20万强制执行我要出多少费用(“法拍房激增”背后：被夸大的弃房断供)

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“断供拍卖房”背后:浮夸与隐忧

本报记者/姜祉羽

发表于2022年3月14日《中国新闻周刊》第1035期

张文浩从未想到抵押贷款违约会发生在他身上。90后，甘肃人，河北燕郊读书。他上大学的时候，赶上了当时低房价的好时期。他用创业所得全款在燕郊买了一套房。随着业务的发展和资金的增加，他分别在2015年底和2017年底贷款买了两套二手房。

2018年，张文浩的生意受阻，他无力偿还贷款。再加上房价下跌，卖房的钱无法填补剩余的房贷，他只能断供。大约半年后，他收到了银行的起诉通知，房子被冻结。最后以101万元司法拍卖成交。拍卖后，张文浩还欠银行20多万元。最后加上最初购房的首付等费用，他亏了近150万。

张文浩的经历并非个案。全国拍卖行市场正在翻倍。阿里发拍卖平台数据显示，从2017年到2021年，中国每年要拍卖的住宅从18.6万套增加到34万套，几乎翻了一倍。截至目前，中国拍卖行总拍卖量已超过170万套。

一个城市拍卖行数量的迅速增加，往往成为人们关注的焦点。但是，依法拍卖房子，并不意味着房子断供。近年来，拍卖行的挂牌量迅速增加，断供导致的拍卖行只是其中之一。对个人来说，失去供给造成的经济和法律后果相当严重；在宏观层面，还涉及到法律、地方经济、金融稳定等诸多复杂问题。

3月2日，中国人民银行党委书记、中国银监会主席郭树清在国新办举行的“促进经济金融良性循环和高质量发展”新闻发布会上，提醒银行房贷业务风险。“现在房贷占大银行贷款的比例很高。我们多次提醒他们注意风险。很多人贷款买房是为了投资和投机。未来如果房价下跌或出现其他问题，对银行来说将是巨大的金融危机。”

忽视的后果

张文浩很“幸运”赶上了房价上涨的浪潮。燕郊毗邻北京通州区。因为房价比北京低很多，所以吸引了很多在北京工作的年轻人来这里买房。尤其是2016年，北京出台楼市“9.30新政”，要求提高购房首付比例。北京购房门槛的提高，让更多人把目光投向燕郊，燕郊房价也相应上涨。安居客房价数据显示，燕郊平均房价从2015年的8000元/平方米左右，迅速上涨至2017年4月的最高点28611元/平方米。

2015年底，他在农行购买了一套总价150多万、约87平米的二手房，月供约6000元。眼看着房价起飞，2017年有房产专家预测燕郊的房子可能会突破每平米5万元的大关。他甚至没看房子就把钱给了房产中介。2017年3月，他买了一套二手房，总价229万，约83平米。除去首付等费用，他还从银行贷了124万，每个月需要还8000左右。

然而，仅仅几个月后，燕郊楼市就踩了刹车。2017年6月，燕郊限购政策继续升级，对外地购房者三年本地社保和纳税证明进行严格限制，导致燕郊住房需求下降，房价持续下跌，几乎减半。买房后短短一年，房价缩水一半。当张文浩想再卖的时候，他卖不出去。到2020年，月供8000元已经无法负担，他选择了断供。

断供后，后果逐渐显现。起初，张文浩的银行卡被冻结了，但他没有收到通知。后来他的微信支付账号也被冻结，旅游等消费被限制。作为一个不诚实的人，他不能再担任公司法人。

在中国，拖欠房贷面临相应的法律后果，这是由其房贷追索权决定的。苏宁金融研究院宏观经济研究中心原主任黄智龙曾撰文指出，与美国等实行的无追索权住房抵押贷款相比，我国实行的住房抵押贷款合同是追索权抵押贷款，即当住房的市场价值低于贷款余额时，如果购房人放弃房产，债权金融机构拍卖房产清偿债务，仍可通过法律途径追索。

