析产过户的房子再出售税费怎么算(赠与房产再交易需要交20%的个税)

接受赠与不受限购影响但要计算到家庭套数

相关专家称，因为郑州市限购政策所限制的行为是购买，继承、赠与、离婚析产等无偿取得房屋的行为不在限购政策调整范围内。因此，张先生的儿子虽然已经拥有两套房屋，但依然可以接受赠与。不过，为了杜绝一些人通过“假赠与”的方式来规避限购政策，郑州市对赠与人、受赠人再次购房进行了一定限制。

2017年5月3日郑州市人民政府办公厅在印发的《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办〔2017〕58号）中指出，“2017年5月3日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房”。

同时受赠人也要注意，根据郑州市的限购政策，受赠后的房屋是要计算到家庭房屋套数中的。譬如，如果家庭已经有一套房屋，又受赠了一套房屋，那么家庭就拥有两套房屋，不再具备在郑州限购区购房的资格。

受赠人再次转让需缴纳20%个税

赠与后再次交易的个税规定。依据财政部、税务总局在《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）中的规定，以下三种情形的房屋无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

但是，依据税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）中“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”的相关规定，受赠人再次出售受赠房屋时，需要缴纳20%的个人所得税。

假赠与要承担很大风险

值得一提的是，市场中有一些人想通过“假赠与”的方式来规避税款和限购政策，但这种方式存在很大风险。

对买方来说，“假赠与”存在以下几种风险：1.根据《合同法》的规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为属于无效。2.“假赠与”代替真买卖而逃避税收的行为，违反税收的有关规定，情节严重者要受刑事制裁。3.如何约定付款方式，这是一个难题，因为卖方在赠与财产、转移权利之前可以撤销赠与，在这种情况下即使买方已经支付了定金，对卖方也没有约束力。4.《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”。也就是说，买方收到房屋后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。

如消费者在购房中遇到问题，可以咨询郑州市房地产市场和产权交易管理中心电话进行详细了解。

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