借钱属于哪方面律师(【以案释法】12348公益法律服务热线值班律师为您把脉支招（借贷、合同纠纷篇）)

前言

为普及法律知识，弘扬法治精神，全面提升全省公共法律服务平台工作人员解答法律咨询的能力和水平，吉林省司法厅、长春市司法局选编了12348热线平台服务律师在日常工作中办理的典型案例，涵盖劳动争议、婚姻家庭纠纷、合同纠纷等诸多方面。从今天开始，长春市司法局“常思轩”微信官方账号开设“以案释法”专栏，集中展示这些案例，以更直观的方式普及法理和道理，供读者借鉴。

-贷款及合同纠纷-

(1)房地产商延迟交房近一年，只因业主拒绝。

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2020年12月22日

案件类型:房地产纠纷

关键词:房地产纠纷

编译:12348公益法律服务热线值班律师董晓军

基本信息

买受人M先生(以下简称M)于2018年4月3日与房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)签订商品房买卖合同。根据合同约定，M购买某房地产公司开发的商品房，总价110万元，计划于2019年3月28日前交付。签订合同后，M支付了全部房款，履行了全部合同义务。2019年3月20日，房地产公司通知M办理交接手续，出示给M的三份材料中均写有“预收物业服务费”字样，M拒绝按照商品房买卖合同的约定提前缴纳物业费，导致房地产公司未交付房屋。事后，M两次到该小区办理交房手续，但开发商委托的物业公司仍以拒绝预交物业费为由，拒绝将房屋交付给M。直到2019年12月10日，物业公司代表物业公司将房屋交付给M，延迟了253天。m咨询，我拒绝预交物业费的做法正确吗？逾期交房是否应该承担违约责任？

律师了解了前因后果后，告诉M先生，首先，房地产公司与M签订的商品房买卖合同是合法有效的，双方应严格按照合同履行各自的权利和义务。m已向房地产公司支付了全部房款，履行了全部合同义务。其次，房地产公司在通知M办理交房手续并委托物业公司交房时，要求M提前缴纳物业费，导致交房延误。有过失。因为《物业收费管理实施办法》规定，物业管理企业不得违背业主或者非业主使用人的意愿提前收取费用；经批准可以提前领取的，提前领取的期限不得超过6个月。为此，如果物业公司不能出示政府行政部门的批准文件，可以拒付。再次，房地产公司不交房，合同和法律规定要承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内未履行的，解除合同的权利人应予支持，但当事人另有约定的除外。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金的数额或者损失赔偿的计算方法。违约金或者损失赔偿金的数额可以参照以下标准确定:逾期交付使用的，按照逾期交付使用期间相关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。如果双方在合同中另有约定，应按约定向买方支付赔偿金。

案例提示

《物业管理条例》第四十二条业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。物业服务费由物业开发商在该物业实际交付给买受人占有前支付，由业主买受人在实际交付后支付。

律师告诫消费者:建议市民在购买商品房时，应仔细阅读合同条款。预付物业费和房屋买卖合同是不同的法律关系。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。物业服务费由物业开发商在该物业实际交付给买受人占有前支付，由业主买受人在实际交付后支付。因为不是双方在合同中约定的办理房屋交接手续的前提或必要条件。

另外，对于购房时的违约行为，可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定划分责任，承担责任。

(二)签订《拆迁房屋买卖合同》后，一旦发生纠纷，如何维护自己的合法权益？

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发生日期:2021年3月22日

案件类型:合同履行

关键词:回迁房买卖

编译:12348律师姜公益法律服务热线值班

基本信息

家住长春市绿园区的W先生，想买套房子住。经中介多次介绍，他实地查看了L夫妇的回迁房后，觉得该地段的户型很满意，价格也便宜很多，很有吸引力。于是W先生与L夫妇签订了《房屋买卖合同》并支付了部分房款，但回国后觉得花大价钱买没有产权证的回迁房有点风险。然后在第二次付款的时候，他没有按照合同付款，和对方协商要求退款，或者减少支付第二次付款被拒绝。对方称W先生应按合同约定履行义务，及时支付购房款。双方对此没有争议。为此W先生询问律师，没有产权证的回迁房是否可以买卖，以及如何处理现在面临的问题。

