父母偷儿女财物违法吗(买房“跳单”要承担法律责任吗)

来源:北京日报

刘烨

明星夫妇最近涉嫌买房“跳单”的来龙去脉我们不得而知，但“跳单”现象在房屋交易中确实很普遍。那么，到底什么是“跳单”呢？关于「跳单」有哪些规律？如果经过多家代理比较后选择了代理费最低的那家，是不是“跳单”？

打破中介的“跳单”可能构成违约

现在很多人买房前都会找中介，房屋中介费通常是成交价的2%左右。买一套500万的房子，光中介费就要十几万。有些购房者觉得这钱花得不公平，看好房子后会自己找业主或者通过其他渠道购买，也就是跳过原来的中介私下签订买卖合同。毕竟他们在看房、买房环节没有达成交易，也就是所谓的“跳单”，就可以不用支付中介费。这意味着中介公司白忙一场，也因此，因“跳单”而产生的纠纷数不胜数，甚至为此打官司。

目前法律并没有明确规定“跳令”的含义。按照行业惯例，“跳单”主要是指在中介向委托人报告有订立合同的机会或提供了订立合同的媒介服务后，委托人绕过中介，自行与第三方订立合同，从而使中介提供了中介服务却得不到应有的报酬。

《民法典》实施前，对于“跳令”没有明确的责任。实施后，根据第九百六十五条的规定，委托人接受居间人的服务后，利用居间人提供的交易机会或者媒介服务，绕过居间人直接订立合同的，应当向居间人支付报酬。因此，如果委托人确实存在“跳单”的行为，其使用中介服务后逃避支付费用的行为损害了中介交易活动中诚实守信当事人的合法利益，已经属于违约行为，那么即使委托人已经与第三人签订了合同，仍应当向中介支付报酬。

例如，在一起中介合同纠纷案件中，原告房屋经纪公司提出其工作人员带被告龚某看房，其在享受原告提供的中介服务前签署了看房确认书，并知晓中介费的价格标准。在正式准备签订房屋买卖合同时，龚拒绝支付中介费，中断了房屋买卖合同的签订。之后，宫某私自与业主签订了买卖合同。对此，法院认为，衡量被告是否违约“跳单”，关键是看其是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。为了促成双方的交易，房屋经纪公司尽到了中介服务的主要义务。龚已利用其提供的房屋信息私自与第三方签订合同，应按约定支付中介费。

调解合同纠纷通常有两种法律关系，第一种是买方与中介公司之间的调解合同关系，第二种是买方与卖方之间的买卖合同关系。从法律关系来看，买受人支付房费是居间合同关系中的一项义务，与买卖合同是否解除、履行状态无关。只要中介公司根据居间合同履行了居间义务，促使买卖双方签订买卖合同，客户就应该按照合同约定支付房费。但如果中介公司不提供中介服务，或者因中介公司的过错导致买卖合同的解除或不履行，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未对购房人资格进行审查、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同有重大遗漏等。，买受人可以要求解除居间合同，不支付或者少支付中介费。

买家有权“货比三家”

在关于“跳单”的讨论中，不少网友提出疑问，“货比三家，尤其是买房的时候。经过多家中介比较后选择便宜的房子会不会违法？”

值得注意的是，这些列表并不是唯一的。同一房源信息可能由多家中介公司发布。如果买方通过上述正当渠道获取房源信息，有权在多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，是买方的自主选择。如果买受人没有利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他可利用的、正当的渠道获得了相同的房屋信息，那么买受人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，不构成“跳单”。

如某房产中介与高某的合同纠纷案，因涉案房屋原所有人通过多家中介公司销售同一房屋，高某通过不同的中介公司了解到同一房屋信息，通过其他中介公司，房屋买卖合同成立。法院最终判决高某没有利用某房产中介提供的信息和机会，故不构成“跳单”。

那么，如何辨别是否属于“跳单”呢？尽量从以下几个方面综合鉴别:

先看客户和中介公司是否签订了中介合同、委托协议、验房确认书等。

二是中介公司是否主动如实提供交易机会或媒介服务。根据《民法通则》第962条的规定，居间人应当向委托人如实报告与订立合同有关的事项。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，应当承担赔偿责任。在市场上，不同中介公司提供的交易机会或媒介服务并不完全相同。一般在居间过程中，房产中介公司会根据客户的需求，通过对比不同房屋的优劣，带领客户看房，促成买卖双方见面洽谈，积极在买卖双方之间进行调解，协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等服务。中介公司是否按照约定主动、如实提供相应的中介服务，可以作为“跳单”的标准之一。

