金杨六街坊要动迁吗(柯谈：风向已变，楼市真理未变！)

原作者:柯坦

是的，我是柯坦。对不起，因为我的任性，失去了所有人。现在，我深深体会到了星爷那句话的悲伤:“失去了才会后悔”！

如果你放不下你的粉丝，那一定是虚假的谎言。我最不擅长的就是媚俗。现在放不下的是习惯，让我很充实，很有成就感。我不知道我能走多远。也许在内心最深处，那个倔强、完美、挑剔的性格永远不会改变。

毫无疑问，楼市的趋势已经变了。疯狂加杠杆，打破限购，走后门，排队抢房的时代已经一去不复返了。上升期玩的很多把戏已经不适用了。楼市回归平淡理性之后，你会发现，楼市的真相从来没有变过。海啸退潮后，你才能意识到，只有踩在坚硬的岩石上，才能安全着陆，才不会陷入无尽的泥潭。

目前就全国而言，一线房价持续下降，二线房源最强如杭州、厦门、成都等。过去涨得最凶的，加速了他们的下跌，疲软的二线房源逐渐登顶，三四线房源最后挣扎。

上周后台一个朋友给我发来贺电，说他听从了我的建议，终于如愿买下了房子。这是他需要的第一套。他买下了95岁丈夫的房子，在杨进二街，62平方米，两室一厅。这套房子7月份挂牌价355万，两个月内基本没人看，房东只好主动降价到330万。11月，这个朋友去谈了。我建议他狠一点，放下自尊，从300万开始谈。11月8日，房子成交，总价312.8万，所有家具家电赠送。四个月下降42万，降幅12%。2017年初，小区最高均价6.3万。两年时间，单价从6.3万暴跌到5万，跌幅20%。小区位于浦东中环，位置一般。

2017-2018两年，上海房价的跌幅基本按照圆形梯度变化，内环跌幅10%，内外环间15-20%，外环外20%+。稀缺区域和第一梯队学区房的优质豪宅跌幅较小或较强。

这就是上海楼市的现状。作为一个15年房地产投资的老手，我可以负责任的说，去年和今年是上海房地产行业最艰难最惨烈的一年，远超2008年，更可悲的是，根本没有任何转机。

我一直强调，看一个城市的楼市，一定要看二手房成交量的走势。10月北京二手房成交8879套，9月成交15283套，断崖式下跌42%。上海10月二手房成交11980套，相比9月的14010套，下降14%，深圳下降24%，杭州下降12%，成都下降10%。

2017年这一轮房价下跌是从北京上海开始的，直到2018年年中才传导到至强二线。但二线的没落比一线更快、更深、更惨烈。

在这个犹豫、纠结、迷茫的时刻，我觉得大家最应该做的是放下浮躁的心态，平复功利的情绪。当你经历一个完整的房地产周期，迫切需要的是审慎的回顾和客观的总结。否则，你的命运注定是被别人操纵的入坑者和受者。

所以，今天我要说的是楼市不变的真理:

1。防洪坝

今年与2008年、2012年、2015年相比，相同点是经济下行压力大，急需一个能够快速拉动经济增长的引擎。不同的是，前三次都是靠房地产，这次不是。这次我们指望大基建和高铁。

会议提出，今年下半年将加快发行1.35万亿专项债券，促进基础设施建设。从今年下半年到2019年，中国将有27个高铁项目开工建设，计划投资超过1万亿元。未来5年，高铁总投资将达到4万亿元，实现八纵八横的骨干网络。

11月9日，上层会议公布了一系列针对民营企业和小微企业的金融惠民措施。主要商业银行对小微企业发放的贷款平均利率将下降1个百分点。为缓解资金紧张局面，央行已于今年3月、6月、9月和10月四次下调RRR。

10月31日，上层会议历史上并未提及“去杠杆”。11月10日，央行《2018年第三季度中国货币政策执行报告》也删除了“去杠杆”，流动性由“合理平稳”变为“合理充裕”。

显然，去杠杆化时代已经结束，货币宽松已经来袭。但这一次，游戏针对的是大型基建、高铁、中小企业、民营企业实现定向下调至规定准备金率+定向降息，只是在房地产领域之外筑起了高高的防洪大坝，即使外面洪水滔天，大坝依然风平浪静。

这就是2018年房地产的现状，失去了背景和补给，三年一次的红脸假期注定不会到来。

2。守住底线

被封杀前我在文章里专门分析过。央行报告显示，2017年，全国个人住房贷款平均贷付比例为59.3%，平均首付比例超过34%。所以中国楼市的风险警戒线是房价暴跌40%，一二线城市可控最大跌幅为30%。三、五线城市最大可控跌幅为40%。

因此，当一个城市的房价开始大面积创下最大可控跌幅时，当地政府势必出手救市，否则将引发断供潮和银行金融风险。

当然，这个最大可控跌幅也可以作为你的抄底标准，虽然你看不到这么壮观的景象。例如，杭州最近开始降低首套房和二套房贷利率的浮动幅度，以应对悲惨的局面。

所以，指望本盘知道楼市的底线在哪里，可以帮助判断未来房价走势，成功抄底，是不现实的。

3。不做就死

在楼市下行周期中，最危险的想法就是活在过去，追逐暴利。最危险的动作是利用民间借贷、商业借贷、消费借贷、信用借贷等高杠杆投资买房。真的没有左没有戴.

