十万元执行费要交多少钱(高佣金、过桥贷、恶意抬价，法拍房中介套路调查)

这套耗资500多万元的房子现在成了黄最大的心病。

2019年，57岁的黄打算换掉的房子。看房期间，中介向他极力推荐司法拍卖行(以下简称拍卖行)，“起拍价通常比市场价低20%-30%”，并做出零风险购房承诺，“拍卖成功保底”。

黄支付3.5%的中介服务费，委托中介协助竞价，以503.3万元的价格竞得广州一套房屋。但是高昂的代理费并没有买到安心。交房时，他才发现原来的房主已经和第三方签订了20年的租赁合同。之前承诺提供自下而上服务的中介也不断以各种理由推脱。黄陷入了一场漫长的撤退拉锯战，至今未能顺利入住新房。

黄的遭遇并非孤例。自2017年最高法明确不动产司法拍卖应在网上进行以来，被买家称为“失踪”的拍卖行一直大行其道。中介闻风而动，利用法律拍房子敛财。新京报记者调查发现，除了收取高额中介费，向民间借贷机构提供高息贷款，收取佣金外，一些中介机构还恶意抬高拍卖价格，帮助被执行人抵债。

同时，整改也在进行中。2020年以来，多家法院出台相关规定，限制中介机构等第三方机构发布、传播法院拍卖信息，明确处罚措施。自2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市也将期房纳入限购政策。

3月2日，广州一处被执行房产外贴出了几张法院告示。受访者供图

激烈的心态下的“思念”

到今年3月5日，距离王庆民从传统房产中介转行拍卖行已经过去三年。

她的手机通讯录里有672个联系人，几乎都是有意竞拍房子的买家:“1月13日咨询小户型的刘女士”、“2月21日咨询豪宅的王先生”。

每增加一个联系人，王庆民都会记下潜在客户的购买需求。

“有些人为了买刚需房，想投资炒房。无论什么样的客户，都想错过。”王庆民说，拍卖行是很多买家花小钱办大事的“捷径”。

2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施，首次明确人民法院以拍卖方式处分财产的，应当采用网络司法拍卖。

于是，拍卖房进入了大众的视野。相对便宜的拍卖行，是很多人心中“怀念”的对象。

虽然通过司法拍卖购买的房产可能面临标的物毁损、腾退困难、长期租赁等风险，但购房者“入圈”的热情不减。

记者发现，在几大拍卖平台，普通住宅明显比商铺、写字楼更受欢迎，拍卖参与率和成交率也更高。尤其是在北京、上海、广州等一线城市，很多人都在竞拍每套房，甚至连瑕疵明显的房子也往往在第一次拍卖就被抢走。

57岁的黄在2019年第一次听说了这家拍卖行。为了改善居住环境，黄打算把的老房子换成更大的房子。中介在看房的时候，中介极力向他推荐拍卖行。“起拍价一般比市场价低20%-30%”，“保证不亏”。黄被弄糊涂了，但他还是被实惠的价格吸引住了。

从那天起，在手机里“刷”拍卖平台上的房子，四处寻找信息，打听行情，成了黄的日常操作。“司法拍卖的大部分财产都是法院执行的不良资产。虽然他们可能面临标的物被毁、腾退困难等风险，但他们可以低价购买房产。只要他们提前了解清楚，就不会亏钱。”

黄的心态是许多“泄密者”的缩影。

翰海数据研究院发布的《2021年法拍房产行为调查报告》显示，2021年，全国法拍房产市场规模将继续扩大。仅1-4月，全国就有38774家拍卖行，总成交价731.62亿元，报名者超过13.78万人。

此外，根据阿里巴巴拍卖平台的数据，2017年，阿里在线拍卖平台上的拍卖行只有9000多套，但到2021年，这一数字激增至143万套，短短四年间，拍卖行数量激增157倍。

黄拿下的房产有租约，但尚未出租空受访者供图

“其实我自己也能操作”

买家对拍卖行的追捧，让中介机构闻风而动。在拍卖行领域，中介针对竞买人信息有限的“痛点”推出“抄底”等服务，并借机收取高额佣金。

一般来说，普通商品房的中介服务费为交易总价的0.5%-2.5%，不应高于3%。但拍卖行代理收取的中介服务费相对较高。

与王庆民类似，42岁的中介周文斌也看好拍卖行的前景。“大部分帮助机构从总交易价格中获得3%至5%不等的佣金。如果按照100万的总房价和3%的服务费计算，中介可以赚3万。这比普通商品房的提成多了很多。”周文斌说。