第三，委托人是否绕过中介直接订立合同。“绕过中介”主要有三种形式:一是委托人利用中介提供的信息机会或媒介服务，直接与相对人订立合同。第二，委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，通过其他中介人与相对人订立合同。例如，客户通过中介公司提供信息和媒体服务的合同已基本达成。此时，如果委托人另找中介公司，通过其他中介公司与合同相对人订立合同，则构成“跳单”违约。第三，委托人会将中介提供的信息透露给亲友，以亲友的名义与对方订立合同，从而绕过中介。目前由于市场信息相对发达，资源共享的情况并不少见。卖家可以在多家中介公司挂牌出售房屋，客户可以委托多家中介公司提供服务。因此，不能因为争议房屋与原房产中介提供的房屋一致，就认定委托人使用了原房产中介提供的信息。而应根据提供房源的业主是在多地挂牌还是独家委托出售以及双方的中介合同综合确定。

第四，委托人是否实际支付了中介费。一般来说，委托人“跳单”的主要目的是为了减少中介费的支付，所以委托人是否支付中介费也可以作为“跳单”的理由之一。

不公平的“不得跳单”格式条款无效

实践中，为了防止客户恶意“跳单”，中介公司往往会约定“禁止跳单”的格式条款，包括但不限于排他性委托条款，或者约定买受人及其相关人员在特定时间内利用上述信息资源与出卖人就该房屋再次进行交易的，仍应支付中介服务费等。但必须注意的是，根据《民法典》第496条的规定，格式条款是当事人为重复使用而事先拟定的条款，在订立合同时未与对方协商。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理措施提醒对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并根据对方的要求对条款进行说明。提供格式条款的一方未尽提示或者说明义务，致使对方未能注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

同时，根据《民法典》第四百九十七条第二款规定，提供格式条款的一方不合理免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

某房地产经纪公司先后与余签订了四份验房协议。双方在格式条款中约定，“甲方获悉本合同约定的房屋信息后，在24个月内以任何方式、任何价格与乙方介绍的房屋所有人(业主及交易对象)进行私下交易或签订合同的，视为乙方促成交易成功，甲方应向乙方支付全额中介服务费；甲方知悉上述房屋信息的高度保密性，甲方保证其配偶、父母、子女、朋友、甲方客户、甲方工作单位同事等。未经乙方书面同意，不得与本合同约定的房屋权利人或出租人签订买卖合同或租赁合同，否则甲方将按本合同第四条约定的服务金额向乙方支付违约金和损害赔偿金。”后来因为没有通过经纪公司买房，被对方起诉。对此，法院认为，格式条款中不存在排他性委托条款，涉案房屋并非由房地产经纪公司独家销售，其房源信息为多家中介公司享有。委托另一家中介公司作为中介，不构成与该公司的违约。房地产经纪公司即使不促成交易，也可以用“霸王条款”来保证无论是否付出劳动，都能“旱涝保收”。该条款实质上加重了于在正常情况下不应承担的义务，排除了其亲属及他人通过其他合法途径与交易对方签订书面合同的权利。该条款加重了于的责任，排除了其自主选择报价低、服务好的中介公司的权利，明显违背了公平原则。并且，房屋经纪公司未对格式条款进行展示和说明的，应当认定该条款无效。

必要费用的索赔应事先得到同意。

《民法典》第964条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬；但是，可以要求委托人按照约定支付从事中介活动的必要费用。根据这一条，中介机构有权主张必要的费用。但必须注意的是，该条款的前提是双方有约定。如果双方未就必要费用的索赔达成一致，委托人没有义务向中介支付费用。

笔者建议，中介机构在提供中介服务时，要注意保留证据，细化具体中介服务，保存好微信、音频、视频、文字资料等证据，避免因证据不足而维权困难。

诚实交易才是真理。中介提供的服务在买卖双方之间搭建了一座沟通的桥梁，而这座桥梁的基础应该建立在诚信的基础上。无论是中介对委托人的责任限制过严，还是委托人的“跳单”行为不可取，只有彼此诚信，诚信交易才能真正得其所愿，得其所好。

(作者单位:北京市石景山区人民法院)

快速评估

电动车违规充电拒不整改

房东被拘留没有任何不公正

韩雪

近日，北京警方对电动车违规充电拒不整改开展排查和集中清理整治。民警在检查中发现，某村民在自建楼楼道内多次违规给电动自行车充电，且拒不整改。经过调查取证，警方对房东处以行政拘留3日，这也是本市首例因拒不整改电动自行车违规充电行为的处罚。

