欠物业费多久会被起诉(欠缴三年物业费导致违约金超过物业费？法院是这么判的)

因为对物业服务不满，业主不愿意交物业费。近三年来，物业公司和业主之间的物业费僵局一直难以解决。最后物业公司起诉至法院，要求法院判令业主支付物业费5364元及违约金8417元。

三年不交物业费导致违约金超过物业费。在这种情况下，法院会如何判决？我们一起来看看吧。

2015年1月7日，物业公司与闫某某签订了前期阳光物业服务合同。闫某某是小区业主。根据合同，物业公司为小区提供前期物业服务。按照约定，物业公司需要向闫某某收取物业服务费(每月每平方米1.60元)和电梯运行费(每月每平方米0.4元)。物业服务费按季度缴纳，物业的业主或者使用人应当在每季度第一个月的10日前缴纳该季度的物业服务费。逾期付款的，每逾期一天，按欠款总额的3‰支付违约金。

颜某某建筑面积93.21平方米。2016年1月1日至2018年12月31日，闫某某拖欠物业服务费共计5364元。物业公司计算2016年1月11日至2018年10月31日的违约金为8417元。物业公司已向严某某发出书面通知，催缴该期间的物业费。

闫某某欠物业费的原因是物业服务不到位。闫某某认为物业服务质量和态度不好，有很多问题没有解决，不同意交物业费。

颜某某提出的问题包括:

第一，收房的时候一定要签物业服务合同。合同的签订不是我的意愿，是强制性的。不签物业服务合同，就拿不到门钥匙。收房的时候只有1号楼和2号楼处于交付状态，周边的3号楼到25号楼都在建设中，很多设施都不完善(比如健身器材，停车等等还是问题)，根本无法保证我们业主正常的居住环境。周围一片狼藉，甚至这种状态，物业服务费都交了。

第二，我在居住前后多次受到物业服务人员的辱骂和训斥，完全没有以协商的语气说话，以至于到现在都是以训斥和侮辱的形式对待，这让我很难接受这样的服务。

第三，每次去物业解决现实问题，都会被他们的侮辱和态度所伤害，导致自己胸闷，心里不舒服，头疼，失眠。

四。自行车棚、健身娱乐设施等。从交房开始就一直在施工，今年拖到明年，明年拖到后年。目前为止，一无所获。

物业公司认为，闫某某作为小区业主，有依法缴纳物业费的义务，其陈述的理由不构成不缴纳物业费的理由。

法院审理后认为，本案争议的焦点是:

一、前期物业服务合同是否应当撤销；

二、上诉人严某某所欠物业费是否应当减免，违约金是否应当支持。

关于第一个焦点，法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以不是合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同，也是闫某某在购买小区物业时确认的。该合同对双方均有约束力，故闫某某主张解除合同无事实和法律依据，法院不予支持。

关于第二个焦点，法院认为，闫某某主张物业公司的物业服务存在问题，请求减免物业费和违约金。法院认为，闫某某主张的物业服务问题不能构成物业公司根本违约，闫某某主张减免物业服务费，没有事实和法律依据。闫某某未按时缴纳物业费构成违约，应当承担违约责任，并向物业公司支付违约金。

法院认为，物业公司与业主闫某某签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均有约束力，各方均应遵守。严某某认为物业服务质量和态度不好，存在服务不到位等问题，但这不应作为拒交物业费的理由。故物业公司要求闫某某支付该期间物业服务费用5364元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

但合同中双方约定的违约金计算标准过高。考虑到本案的实际情况，法院判决违约金按照未交物业费的30%计算，即1609元。

最终，法院判决闫某某支付物业服务费5364元及违约金1609元，共计6473元。

在结案陈词中，法院还要求物业公司反映[/s2/]:

物业服务企业提供的物业服务具有连续服务、服务范围广、服务项目复杂等特点。鉴于每个业主的服务与物业服务企业是点对点的关系，物业服务企业难免会出现服务不到位、不完善的现象。应加强与业主的沟通，相互理解，和睦相处，不断改进服务，取得广大业主的理解和支持。

业主应及时履行应尽的义务。如果不能按时足额收取物业服务费，将直接影响物业公司的正常运营，实际上影响全体业主的共同利益。这种行为不应该提倡。对于物业公司存在的问题，业主应根据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会收集公众意见，通过一定的形式和途径，督促物业服务公司不断提高物业服务水平。

通过这次诉讼，物业公司也要反思自己在物业服务过程中的不足之处，提高物业服务质量，使小区管理和服务良性循环发展。