《最高法院关于民事执行中财产拍卖、变卖的规定》第三十二条详细规定了法院名册上的中介机构收取佣金的上限，按照中标方案确定的金额收取佣金。而对于市场上大多数没有入围的中间商，并没有相应的限制。

鉴于房屋无法腾退的风险，中介多次向黄承诺自下而上的服务。“如果半年内无法成功交付中标物业，则按照市场价支付租金；三年内不能交付的，将回购涉案房产。”

同样的“低价诱惑”也出现在90后女孩李翔(化名)的购买路上。他在上海的七年，从浦东搬到闵行，再到徐汇，李想总是异地合租。2020年，李想打算在上海买房，考虑再三后，把拍卖行定为自己的目标。

通过社交平台，李想联系了几家中介公司，对方都表示可以做一个拍卖方案，找到最合适的房源，降低司法拍卖的风险。

最终，李想选择了一家收费中等的中介，并支付了2万元的费用。

王庆民熟悉中介的运作。“先在房源APP里发布低价房源，在客户主动咨询的时候，把低价的购房方式往好的方面放，然后宣称可以为客户消除一切风险。”

在王庆民看来，正规机构少，一些非法中介进入司法拍卖行业，利用信息不透明牟利。

2020年5月，重庆的王女士准备报名拍卖两套商品房。在向中介机构咨询拍卖协助价格时，对方声称受执行法院委托，接受咨询、实地看样、指导参与拍卖、代法院办理过户。为了避免后续繁琐的手续和潜在的风险，王女士与该公司签订了委托服务协议，并支付了首付1万元，用于房屋背景调查。

然而，高昂的中介服务费并没有带来安心。

2020年6月，黄委托中介协助竞买位于广州市天河区的一套房屋，面积103平方米，起拍价418万元。登记前，黄让中介机构去现场实地勘察，他也多次去物业询问产权和欠款情况。在交了25万元定金后，经过57轮激烈竞价，黄最终以503.3万元竞得该房产，并向中介支付了3.5%的中介服务费。

然而，在随后的过户和交付期间，黄发现该房屋的被执行人已经与第三方签订了20年的租赁合同。根据“不交易不毁约”的原则，如果原租约未到期，即使黄成为新的产权人，承租人也有权继续履行租赁合同。

提供拍摄服务的代理人建议黄一次性支付10万元给原房主解除租赁合同，让承租人尽快搬出房屋。“找了原主十几次，无论提出什么解决方案，对方都不认可。”

之后中介也开始推脱。黄拿着合同找到中介，要求他按照当初的约定按照市场价支付租金。然而，中介告诉黄，的额外的自下而上的服务需要支付相应的费用，然后再签署合同。在双方签订的合同中，没有相关条款。

新京报记者曾多次就此事询问上述中介公司，该负责人表示，双方的委托服务合同关系是在自愿的前提下形成的。针对未履行自付服务，上述负责人表示，案件涉及客户隐私，不方便透露。

李想拿了房子后，过户迟迟不办。“当时中介明确表示，半个月内可以办理房产证，三个月内可以腾出房子。但是拍了房子的照片之后，就联系不上任何人了。”

当李想去找中介签合同时去过的写字楼时，发现已经人去楼空空。他了解后才知道，中介公司并没有进行工商登记。

无奈之下，李想只好自己联系法院办理财产过户手续，两万元也打到了水漂身上。

王女士是时间上的“止损”。虽然无法直接联系到原房主，但可以通过拍卖公告中公示的联系方式联系受理此案的法官，法院会定期组织有竞买意向的人统一看房。“当你熟悉了这个程序后，你发现你其实可以自己操作它。”

报名参加拍卖的第二天，王女士发现这家中介并不是法院授权的机构。感觉上当了，王女士提出解除合同，要求退还自己的“全额调剂费”。但中介称其跳楼行为属于违约行为，要求按房产起拍价的2.5%支付违约金。

最终，经过多次协商，双方解约，中介返还50%的“调节费”。

民间借贷公司在网络上发布的过桥贷款广告。受访者供图

民间借贷“进军”拍卖行的方法

新京报记者调查发现，一些中介在得知购房者资金不足后，会极力推荐“法拍贷”服务。

杨洋(化名)是一名从郑州来到上海打拼的“上海漂”。在听说“依法拍卖房屋不受购房指标限制”后，他把买房的希望寄托在了司法拍卖上。

司法拍卖行需要支付全款，但杨洋手头没有足够的钱。于是，他开始筛选可以提供贷款服务的线上机构。

在一些网站上，杨洋找到了大量提供“合法拍卖贷款”服务的中介机构。“正规银行贷款，低利率，无抵押，48小时放款”几乎是这些中介的统一广告口号。

联系了几家中介，得知杨洋无法一次性付清全款。对方提供“拍卖专项贷款”的服务。经纪人告诉杨洋，办理“法拍贷”时，购房者可以指定银行，也可以通过中介合作贷款机构贷款，担保费为5%。