由于其经济性和停车的便利性，电动自行车已经成为许多人出行的首选。但近年来，因“入楼入户”、电动车违规充电引发的火灾事故时有发生。根据实验数据，电动车短路30秒后会出现明火。电动车一旦起火燃烧，产生的火焰和高温毒烟会在短时间内充满整个楼道，导致人员难以逃生，造成人员伤亡。可见，消防安全无小事，电动车违规停车充电问题不容小觑，必须下大力气整治。

去年8月正式实施的《高层民用建筑消防安全管理规定》明确提出，在高层民用建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者充电，拒不改正的，由消防救援机构责令改正，对经营单位和个人处以2000元至1万元罚款，对非经营单位和个人处以500元至1000元罚款。同时，该规定对承包、租赁或者委托管理的当事人的消防安全责任作出了明确要求:当事人订立承包、租赁、委托管理等合同时，应当明确各方的消防安全责任；业主应当提供符合消防安全要求的建筑，督促使用人加强消防安全管理；委托方和出租方可以依法对承包方、承租方、受托方的消防安全工作进行统一协调和管理。

在上述新闻中，警方依据《治安管理处罚法》第三十九条对房东进行了处罚，这也是他疏于消防责任应该付出的代价。

电动自行车的所有人、使用人或者管理人，不顾劝阻，将自行车推入楼道，在室内充电，造成爆炸、火灾，给第三人生命健康、财产和公共利益造成损害的，也将面临民事和刑事责任。根据《民法典》相关规定，电动车起火爆炸造成他人损失，相关责任人必须赔偿相应损失。根据刑法规定，造成严重后果的，可能构成火灾损失罪或者火灾事故罪，承担刑事责任。

近期，我市进一步加大对电动自行车违规充电行为的查处力度，开展联合执法，依法查处，拒不改正、情节严重的将逐步纳入征信系统。

根治电动自行车违规充电需要各方努力，责任要层层压实。首先，相关部门要做好法律法规的宣传，让安全理念深入人心。主要是提高汽车的安全意识，按照规范要求停放和收费，杜绝侥幸心理。其他居民也要积极监督乱象。其次，物管要履行监管职责，及时制止违规停车收费行为，拒不改正的要及时向相关部门报告，并做好记录，留存证据。在管理的同时，相关部门要加强服务，推进配套措施建设，为居民提供安全的停车空间和便捷的充电设备，切实解决电动汽车“充电难”问题。只有严格管理，疏堵结合，才能从根本上杜绝这种行为。

(作者单位:北京市丰台区人民检察院)

延伸阅读

恶意串通“一房二卖”

签合同也无效

陈亚男

案例回顾

1999年，老张将名下的房子卖给了老王，两人签订了房屋买卖协议。老王交了全部房款，老张出具了收条，交付了房屋，但过户一直没有办理。近20年后，老王收到李先生的律师函，称老张已将房屋出售给李先生，并签订了办理过户的合同，要求老返还涉案房屋。于是，老王将李先生、张先生诉至法院，认为两人明显恶意串通，严重损害了其合法利益，请求法院确认李先生与张先生签订的存量房买卖合同无效。法院认为，现有证据能够证明老张与李先生签订合同是恶意串通，老张的“一房二卖”行为严重违反了诚实信用原则。根据《合同法》中“恶意串通损害第三人利益的合同无效”的规定，老张与李先生签订的合同应当无效。法院终审判决支持了老王的诉请。

判断提示

《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，坚持诚实信用；第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

所谓恶意串通，是指行为人与相对人串通，为谋取私利而损害他人合法权益的民事法律行为。双方串通损害他人合法权益的行为明显违法，应当予以负面评价，以保护被侵害第三人的合法权益。

通常情况下，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为具有以下特征:一是各方当事人恶意。恶意是指当事人明知自己实施的民事法律行为会对他人造成伤害而故意为之。第二，当事人相互勾结。当事人主观上希望通过实施某种民事法律行为损害特定第三人的合法利益。客观上，当事人相互配合或共同实施了违法的民事行为。第三，损害特定第三人利益，包括、特定集体和特定第三人。

实践中，当事人往往很难证明该条款无效，因为不仅要证明当事人主观上有损害自己利益的故意，还要证明当事人之间的串通。一般来说，在这类案件中，主要是通过当事人自己的行为来认定该行为是恶意串通，其判断标准是社会的普遍观念。本案中，老张与李先生签订合同当天，双方共同向房产管理局申请过户。本案没有证据证明李先生在此之前向老张支付过房款。而且李先生认为，在签订合同之前，老张并没有实事求是地查看涉案房屋，这与普通购房者在购房时的注意事项严重不符，也与通常的购房流程和时限不符。所以，笔者建议，如果在生活中遇到类似事件，要多加注意，处处留痕，保留必要的沟通记录。

(作者单位:北京市海淀区人民法院)