如何应诉物业起诉(物业纠纷如何诉讼？送这份指南让你学会打官司！)

近年来，随着国内房地产市场的活跃局面，物业服务行业也发展迅速。因财产引发的纠纷越来越多，涉及财产纠纷的案件类型趋于复杂，相关法律问题引起社会广泛关注。据统计，北京市一中院近五年共审理各类物业纠纷案件1373件，其中涉及物业服务费的纠纷占73.59%。物业纠纷案件的特殊性导致当事人再次起诉的概率远高于其他类型的案件，双方往往很难在第二次诉讼中达成和解。

北京市昌平区某小区物业管理委员会与某物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由某物业公司为该小区提供物业服务。合同A物业公司负责物业档案的管理，包括小区的工程图纸、房屋档案、竣工验收资料；物业管理委员会每半年审核一次物业管理费的收支情况，并会同一家物业公司以公告的形式告知全体业主；某物业公司每半年向业主公布一次其物业管理费收支情况，每个供暖季结束后，向业主公布其供暖收支情况。

2012年8月6日，小区经过备案成立了业主委员会。某物业公司对小区内维修费、外热服务费、暖气维修的收支情况进行了说明，并按有关规定公示了2010年、2011年、2012年的物业服务项目收支情况。双方发生纠纷后，业委会起诉物业公司A公布对外广告合同、供热设施设备原始凭证、折旧及维修等7份材料。某物业公司否认持有供暖设施设备原始凭证，没有签订广告合同，业委会也缺乏证据证明。最终，一二审法院均判决驳回业委会的诉讼请求。

■法官声明

人民法院应当允许业主委员会代表全体业主提起公益诉讼。人民法院应当允许业主委员会依法公开和查阅涉及业主公共利益的信息。然而，物业公司披露相关信息的义务并不是无限的。物业公司只有披露与业主合法权益相关的信息的义务。本案中，某物业公司在给业委会的答复和建委的公示材料中，公布了中修费、外暖及暖气维修、小修费及停车费的收支情况，应视为某物业公司已尽到了公示义务。对于业委会认为应当公示而未公示的文件、对外广告合同、供暖设施设备原始凭证、折旧及维修情况，因某物业公司否认持有上述文件、证件，未签订广告合同，在证据不足的情况下，法院无法支持业委会的诉讼请求。

SDIC文化公司以中国海外投资公司拖欠物业费为由向法院起诉，要求中国海外投资公司支付2011年3月1日至2013年2月28日期间的物业管理费330万元。中海投资公司的抗辩理由之一是SDIC文化公司提供的物业服务不达标，其拒绝缴纳物业费是在履行合同法的同时履行抗辩权。最后，一、二审法院均不支持中海投资公司的上述抗辩理由，判决其支付物业费。

■法官声明

《合同法》规定，履行抗辩权的目的是为了维护当事人之间的利益平衡，以实现诚实信用等民法基本理念。当抗辩的结果违背这些民法基本原则时，应当予以限制或否定。物业合同的标的物具有“公共物品”的属性，直接关系到当事人的基本生活。拒绝履行“公共物品”违反了诚实信用原则。同时，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。【/s2/】物业管理公司提供的很多物业服务都是针对全体业主的，在效用上是不可分割、相互依存的。如果物业公司的服务只是略有瑕疵或者多收了一点不合理的费用，业主就会拒绝缴纳所有的物业费，这将使他们得到的利益远远小于对物业公司和小区大部分业主的损害。

■法官声明

对于少数未达成和解的案件，二审法院认为，物业B在服务过程中确实存在一定的违约行为，且作为服务方，也存在与业主沟通不畅的问题，但对服务费进行打折处理并不合适。因此，法院根据案件实际情况减免了物业服务费，案件取得了良好的社会效果。

法官的回答

■前期物业服务合同为什么有效？

在物业服务合同纠纷中，业主的抗辩理由往往包括“不存在合同关系”。主要有两个原因。第一，小区只有开发商和物业公司签订的前期物业合同，业主本人不是合同签订人；第二，小区没有签订书面的物业服务合同。对此，有必要澄清两个概念，即前期物业合同和实际物业合同关系。

根据物业管理条例的相关规定，物业服务合同的成立一般有两种形式。一种是通过建设单位选聘物业公司，建设单位与物业公司签订书面合同，即前期物业合同；二是通过业主大会选聘物业公司，业委会与物业公司签订书面合同。前期物业合同之所以特殊，是因为开发商和物业公司是直接当事人，但业主和物业公司才是履行合同的主体。换句话说，业主受到业主没有参与的合同的约束。这也在一定程度上导致了前期物业合同，引起了业主的反感，业主普遍难以接受。但实际上，虽然业主和物业公司没有签订物业服务合同，但业主在购房时签订了《业主临时公约》，往往约定前期物业公司由开发商以一定方式选聘。所以，如果物业公司确实为业主提供了物业服务，业主就应该向物业公司缴纳物业服务费。

可以说，在立法上，前期物业合同被设计为临时替代合同，是业主尚未全部搬进小区，业主大会无法召开时的权宜之计。理论上，这种暂时的状态应该不会持续太久。根据入住情况允许召开业主大会时，应及时召开业主大会选聘物业公司，签订正式的物业服务合同。遗憾的是，在现实生活中，业主大会的召开并不能得到有效落实，导致以往的物业服务合同期限过长。