甚至有的中介声称与各大银行合作紧密，只要按要求提交材料就能快速审核贷款。

新京报记者了解到，法国拍卖行的抵押贷款与普通抵押贷款略有不同。拍卖成功后，买家要在短时间内将全款支付给法院，这使得银行无法遵循正常的抵押贷款流程。这就需要专业的担保机构对贷款进行担保，风险由担保公司承担。房屋过户完成后，房产抵押给银行，担保公司的担保责任解除，因此向贷款客户收取担保费。

一位国有银行员工对新京报记者表示，目前部分银行可以为符合条件的拍卖行竞买人提供专项贷款，部分法院也接受指定服务商开展相关服务，但其中很重要的一条是银行认可的担保机构承担阶段性担保，担保费一般为1.5%-2%。

上述人员表示，每个银行的政策都不一样。一般来说，法国按揭贷款的利率要高于普通按揭贷款，但差别不大。

但据中介杨介绍，国有银行审批手续复杂，放款慢，额度紧张，而“过桥贷”可以弥补购房者所需长期贷款的时间缺口。

3月5日，在杨的邀请下，新京报记者以贷款的名义前往其公司采访。这是一栋10层的老办公楼。杨的公司在中层，没有房号和卷首。不到30平米的房间里摆了几张桌子。

杨似乎三十出头。他自称在司法拍卖行业工作多年。2021年6月，他从一家大型机构辞职，单干。他的业务不仅包括协助投标、代理程序，还向投标人提供贷款。“我们有自己的贷款公司，资金雄厚，合法。不过利率比银行略高，只要客户需要，我们可以协调。”

“比如一套拍卖行的起拍价是500万，而你手里只有200万，你可以向贷款机构贷款300万全款买房。7天期收取垫付资金总额0.25%的服务费，一个月期收取0.55%的服务费。等法院贷款手续办完，过户完成后，再从银行做长期贷款，还清过桥贷款。”杨进一步解释道。

记者发现，杨推荐的“过桥贷”其实来自民间贷款公司。不仅利息比银行高很多，而且在审批、放款流程、房贷等方面也有很大区别。

杨说，民间借贷机构不需要提供征信记录、银行流水等申请材料，就可以在24小时内放款。

谈话间，杨接连接了几个电话，都是咨询贷款业务的。“民间借贷可以做。说白了，很多人在银行贷不到款。如果享受了快贷服务，自然要承担更高的利息。”

经济学家宋清辉在接受新京报记者采访时表示，虽然2020年最高法颁布的民间借贷新规将贷款利率受法律保护的上限从24%和36%大幅下调至15.4%，但新规并未规定还款方式，如果出借人钻了空子，将有大手术空。

“拍卖行不稳定，利用民间借贷会面临更大的风险。如果过户、公证周期不顺畅，周期变长，购房者将背负高额债务。”宋清辉说。

有中介作为“专业投标人”

除了协助拍卖和提供贷款赚取差价外，一些非法中介机构还哄抬拍卖价格，并提供服务来抵消债务。

根据《最高人民法院关于人民法院互联网司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后，买受人后悔拍卖的，买受人支付的定金不予退还，转而用于支付拍卖造成的成本损失、弥补重新拍卖价款与原拍卖价款的差额、抵销本案被执行人的债务。

周文斌说，如果竞买人认为拍卖价格超出了自己的心理预期，很有可能会后悔拍卖，他所交的保证金将用于抵消被执行人的债务。

据王庆民介绍，一些非法中介利用流程和规则，让被执行人缴纳保证金，报名参加拍卖，在竞价过程中抬高拍卖价格。

“就算最后债务人自己把房子拍了也没关系。如果后悔出手，押金会冲抵债务，也就是说钱从左口袋到了右口袋，房子可以暂时保住。”周文斌解释道。

这些代理的收费标准一般在10%-20%。如果拍卖行出高价，会有额外的收费。

在司法拍卖的圈子里，这种操作被称为“信托”。

3月6日，新京报记者多次联系重庆一家“帮忙拍卖”机构，询问是否有可行的办法阻止作为被执行人的房产被执行。上述中介工作人员表示，待执行房屋可以提前出租，同时可以拟定一份租约，租期从10年到20年不等。“就算拍卖了，租金还是可以收的，出租房法院也不能强制退。”