张文浩的经历是银行如何处理抵押贷款违约业主的一个样本。2018年，第一次房贷逾期，张文浩第一次收到银行短信，第二个月，贷款银行支行的工作人员开始联系他。他分别在农业银行和建设银行贷款，农业银行的客户经理也来询问他的情况。

当时房价已经跌了将近一半，就算把房子卖了，也补不上剩下的房贷。由于卖房前要还尾款，还需要找120多万的房贷。卖房的周期至少要三个月，光是房子的成本就要十几万，于是他放弃了卖房的打算。

半年后，2019年五六月份，银行开始收集资料，准备起诉。直到2019年底，案件才被立案。张文浩出庭应诉，结果是意料中的败诉。随后，房屋被司法机关拍卖，其也支付了17000多元的律师费，但并未支付银行聘请律师的费用。

拍卖行会由机构根据市场价格进行评估，以评估价格的80%左右进行拍卖，从而导致一定的差价。张文浩记得，他在建行贷款买的总价229万元的房子，当时只有120万元。第一次拍卖后，第二次拍卖起拍价仅为80万元，最终以101万元成交。拍卖后，他还欠银行20多万。

一旦断贷，当事人除了首付、契税、维修基金、已还贷款等损失外，还将面临不良信用记录将进入央行征信系统、银行账户被冻结、日常消费和生活受到影响等困难。黄智龙写道，“自然人一旦失去房贷，就会进入央行征信系统的黑名单。只要房贷还不上，他就永远无法申请贷款、信用卡等服务。即使偿还了贷款不足的部分，不良信用记录也会伴随其五年。在此期间，不良信用记录也会使自然人的贷款金额和利率折扣低于无不良信用记录的自然人。”

他指出，对于买方违约后法院拍卖抵押物偿还的贷款不足部分，金融机构可以继续行使追索权。“一旦被法院强制执行，自然人将面临以下困境:所有银行账户被冻结，无法享受任何金融服务”。而且，由于我国一般不实行自然人破产制度，一旦购房者陷入违约或大量负债，银行债务可能会伴随终生。

2020年疫情过后，张文浩影视行业遭遇寒冬。目前，他仍未还清银行债务，各种限制使他陷入罗网。因为限制消费，他的长途旅行变得非常困难。由于微信账号也被冻结，他甚至无法支付核酸检测的费用。

楼盘烂尾，购房者可以断供吗？

由于开发商违约，房子成为烂尾楼，购房者可以选择断供吗？近日，浙江省嘉兴市中级人民法院公布的一起案件引起广泛关注。

2014年，上海的徐在嘉兴某楼盘买了一套别墅，从银行按揭贷款392万元。他于当年4月与开发商签订了《浙江省商品房买卖合同》，还与银行签订了《个人住房贷款及担保合同》。然而，2018年，开发商破产，物业烂尾。到2019年，其破产管理人通知徐，房屋不符合交付条件，合同无法继续履行，双方合同解除。

裁判文书网公布的案例显示，自2019年10月1日起，徐某选择断贷，截至2020年3月，欠银行贷款本金近216万元，故贷款银行起诉至法院，要求徐某继续支付剩余借款。

一审法院认为，《个人住房贷款及担保合同》第三十八条规定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方发生的任何有关该房产的质量、价格、权属、条件或其他事项的纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。据此，一审法院判决终止借款合同，徐先生返还所欠银行贷款本息(含罚息)共计220余万元。

徐不服，提起上诉。在二审判决中，嘉兴中院在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款中规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同也解除的，出卖人应当将购房贷款本息和已收购房款分别返还担保人和买受人。

最终，2022年1月，嘉兴中院二审裁定，银行要求徐返还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，不予支持，由开发商承担剩余贷款的还款责任。

浙江兴佳律师事务所律师、该案二审代理律师之一顾向《中国新闻周刊》强调，虽然该案具有典型性，但并不是所有购房者在有烂尾楼的情况下都可以免除还贷义务。免责的大前提是商品房买卖合同应当被确认无效、被撤销或者被撤销。本案是因为开发商破产后，其资产管理人需要重新处置资产，不得不终止合同。

