

2022-03-10 05:38:26 回复

单梳理一下，除了离婚析产免契税，夫妻间房产转移，契税分情况如何缴纳：情况1：夫妻一方婚前的房产，登记在一方名下，变更为夫妻双方共有。——属于夫妻间无偿赠与，正常缴纳契税。情况2：夫妻双方婚前都有房产，并且分别登记在双方各自的名下，变更为夫妻双方共有。——属于夫妻间无偿赠与，正常缴纳契

承诺只因一时兴起

2022-03-10 04:19:18 回复

是离婚后再转让房产，要根据情况看能否享受免税。离婚后房产再转让，对应的税收分析：（1）符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。（2）不符合免税条件，个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费

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