前期物业服务合同期限届满，小区未与新的物业企业签订物业服务合同，由此产生是否存在合同关系的问题。在业主与物业企业之间没有一致意思表示的情况下，根据事实服务来认定二者之间已经成立物业服务合同关系是现实合理的。首先，物业服务涉及面广，情况复杂，当事人取证困难。如果否认合同关系，按照不当得利或者侵权行为来处理，案件的审理就会变得异常复杂，难以与实际情况相匹配。其次，小区业主的个人情况比较复杂。在业主整体意愿不明确的情况下，如果个别业主不交物业费，很难假设大部分业主不同意物业公司提供服务。第三，基于一方已经履行主要义务，另一方已经接受的事实，认定事实合同关系成立，依据我国现有合同法。因此，在实践中，法院选择承认双方的合同关系，是顺应法律的必然结果。

■服务不达标就要减免物业费？

物业费纠纷仍然是目前物业纠纷的主要类型，物业费的缴纳和抗辩权的行使，说到底就是物业收费标准和服务标准的问题。目前，实践中存在“两个标准”割裂的现象。从逻辑上讲，基本上是先考虑物业收费标准是否符合双方约定或者政府指导价，再考虑如何确定物业服务标准。但在诉讼实践中，物业公司起诉业主收取物业费时，一般只涉及物业费，几乎不涉及服务标准。目前物业费纠纷审判中的一个缺陷就是缺乏与收费标准相对应的准确、精密的物业服务标准，难以平衡二者之间的利益。

为促进“两个标准”的统一，除了建议相关职能部门立法规定外，从司法审判的角度，应要求物业公司履行对业主的具体服务标准的说明和告知义务。比如在小区里张贴，在合同里明确列出等等。这种情况下，如果业主认为物业服务不达标，需要说明不达标的具体情况。需要明确的是，只要物业服务不达标，物业费就应该减免。因为当物业服务不达标时，物业企业就会违约，酌情减免物业费只是其违约责任的一种形式；但是，物业服务是长期的、持续的。如果只要物业服务不达标就减免物业费，实践中非常容易诱导业主拖欠物业费。因此，在审判实践中，也需要区分不达标物业服务的严重程度，再具体处理。

记者观察

■与财产有关的纠纷变得更加复杂

随着房地产开发的不断升温，因购房引发的物业相关纠纷也越来越多。从案件数量来看，2013年1月1日至2017年6月30日，北京市一中院共审理各类物业纠纷案件1373件，其中涉及物业服务费的纠纷占73.59%。企业作为诉讼主体具有比较优势。以2017年上半年为例。该院判决结案的100起物业案件中，有90起物业企业作为原告提起诉讼，占总数的90%，胜诉率较高。二审涉及财产纠纷案件的撤诉率自2013年以来一直保持在40%左右。而涉及财产纠纷的案件的特殊性，导致当事人再次起诉的概率高于其他类型的案件，双方和解的比例相对较低。

与财产相关的纠纷具有多样性、群体性和复杂性。从北京市一中院近五年的审判实践来看，涉及物业纠纷的案件类型从多个层面、多个方面延伸，如单一物业公司索要物业费、向业委会要求移交账目和交付经营收益、物业服务的安全保障义务、物业服务合同的效力认定等。案件主体从单一的业主与物业公司的纠纷发展到业主委员会与物业公司的纠纷以及其他群体性纠纷。由于案件原因集中在房地产开发商遗留的房屋质量问题、物业服务不规范、物业公司与业委会矛盾、部分业主恶意拖欠以及房屋政策调整等方面。案件具有综合性和交叉性，这大大增加了妥善处理财产纠纷的难度。

随着此类纠纷的复杂化，业主的诉求也呈现出精细化、多样化的特点。业主不仅对电梯噪音、小区绿化、楼道环境等提出权利诉求。，其中涉及自身生活利益的，还对涉及业主成员权的相关事项提出权利诉求。比如，很多业主在撤销业主大会决议、确认业委会与物业公司签订的物业服务合同效力等案件中提出诉求，使得纠纷尖锐，难以调和。

值得注意的是，登记制度实施后，物业纠纷的利益相关者性质日益突出。近一半的物业纠纷是串标纠纷，个别业主委托专业律师代理的比例较低。从整体上看，物业纠纷案件日趋复杂多样，冲突激烈，涉及利益主体众多，对法院公正审理案件、妥善处理纠纷提出了巨大挑战。

■增强法律意识，提高服务质量

北京市一中院法官在分析近年来涉及物业纠纷案件的审理情况时指出，开发商与物业企业“建管不分”的“父子关系”体制决定了物业服务对房地产开发企业的依赖和服从，从而导致一系列重视建设、销售和服务的问题。目前，一些人仍然没有完全接受花钱购买服务的市场行为，对自己作为业主在物业服务中有哪些权利和义务，如何行使权利和义务，如何选择纠纷解决机制，还没有形成清晰的认识。但部分物业企业的自律服务意识和品牌意识相对较弱，管理的内容、方法和手段相对单一，导致物业服务矛盾不断。

同时，住房领域也有不同种类的住房，比如商品房、经济适用房、限价房等。这些不同类型的房屋在购买价值、产权限制等方面都有很大差异，导致业主对物业服务的要求和期望也不一样，这也导致物业服务出现瓶颈，难以突破。

为妥善处理物业纠纷涉及的多方利益，法官建议，除了法院司法过程中的公正审判，业主还应加强法律意识和举证能力；通过依法成立业主委员会，有效发挥业委会的作用；涉及人身财产损害的问题尽量在合同中特别约定，有条件的业主委员会可以聘请专业法律顾问。对于开发商和物业公司来说，开发商要提高履约意识，物业公司要明确自身定位，提高物业服务质量。此外，从更广泛的角度来看，政府和物业监管部门应进一步完善物业管理的法规；加强对物业收费行为的监管；建立物业管理协调机制，增强政府与业主委员会的互动和指导。