一位不愿透露姓名的法官表示，在现有的司法拍卖相关法律规定中，对申请执行人和被执行人的竞买权利都有明确的解释和详细的说明。被执行人和特定人可以以实名制登记方式参与拍卖，并依法享有优先竞买权。但是，与他人恶意串通，抬高投标价格等。，给其他竞买人和法院造成损失的，应判定为无效拍卖，甚至构成违法行为。

裁判文书网已经披露了很多类似的案例。

长沙中院2020年8月发布的一则案例显示，长沙市岳麓区的陆某因取得产权未满四年，不符合出售条件，不能出售房产。同时，曹参不买房是因为他没有买房的资格。为了促成这笔生意，中介公司职员张某提出伪造陆欠曹20万元的虚假债务，并就该虚假债务向张家界仲裁委员会申请仲裁。仲裁生效后，曹将向长沙市中级人民法院申请财产强制执行。

在中间人的指导下，曹某与陆某事先约定了拍卖价格，曹某作为竞买人参与了司法拍卖。但在实际拍卖中，由于多人参与竞拍，且价格远超两人约定的成交价，曹中途放弃竞拍，房产最终被他人拍走。事发后。张某、曹某、陆某主动到公安机关投案自首。

法院经审理认为，张某、曹某、陆某为规避长沙市住房限购政策，串通后以虚构的债权债务提交仲裁并向法院申请执行，妨害了司法秩序，其行为均已构成虚假诉讼罪。最终，张某被判处有期徒刑一年，并处罚金3万元，曹某、陆某均被判处有期徒刑六个月，并处罚金1万元。

3月2日，广州白云区一套房子在拍卖。网络截图

法规正在完善

“中介等第三方机构的不合规操作，从司法角度来看基本可控。”上述法官认为，各地应着手查找拍卖过程中违规进入拍卖市场的第三方机构，并根据实际违规、违规情况进行相应处罚。更重要的是，应尽快建立一个可行而有效的监督体系。

“大部分竞拍者对拍卖行信息的接触非常有限，中介扮演的是传递信息的角色。”王庆民表示，通过司法拍卖购买的房产，除了存在难以腾退、标的物被恶意破坏等潜在风险外，通常还有高额税费。

与普通商品房相比，司法拍卖房产的计税比较特殊，转让方和受让方的税费都需要由买受人承担。除此之外，可能还有土地增值税，印花税等等。“外人不了解这些情况。有些中介不会为了房子顺利成交而提前通知客户。和这些税费比起来，那些没交的物业费和水电煤气费都是小钱。”

上述法官介绍，司法拍卖的标的物信息不透明，潜在风险无法预测，让一些非法中介看到了商机。但司法拍卖行本身也存在执行成本高的现实，导致一些法院在竞价公告中写明标的物竞价成功后，法院不负责腾退，一些中介机构由此钻空空子，以保证腾退房屋等名义赚取高额服务费。

补救工作也在进行中。这两年，规范网络司法拍卖、整治乱象的行动也在持续。2021年12月21日，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权力制约机制加强执行监督的意见》，明确通过司法拍卖的财产为不动产且被执行人或者他人无权占有的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公开信息中注明“不负责腾退交付”等信息。

新京报记者梳理发现，2020年以来，部分法院制定了《关于规范拍卖法的若干意见》，明确限制中介公司等第三方机构发布、传播法院拍卖信息，并明确了处罚措施。

自2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市陆续将期房纳入各地住房限购政策。

根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖不动产竞买人资格若干问题的规定》，在人民法院组织的不动产司法拍卖中，人民法院将不允许受不动产所在地限购政策约束的竞买人申请参加拍卖。

宋清辉指出，限购政策的实施将把大量购房者挡在门外，也将有效抑制投机者炒房，维护房地产市场秩序，调控房价。

政策的落实和监管规定的不断细化，让很多受困的购房者看到了希望。他们期待着尽快解决他们的住房纠纷。

2月27日凌晨，在电脑前坐了6个小时的黄看到一份法律文书停下了脚步，马上兴奋地给律师打电话:“我在过去的案子里找到了一套有出租拍卖的房子，成功腾空了。”回想起过去两年的苦难和冗长，黄重重地叹了口气。

新京报记者冼云珍，编辑袁国礼校对刘军