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第三人请求确认买卖合同无效的，一般不予采纳。

2019-10-12 15:59:43 |来源:中国法院网|作者:孙浩

[案例] 原告赵起诉被告钱某、李某，称李某在其不知情的情况下将其所有房屋出售给钱某，且房屋已交付；李对该房屋无处分权，原告不予追认，请求法院确认两被告签订的房屋买卖合同无效。

[不同意] 意见一:本案应审理查明原告是否认可或追认，再作出合同有效或无效的判决。

意见:原告与本案合同效力无直接利害关系，本案不应受理。

[解析] 本文同意观点2。

1.未追认处分权，未取得处分权的，合同当然无效。1.意见认为，既然《合同法》第五十一条规定“无权处分他人财产的人，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，那么反过来，权利人未追认，未取得处分权的，该合同无效，因此权利人有权主张该合同无效。我们认为不能想当然地认为合同无效。例如，善意取得、表见代理等。，上述制度绝对无效就不可能存在。或许正因如此，《买卖合同司法解释》第三条第一款明确了无权处分合同的效力:“当事人一方以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”更恰当的理解和表述应该是，未经权利人追认的出卖人无权处分，买受人不能仅依据买卖合同取得物权。

第二，第三人确认合同无效，不利于保护守约方的合法利益。意见认为，买卖合同司法解释第三条第一款规定，合同当事人不能主张合同无效，也不禁止合同以外的第三人请求确认合同无效。根据我们的理解，上述第三条第二款的内容是无权处分合同有效的重要原因:“出卖人因未取得所有权或者处分权而未转移标的物的所有权，买受人请求出卖人承担违约责任或者解除合同并请求损害赔偿的，人民法院应予支持。”显然，如果合同被认定无效，守约方只能主张返还财产、折价赔偿或者因对方过错造成的损失，而不能主张违约责任和违约造成的损失。大多数情况下，两者的差别还是比较大的。如果允许第三人确认合同无效，就相当于承认了第三人可以干涉、限制甚至阻止守约方行使权利，这对守约方是非常不公平的。因此，从表面上看，该款虽未禁止第三人主张合同无效，但如果承认这一权利，将对缔约行为产生很大影响，更何况权利人还有其他更为适当的方式。

三、人民法院不应、也不能阻止合同当事人设定负担。负担行为是指一方相对于另一方承担作为或不作为某种行为的义务的法律行为，相应的处分行为是指直接转让或消灭某种权利的行为。很明显，签订合同本身是一种负担行为，履行合同是一种惩罚行为。合同签订生效后，当事人为自己设定的负担行为有效。此时债务人有给付义务，债权人有权向债务人主张权利，但这种负担行为只是手段，不是目的，更不是结果。如果到现在还没有后续的行动，也不会造成某项权利的转移或消灭。签订合同是双方平等协商的结果，设定负担是合同双方的自愿行为。第三人和法院不应该阻止合同当事人自愿签订合同，否则就侵犯了当事人的意思自治，当然也无法阻止。

试想，如果法院受理此案，可能会出现一个非常奇怪的现象:如果法院判决合同无效，两被告可以重新签订合同——法院和原告都不能禁止两被告重新签订合同？那么重新签订的合同当然无效吗？原告是否需要再次起诉？这个循环永远不会结束。更有甚者，两被告得知原告起诉后，协商解除原合同，签订新合同。那么，如果由法院来审理一个已经被合同双方协商解除的合同是否有效，岂不是很讽刺？这些都是我们在审判实践中不得不考虑和应该预见的问题。

无论合同是否有效，都不会对不动产权利人产生实质性影响。归根结底，这还是一个财产和债务二分法的问题。《物权法》第十五条明确了合同效力与物权效力的区别:“当事人之间关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，除法律或者合同另有规定的以外，自合同成立时生效；未办理产权登记，不影响合同效力。”这与买卖合同司法解释第三条第二款一致。

1意见是有效合同必须履行，但我们认为不能这样理解。这一段的内容可以反映出，法律并没有规定和承认有效合同必须履行并且(如果当事人坚持)必须履行——相反，有效合同不一定具备履行的条件，不一定必须实际履行，也不一定必须履行。买受人有权要求出卖人按照合同约定交付房屋，房屋所有权人有权依据物权阻止出卖人交付房屋。两种权利是对立的，后者的权利可以完全反对前者的权利，但不能说一种权利消灭了另一种权利。此时基于债权的请求权被基于物权的保护权所阻，合同无法履行。这就是财产和债务二分法的体现。我们既不能说有效的合同必须履行，也不能说“不能履行的合同无效”。《物权法》第十五条规定，物权不影响债权，财产与债务二分法的另一种表现是，债权不影响物权，物权不因债权的无效而无效。比如房屋买卖合同履行后，房屋交付变更登记在买受人名下，买受人取得房屋所有权。之后合同被认定无效，不能认为出卖人自然收回所有权。在变更登记或判决文书重新生效前，房屋所有权仍属于买受人。由此可见，合同的效力与物权变动之间没有直接的必然关系。

综上，原告与本案无直接利害关系，不符合民事诉讼的要求。事实上，原告的真正目的是保护财产权。对原告来说更合适的方式应该是将诉讼请求改为请求确认原告对涉案房屋的所有权。可以追加请求确认两被告房屋的交易(交付)不具有物权变动的效力。这种情况，法院应该受理。