针对二审较一审的变化，北京市致德(上海)律师事务所金律师认为，一审法院认为贷款人与其他第三人之间的纠纷对《个人购房借款及担保合同》的借贷关系没有影响，但二审法官认为该条款效力有待质疑，且该条款是银行的标准条款。根据《民法典》规定，提供格式条款的一方不合理免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

类似的案例发生在青海。在西宁做生意的王在2015年以近1.5亿元购买了当地一套3700多平方米的商品房，其中向银行贷款7397万元，并以该房屋作为贷款的抵押担保。根据王与房地产开发商签订的《商品房预售合同》，开发商应在2015年10月30日前交付房屋，但王未能履行承诺，王与开发商解除了上述合同。同时，王还与银行签订了借款合同。截至2017年3月21日，王仍欠银行贷款本金6000余万元。当时银行起诉王，要求其与开发商共同偿还贷款本金。

该案一审、二审、终审均判令开发商向银行返还贷款本息。2020年，最高法院审理认为，本案的贷款返还责任主体问题，是由于开发商未在约定期限内交付房屋，导致商品房预售合同被撤销，因合同目的无法实现，借款合同和抵押合同被撤销。根据司法解释，开发商应向银行返还购房贷款本息，业主没有义务这样做。

该案历经一审、二审至最高人民法院，于2020年12月3日作出终审判决。根据最高法，本案涉及商品房买卖合同和商品房保证贷款合同的双重法律关系。因为开发商违约未交房，各方合同解除，但实际上占用了购房者支付的首付和银行的按揭贷款。根据合同，银行对开发商和购房者同时享有抵押权和债权。购房者没有拿到房子，但是已经交了首付，还要还房贷。如果按照合同约定的权利义务办理，购房者即使在解除合同时没有过错，仍然要承担剩余贷款的还款责任，这显然不合理地增加了他们的负担，各方权利义务失衡，违背了公平原则。

上海光明律师事务所律师傅永生认为，此类案件涉及两种关系...房屋买卖与贷款的关系。这两者毫无关系。它们是两种独立的法律关系。买卖合同被撤销，并不意味着借款合同必然被撤销。他告诉《中国新闻周刊》，本案的判决对处理购房者、贷款银行、开发商之间因按揭贷款产生的纠纷有很强的指导意义，也保护了购房者的利益。

个人住房贷款整体风险可控

一位有着销售皇冠头衔的资深房产中介告诉《中国新闻周刊》，断供的情况还是比较少见的，刚需业主很少选择断供。“现在房子还有按揭贷款，就是可以进行二次按揭贷款，至少维持一段时间的按揭”。

在社交平台上，记者以“破房子”为关键词进行搜索，发现自述破房子经历的非常少，大部分都是自称拍卖行经纪人经手的房源介绍。当记者以购房者身份询问几位来自河北、深圳等地区的个人拍卖经纪人时，对方均承认宣传的“断供房源”并非断供房源。

前述中介解释说，一直以来，购房者对法律规定的拍卖行最大的担忧就是刑事或民事纠纷。“房子因供应失败而被司法拍卖的理由是最能让人接受的，而依法经营拍卖行的人用这个名义让购房者更加关注依法经营的拍卖行，其实是他们寻找客户的一种方式”。

阿里拍卖平台数据显示，过去5年，中国拍卖的住宅数量从18.6万套增长到34万套，增长近一倍。截至目前，中国拍卖行总拍卖量已超过170万套。据渤海数据研究院统计，2021年，北京拍卖行市场新增拍卖行6835家，较2020年的5640家上涨21.19%。

对于拍卖行的短期上涨，全国房地产经理人联盟理事、广州房地产研究员邓浩志告诉《中国新闻周刊》，疫情发生后，部分企业经营困难，需要出售房产或抵押物因违约被查封拍卖，可能是主要原因。

去年年底，一条关于郑州期房快速增加3万套的新闻上了热搜。截至目前，阿里拍卖平台的数据显示，郑州的拍卖行数量已经达到5万多套。郑州一位长期与银行合作的律师告诉《中国新闻周刊》，他所代理的当地银行2021年起诉购房者拖欠房贷的案件数量将比2020年同期增加40% ~ 50%。

