兴宁市律师个人电话(新华视点：小区公共空间屡遭侵占“共有地盘”谁做主？)

新华社南宁2月16日电问题:小区公共空屡遭侵占。“公地”归谁管？

新华社“新华视点”记者

倒垃圾，在门口的方寸里放鞋柜，在楼顶建阳光房，在停车位装地锁...新华视点记者走访北京、广西、江西等地，发现一些小区的公共空房被侵占，导致邻里纠纷不断，甚至闹上法庭。

“门前一平方米”被乱丢，公共空变成了“私人领地”[S2/]

最受诟病的是“门前一平米”。记者发现，门前放鞋柜、楼道里堆快递箱、单元楼前放旧家具等现象非常普遍。在一些老小区，因为老年住户多，很多旧物件不舍得丢弃，就堆在楼道或者门口。乱丢垃圾不仅给邻居带来不便，也影响了社区环境。还占用停车位、绿地甚至消防通道，增加消防安全隐患。

2021年11月，北京市第三中级人民法院宣判了一起邻居因楼道堆放杂物引发火灾被烧伤的案件。北京某老旧小区二楼的居民，长期将捡来的废纸壳等杂物堆放在楼道里。2020年1月，该小区发生火灾，楼上居民逃生时唯一的逃生通道被杂物堵住，造成严重烧伤。法院终审判决，杂物堆放人赔偿受害人633万元总费用的70%，即443万元，物业公司全额承担633万元的补充责任。

此外，大量公共空区域成为“私有财产”。住宅区的屋顶、绿地、走廊属于业主共有部分。然而，近年来，公共空房通过在楼顶建阳光房、装门及周边走廊、建围墙及周边土地、乱搭乱建等方式成为“私有财产”的现象屡见不鲜。

广西桂林某小区住户在屋顶种盆栽。受访者供图

去年年底，广西南宁某小区业主委员会将多名业主告上法庭，原因是他们长期占用私人车位，并在公共区域安装地锁。几轮沟通无果后，业委会决定走法律途径维护业主权益。

2021年4月，有群众举报江苏苏州某小区部分业主持续侵害湖岸线，破坏绿化，多次投诉未果。记者调查发现，胡林一些别墅业主占用公共绿地，种植草坪，挖游泳池...大量公共绿地景观被破坏。不仅如此，该小区部分业主还通过建围墙的方式进行了大量围挡，有的达到了几百平方米，是原别墅物业面积的数倍。

值得注意的是，还有人利用公共空空间牟利。这种侵占主要是通过侵占公共资源，谋取不当利益，包括将小区公共部分改造成商铺牟利，非法占用电梯使用费和停车费等。

重庆市江北区朗晴广场小区业委会原主任江，每月从小区公共区域广告业务收入中扣除1.6万元作为“业委会津贴”，非法挪用业委会管理的全体业主所有的财物28万余元，被判处有期徒刑8年。

“小纠纷”难解决？

2021年11月，媒体曝光河北衡水某小区居民将自家大门拆除，在楼道安装新门，并将楼道部分区域占为己有。邻居向媒体求助。面对镜头，店主说:“我打不开门，因为都装了。”

记者发现，由于一些原因，此类职业纠纷不易解决，往往导致矛盾升级。

根据《民法》、《消防法》等法律法规，占用小区公共空房属于违法行为，一旦出事，要承担相应的法律责任。但在生活中，记者发现很多居民法律意识淡薄，出事后才意识到问题的严重性。

广西东方一元律师事务所律师邱新英认为，大部分居民对专有部分和共用部分的概念模糊，只考虑自身生活的便利性。有的开发商甚至有意引导销售，让业主想当然地认为可以占公房空房。

“以前我们没有业委会，没有维权主体。”南宁某小区业委会委员梁先生告诉记者，他所在的小区有几个业主占用楼道、私自划车位已经超过10年。业委会成立后，梁先生和其他委员对小区内的侵占行为进行了调查取证。2020年向法院递交诉状，但未能达到“双半数”的要求(即只有专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数的业主同意，该决定方可实施)；2021年，梁先生挨家挨户敲门，征得大家同意并签字，终于走上了法律程序。