律师了解了前因后果后，告诉W先生，一旦卖方有了拆迁协议和动迁证明，就取得了房屋的准所有权，有权处置自己动迁的房屋。因此，只要双方意思表示真实，不损害、集体或第三人利益，在未取得产权证前，房屋可以转让，双方签订的买卖合同有效。W先生应该按照合同的约定履行他的义务。当问W先生是否愿意继续买房子时，W先生表示，如果风险可以降低，可以继续买房子。结合具体情况，律师告诉W先生可以和L先生夫妇协商。向房屋所在地的人民调解委员会申请达成调解协议的，可以向人民法院申请确认调解协议的效力，对双方的权利义务作出明确的、具有法律约束力的约定，防止对方在收到房款后不履行或者不履行。

案例提示

没有产权证的回迁房价格比较低，不能办理买卖预告登记，可能很长一段时间都无法办理更名过户手续。一旦房价上涨，违约成本太低，很有可能在可以办理产权的情况下，卖方将房屋再次出售给他人或者不配合更名过户。所以一定要约定好产权过户和房屋交付的时间。虽然我们不能保证何时取得房产证，但我们必须指定办理房屋所有权转移手续的日期。买方要留尾款，合同中规定的相应违约责任也很重要。

根据《民法》第143条，符合下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

没有产权证的回迁房也可以买卖，但是风险大。买卖时要查看房屋所有权份额是否齐全，对违约责任、过户时间、交房时间、税收承担等做出明确约定。，以免造成财产损失。

(3)“精装房”装修质量不合格如何维护自己的合法权益？

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发生日期:2021年4月26日

案件类型:销售合同纠纷

关键词:精装房和装修质量。

编译:12348律师姜公益法律服务热线值班

基本信息

2018年，家住长春经开区的L女士与某开发公司约定买期房，是精装房。2020年秋，L女士收房时无法收房，房屋楼上漏水，导致房屋出现霉变、门窗严重变形等诸多问题。，于是她拒绝收房，要求开发商修缮房屋。开发商修好后，不久她再次去收房时，房子又出现了。楼上漏水，但找不到漏水点。开发商与楼上住户协调寻找漏水点维修时，被楼上住户拒绝。面对这种情况，开发商建议L女士要么收房(有问题再修)，要么按原购房价格退房。L女士就如何处理她现在面临的问题征求意见。

律师了解了事情的起因后，告诉了l女士。

1.可以要求开发商退(换)房。已验收备案的房屋存在严重质量问题，足以影响购房人正常使用的，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。这种情况下，房子一直存在楼上渗水的问题。虽然开发商组织人员进行了维修，但问题并没有得到解决，严重影响了L女士的正常生活和使用。因此，L女士可以请求解除合同并赔偿损失。

2.拒绝收房，要求开发商承担逾期交付的违约责任。房屋质量不合格，即房屋不符合交付条件的，应当认定房屋不能交付。因此，可以要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。但权利不得滥用，即开发商未及时、适当履行维修义务或拒绝维修的，L女士还可以要求开发商承担自行维修后的维修费用。

3.房屋和住宅的精装修也在质保范围内，可以要求开发商承担维修费用。

装修后的房屋在保修期内出现质量问题。如果开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修，L女士可以自行维修或委托他人维修。修缮费用和修缮期间造成的其他损失可要求开发商承担。

案例提示

根据《民法通则》第五百七十七条规定，当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受害方可以合理选择要求对方承担修理、返工、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据标的物的性质和损失的大小。

关于房屋装修质量的问题很多。买精装房或者自己聘请装修公司进行装修，问题往往是装修质量不合格。为此律师建议，通过签订正式、全面的合同，明确约定双方的权利义务，包括施工规范和验收标准、违约责任等。装修完工验收或收房时，应聘请专业验收人员对全屋进行验收，包括空燃气、材料等。

