卖方违约了多久可以起诉(江苏南京：买了房子卖家迟迟不肯迁户口，可以起诉违约吗？法官说法)

买卖房子无疑是家庭的大事。购房者不仅希望产权能顺利过户，还希望自己买的房子足够“干净”，也就是没有别人的户籍。

尤其是有特殊户口的房子，比如学区房，户口对购房者的利益影响很大，往往关系到合同目的的实现。如卖方未及时履行过户义务，将对买方造成相应损失，并承担违约赔偿责任。

(图片来自网络，与本案无关)

账户延迟几个月，索赔33万违约金

2020年12月，王某与徐某签订房屋买卖合同，约定将名下一套学区房出售给徐某，并约定在交房前将落户该房屋的户籍关系全部迁出，并约定违约金。徐某按约定支付全部购房款后，王某也将该房屋过户至徐某名下并交付给他。此时，王某及其女儿的户口均已迁出，但屋内王某的姐姐因离婚无房产落户，又因诸多原因，迟迟未办理迁出手续，直到次年8月才搬出原房屋。

徐认为王在交房时没有将房屋内的所有户口迁出，违反了双方的合同约定。他应当按照合同约定的“每日支付总房款万分之五”支付违约金，故诉至法院。

原告徐起诉状:

被告向原告支付违约金33万余元(违约金以总房款为基础，按照每日万分之五的标准计算，自房屋交付之日起，至起诉之日止，共218天)。

被告王辩称:

涉案房屋已过户并交付原告。被告姐姐的户籍问题实际上并不影响原告对房屋的使用，其户籍迁移，不构成根本违约，也不造成实际损失。原告要求的违约金明显过高，对被告明显不公平。

在了解了案件的详细情况后

法院怎么看？

法院认为

原被告为涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据合同约定，被告应在交房前将房屋内的户籍关系全部迁出，但房屋内的户籍直到次年8月才全部迁出，超过了合同约定的期限。被告已经违约，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期迁出户口的，每逾期一天，按总房款的0.5%支付违约金。原告无证据证明因户口逾期迁出造成的损失数额，被告已履行房屋交付、协助产权转移登记等主要义务，故双方约定的违约金标准过度高于原告的损失。

考虑到被告的过错程度和合同的履行情况，结合同期贷款市场报价利率，法院决定支付违约金4万元。

法院判决:被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金4万元。

典型意义

住房作为人们最基本的生活设施，不仅具有居住、使用等实用功能，还具有连接教育资源、相关户籍等隐性功能。据此，在房屋买卖过程中，房屋交付和协助办理产权转移登记是合同的主要义务，配合迁出房屋内的户口是合同约定的附随义务。如果一方有义务将房屋内的户口迁出而不履行，则构成违约，应承担违约责任。同时，对于承担违约责任的方式，当事人约定的违约金过分高于损失的，应当结合合同主要义务的履行情况和原告的损失情况综合调整，以保证双方的合法权益，维护社会公平正义。

法官声明[/s2/]

(南京市鼓楼区人民法院李鹏法官)

法官提醒，在二手房买卖合同交易中，双方应就出卖人户口提前迁出问题进行约定:对于买受人，应注意房屋内是否有除出卖人以外的其他近亲属或亲属的户口，如果迁出存在障碍，应就此问题明确约定违约责任，提前规避风险；对于出卖人来说，也应当履行及时迁出户口的义务，遵守诚实信用原则，否则将承担相应的违约赔偿责任。

来源:南京市鼓楼区人民法院微信官方账号

编辑:任哲