邱鑫说，在维权取证过程中，小区居民很难统一意见，甚至容易导致“内斗”。部分居民害怕打击报复，导致维权参与度低。另外，小区成立业委会的流程比较繁琐，需要建设单位和物业公司提供相关材料。物业人员暴力破坏业委会选举，当选的业委会委员被“报复”的情况屡见不鲜。

值得注意的是，物业管理的“刚性”不足。物业作为依据合同履行小区日常服务管理的主体，本应是处理公房空房侵占行为的直接责任方。但由于怕得罪业主“惹祸上身”、执法力量不足等原因，很多物业对此类问题“视而不见”，或者只靠劝导等变通方式，管理效果并不好。有的不仅没有起到业主之间沟通的桥梁作用，反而挑起业主之间的对抗，导致矛盾升级。

广西桂林的蔡女士住在顶楼。去年年底，她发现楼顶有很多盆栽和休闲桌椅，每天都有噪音。她反馈给物业，物业说“对方很难沟通，我们也没办法。”

广西桂林某小区住户将桌椅、雨伞等物品放在屋顶。受访者供图

基层干部也反映相关部门执法难。根据物业管理条例，个人擅自占用公共区域或者在公共区域经营的，可以处以1000元以上1万元以下罚款。“但我们在监管过程中很难进行处罚。”南宁市兴宁区兴东街道办事处主任孙小梅说，取证很难，“需要对违法行为拍照”。

南宁市兴宁市城管局两违监察大队大队长姜说，小区内违法建设速度快、隐蔽性强，上门取证经常遇到业主闭门不出的情况，而管理部门的巡查执法力量和技术力量有限。发现问题后，“需要酌情出具6至8份法律文书”才能合法拆除，这个过程长达9个月。

共治，共管，新文明[/s2/]

业内人士表示，杜绝侵占小区公空的行为，一方面需要强化和落实物业公司的责任，加强业委会建设，树立文明新风，让大部分侵占公空的纠纷在小区内得到解决；另一方面，要畅通社区、社区、执法部门等基层治理主体之间的合作机制，营造共治共管的氛围。

“物业有义务对违反物业管理规定的行为进行劝阻。”北京颐和(南宁)律师事务所律师刘表示，业委会及相关部门应督促物业严格履行义务，加强对侵占公共空问题的查处力度。比如，对于乱丢垃圾的行为，物业可以通过下发通知、发函等方式要求堆垛机限期清理。逾期不清理的，可视为丢弃物品，物业可清理杂物。

广西桂林某小区住户在小区楼顶堆放盆栽土。受访者供图

没有物业的老旧小区往往存在公共空侵占的突出问题，需要加强业委会建设。江西省南昌市西湖区桃园街道金源小区是一个老小区，以前占用门前公共区域，违章搭建。“小区没有物业和业委会，社区居委会承担了物业和业委会等组织的职责，但我们只有7名工作人员，人力非常紧张。”社区工作人员表示，目前当地正在进行老小区改造，工人们在街巷作业，过去违章搭建的业主已经将门前区域恢复原状；下一步，社区将积极吸引信誉高、责任心强的业主组建业委会，进一步强化社区自治。

做好社区治理，需要基层自治组织和执法部门形成良性互动机制。采访中，有物业公司表示，制止侵占的根本办法是形成长效自治机制，需要执法部门、业委会、物业公司等组织协同管理。目前相关沟通机制仍需畅通。比如，很多地方开展了“城管进居民区”专项执法行动，建议完善相关长效机制，帮助居民区更好地解决各类矛盾纠纷。

近年来，山东省枣庄市台儿庄区不断完善区、镇、街道、社区、物业企业四级党组织体系，将物业企业、业委会、居民党员纳入党支部统一管理，实行“双向准入、交叉任职”，推荐社区“两委”成员、业委会成员担任物业企业值班监事，并吸纳符合条件的物业企业领导、业委会成员担任社区“两委”兼职委员

“社区的和谐有赖于居民的自律，也有赖于所有社会力量的帮助。广西社会科学院社会学研究所所长华钥说，在消除矛盾之前，基层治理的艺术和水平受到考验。(记者向志强、陈鲁源、熊家林、陈旭，参与采写:刘威葳)