(四)民间借贷借款人违约，如何维权困难。

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发生日期:2021年3月6日

案件类型:管辖权

关键词:民间借贷，管辖权

编译:12348公益法律服务热线值班律师王晶。

基本信息

家住长春的Q先生接到了家住深圳的远房亲戚L先生的电话，说自己做生意亏了，急需用钱周转。向他借了10万，两个月后还了。因为是亲戚，Q先生也没问为什么，通过银行转账的方式给L先生转了10万元，并在微信上给L先生留了言，告诉他钱已经转过去查了。L先生在微信里回复说钱已经收到，并在微信里再次承诺。然而，两个月后，在Q先生多次电话、微信询问L先生无果后，L先生并未还款。

Q先生准备通过诉讼捍卫自己的合法权益。但Q先生去其住所地法院起诉，却被告知在被告住所地法院起诉。在深圳，被告在那里起诉Q先生是很不方便的，而且虽然被告在深圳实际居住多年，但是被告的户籍地不在深圳，而是在江西。Q先生咨询了律师。如果不能出具被告在深圳的居住证明，很有可能在深圳很难立案。Q先生怕白去深圳了。他拨打12348询问律师是否可以在自己的住处起诉。

得知前因后果后，律师告诉Q先生，首先，合同纠纷管辖法院可以是被告住所地、合同履行地、合同约定管辖地的法院。民间借贷合同本质上是一种借贷合同关系。因此，借款人住所地或合同履行地的法院对民间借贷纠纷有管辖权。

首先，借款人住所地法院有管辖权。实践中，原告可以按照被告身份证上记载的地址起诉。如果住所地和“经常居住地”，即被告连续居住满一年的地址，原告可以向被告经常居住地的人民法院起诉。其次，民间借贷合同履行地人民法院有管辖权。因此，合同履行地有约定的，以约定为准。合同履行地没有明确约定的，以收到货币的一方所在地为合同履行地。

实践中，出借人未按约定交付贷款，即构成违约，借款人作为货币的接受者，可以在其住所地提起诉讼；相反，如果借款人未能偿还贷款本息，则构成违约，贷款人作为收款方，可以在其住所地提起诉讼。

本案中，L先生未按约定偿还贷款本金构成违约，Q先生是接受款项的一方，故合同履行地在Q先生一方。因此，Q先生可以向住所地法院起诉。

同时，根据我国民事诉讼法的相关规定，Q先生可以选择在L先生住所起诉，也可以在Q先生住所起诉。从方便诉讼、降低诉讼成本的角度出发，建议Q先生更倾向于在居住地法院起诉。

另外，民事诉讼法规定起诉时要有明确的被告人。为了明确被告，Q先生需要收集L先生的身份证信息，以便法院受理。

案例提示

根据民事诉讼法第二十一条的规定，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。同一诉讼中几个被告的住所地、经常居住地在两个以上人民法院管辖的，由各人民法院管辖。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三条规定，对合同履行地没有约定或者约定不明确，事后又没有达成补充协议的。根据合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，合同履行地为收到货币的一方所在地。因此，本案中的Q先生可以在自己的住所地法院起诉。

律师建议贷款人，在借钱给他人时，一定要索要并保留身份证复印件，以备维权。因为根据我国民事诉讼法，提起诉讼必须有明确的被告。

(五)债权转让应当通知债务人。

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发生日期:2021年3月22日

案件类型:民间借贷

搜索关键词:借贷

编译:12348公益法律服务热线值班律师董晓军

基本信息

2020年12月6日，家住某乡的H某向同村的S某借款8万元建房，约定一年内归还。后来，H把贷款借给了L，但L没有归还贷款。2021年1月6日，S通知H债权全部转让给W，现W将H告上法庭。但H并未告知其债权转让，且未经其同意，认为W无权要求归还借款。他拒绝还贷，因为转让无效。但法院判令他还款，他不服。平台律师在了解前因后果后指出，H主张债权转让未经其同意不能对其发生法律效力是错误的。一是因为W已经提起诉讼，二是根据相关规定，通知时间应为起诉状送达债务人的时间。此时，债权转让已对债务人发生法律效力。h作为债务人应向受让人W履行债务，被转让的债权的效力不以债务人的承诺为基础。现W持有S的债权转让协议和H出具的借据原件，可以证明债权转让的事实，法院不支持H的诉讼请求是对的。