但是，拍卖房和抵押房不能画等号。期房是指因“合同纠纷”、“民间借贷纠纷”、“金融机构贷款纠纷”等问题而被强制拍卖的财产，违约供货导致的期房只是其中之一。所以，拍卖行数量的剧增并不意味着出现了大量断供的情况。

据《中国新闻周刊》报道，从供不应求导致的拍卖行案例来看，燕郊、郑州等部分地区由于供不应求导致拍卖行数量增加相对明显，但国内大部分城市并未出现普遍供不应求的情况。金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡镇认为，断供现象增多的地区有几个特点。第一，当地是一个萎缩的城市，房价缺乏上涨动力；二是当地有一段时间房价上涨，有炒房的可能。蔡镇认为，目前一些地区的供应短缺不太可能成为更大的“短缺潮”。

然而，随着断供和合法拍卖现象的增多，金融风险不容忽视。根据蔡镇等人撰写的《中国住房金融发展报告(2021)》，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，大量债券、股权、信托等资金进入房地产行业。房地产是目前中国金融风险中最大的“灰犀牛”。3月2日，中国银监会主席郭树清在国新办举行的“促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会”上表示:“房地产的问题，应该说金融化和泡沫化的倾向还是比较强烈的。”

“我们估计，在中国，房地产占个人总资产的三分之一，而根据央行调查的数据，这个数字将占个人总资产的60%。”金融与发展实验室资产负债表研究中心秘书长刘磊对《中国新闻周刊》表示，房地产贷款占比过大且增速较快，相应的居民杠杆率风险值得警惕。

目前，国际通行的抵押贷款风险评估指标之一是贷款价值比(LTV)，指贷款金额与抵押物价值(评估价值或交易价格中较小者)的比值。该指数受房价波动影响较大。《中国住房金融发展报告(2021)》显示，2020年，北京、上海、深圳、广州的新增住房贷款平均价值比分别为46.61%、18.11%、59.59%、51.73%，均处于合理水平。其他大部分城市都在合理范围内。

另一方面，中国一直在实施稳健的房地产信贷政策。相比其他高杠杆率，住房按揭贷款的最低首付比例更为严格，首付比例不能低于20%。受益于较高的首付比例和较低的LTV，上述报告认为，中国个人住房贷款的整体风险可控。

此外，衡量家庭部门债务水平的一个指标是房贷与收入的比率(个人住房贷款余额与可支配收入的比率，家庭部门债务中最大的份额是个人住房贷款)。目前我庭部门的债务收入比是139.98%，已经超过了1990年日本房地产价格泡沫破裂前和2007年美国次贷危机爆发前该指标的数值(120%、134.62%)，需要警惕。

房价下跌，出现大规模违约并引发金融危机，这正是2007年美国爆发次贷危机时的情形。2007年，美国房地产市场房价大跌、断供潮后，次贷违约率大增，引发衍生品连锁雪崩，进而通过金融市场蔓延至全球危机。

至于中国是否会发生类似次贷危机的事件，许多研究人员表示可能性不大。刘磊告诉《中国新闻周刊》，中国的房地产抵押贷款是最安全的贷款，但也是系统性风险最多的。这类债务要么很少违约，要么大规模违约，中间状态较少。“美国当时的危机为银行监管，尤其是宏观审慎管理提供了很多经验。目前央行也非常重视宏观审慎，有利于避免危机。”

复旦大学经济学院副教授蓝小欢在《留在里面》一书中也提到，根据中国人民银行金融稳定分析小组发布的《中国金融稳定报告》，2018年，我国个人住房贷款不良率保持在较低水平，个人住房贷款不良率为0.3%。除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会拖欠房贷，损失首付。此外，住房抵押形成的信贷资产并没有与金融衍生品层层嵌套，在金融体系中来回滚动，规模和风险被放大数十倍。

“与美国的抵押贷款支持证券相比，中国的个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)结构简单，类似于过度杠杆化的证券，还没有发展到过度金融化的程度。”蔡镇表示，2020年，RMBS优先证券将继续保持零违约，显示出较强的抗风险能力。

(应采访对象要求，张为化名)