案例提示

本案争议的焦点是债权转让协议是否有效。根据《民法》第五百四十五条规定，债权人可以将全部或者部分债权转让给第三人，但有下列情形之一的除外:
(一)根据债权的性质，不得转让债权；
(2)根据当事人的约定不得转让；
(3)依法不得转让。
当事人约定非货币债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不能转让的，不得对抗第三人。
第五百四十六条债权人未经通知债务人而转让债权的，该转让对债务人不发生效力。债权转让通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第五百四十七条债权人转让债权的，受让人取得与该债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。

第五百四十八条债务人接到债权转让通知后，可以向受让人主张其对转让人的抗辩。

需要提醒债权人的是，债权人转让债权的，应当通知债务人。通知方式可以是口头通知，也可以是书面通知。未经通知，转让对债务人不发生效力。已经履行告知义务的，转让依法有效。

(6)借款人无处要钱。

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发生日期:2021年3月23日

案件类型:民事纠纷

搜索关键词:贷款、无证据、诉讼时效。

编译:12348公益法律服务热线值班律师黄敏。

基本信息

2012年，家住长春的M女士将弟弟的卖房钱放在自己家里，借给弟弟买车。她哥哥一直没还钱，她却替哥哥还了。现在弟弟还没有还钱，甚至不承认借钱的事实。如果你告你哥，你手里没有证据。

M女士认为，兄弟姐妹之间不会出现不还钱的情况。一开始嫂子不给弟弟买车的钱，但作为妹妹，她心疼弟弟。现在弟弟有钱了，他坚持说不欠谁的钱。在毫无根据的基础上M女士大怒找到哥哥理论，哥哥说“哥哥说我不用还”，但我已经替哥哥还了钱，我是借款人，不是担保人，但钱的来源是哥哥放在这里的。M女士越想越生气。为了还她哥哥的钱，她很节俭。明明是她照顾到了血浓于水的亲情，却费时费力才落得如此下场。

得知事情经过，律师告诉M女士，对方需要出示书面材料，比如借条、借款合同、公证书等书面材料。另外，个人贷款是实践合同，需要材料写贷款已经收到或者有转账凭证并要求借款人3年内归还。

现在，M女士，你借给你弟弟的钱不仅没有证据，而且超出了诉讼时效。如果哥哥说不还钱，即使现在收集了录音证据也可以起诉，哥哥提出时效抗辩，M女士的诉讼请求法院不予支持。

案例提示

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款，出借人向人民法院提起民间借贷诉讼，应当提供借据、收据、借条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。《民法典》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

M女士通过诉讼维权的方式走不通。最好的办法就是她一家人坐在一起，用亲情打动对方，说不定她还能把借出去的钱要回来。

律师告诫广大市民，兄弟们借钱给他人要注意以下几点:第一，尽量不用现金转账；二是索要书面借条；第三，现金还款必须要求对方写收条；三年内是催促还是诉讼，否则对方可以申辩不还钱；第五，要规定明确的保证期限和保证方式。没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。一旦借款人不能证明，保证人在六个月内免除保证责任。作为一般担保没有明确的担保方式，需要还款时担保人有提前抗辩权；6.如果约定了房产抵押，需要到房产登记部门进行抵押登记。借款人的房屋抵押不能起到抵押的作用，需要及时办理抵押登记。即使卖家把房子卖了，抵押也会转移。