目前没有洪水，甚至没有滴灌。以后最大的好处只是定向放松。或许最大的红利就是止跌企稳。我想问一下，如果失去了翱翔的期望，如何挽回杠杆上天？

4。持币观望

中国人的一个恶习就是现金热。当然，这和投资渠道单一，股市不尽人意，基金和币圈不透明有关系。最重要的是货币贬值，房价飙升，恨不得把现金全部换成房产。

但就目前的情况来看，最好的生存策略就是持有现金。开发商为了生存，打折销售，哭着卖。作为个人，更要提高警惕，捂紧口袋，观察民情，等待时机。

记住一点:新手死于追高，老手死于抄底。抄底需要的是信号，不是信念！

5。任重道远

目前，中国有1.68亿租赁人口。预计到2030年，租赁人口将达到3亿人，基本都分布在一二线城市。在过去的文章中，我从人均居住面积、城市化和单身户三个层面进行了计算。到2030年，中国大城市住房缺口将超过2亿套。

中国房地产蓬勃发展了20年，房价疯狂上涨了20年。其实我们才刚刚过了一半，房地产行业只是一个油腻的中年大叔。虽然他满身的臭习气和江湖气质，但他老了，年轻了，千万不能自暴自弃。革命尚未成功，大叔仍需努力。

未来10年将是房地产的白银时代，最理想的结果是价格上涨覆盖通胀。这个终极测试，我们不需要人来做，我们只是旁观者。至于分数是满还是不及格，我们拭目以待。

如果你听到踩油门的轰鸣声，别傻了唱圣歌，记得赶紧上车！

6。成熟市场

一个城市的房地产市场是否成熟，是否有潜力，是否值得投资，可以通过以下两个指标来看。不要傻傻的跟风，傻傻的入坑。

第一个指标是二手房成交量是否超过一手房。广州、广州、深圳的二手房成交量占总成交量的80%。当一个城市的二手房成交量超过一手房的时候，可以说房产相对于人口是稀缺的，一手房的供应量满足不了需求。而且二手房市场的成熟对于房产的保值增值和变现具有决定性的意义。

第二个指标是租房需求是否旺盛。租赁需求比二手房更能体现一个城市的价值和一个板块的集聚效应。大量的租房需求是房价坚挺和上涨的最坚实支撑。因为租房需求最终会变成刚需，而租客注定是楼市的坚定接受者。

如果一个城市的二手房市场疲软，甚至租客寥寥无几，你一定要远离，因为二手房没有市场，只能说明你是最后一个。

7。远离蝗虫

炒房团是嗜血的蝗虫，他们的套路其实很简单:选择萧条，高评高贷，多套并发，变鸡为冰，炒概念，等待利好，过早接受，卖出收割。

当没有基本面的城市，房价短时间暴涨的时候，一定要警惕。一定有人在兴风作浪。暴涨的结果必然是暴跌。比如丹东、鄂尔多斯、燕郊。京沪杭暴涨后都会有所回调，何况一个不知名的小镇。

蝗风过后，一片狼藉。切记远离炒房团聚集的板块。

8。明确的目标

破旧立新是一个永恒的话题。如果你自己住，我就不用多说了。每个人都根据自己的需要入座。如果纯投资的话，老的小的优势在于租金回报率高，拆迁收益大，新的优势在于补偿潜力大。相比较而言，破旧投资难度较小，收益更有保障，而远大新则需要等待政策利好的规划和落地，具有不确定性。请根据自己的风险承受能力做出正确的选择。

说白了，只有一线城市核心区的老、破、小区域才值得投资。对于二线及以下城市，投资首选是成熟区域或郊区，重点开发新区域的新房和次新房。

9。商业和住宅陷阱

不管是什么线城市，都不要碰四五十年产权的商住公寓。如果你没有房票，又有太多钱投资，就不要碰它们。四个一线城市和重点二线城市都出台了限制商住公寓使用和交易转让的政策。住宅和商业建筑在居住舒适度、交易成本、拆迁补偿等方面存在巨大差距。有义务保护房屋的私有产权，但没有义务保护用于商业目的的商住公寓。70年的房子已经规定到期自动续约，但是商住用地到期后，重新缴纳土地出让金是肯定的。

10。倒塌的城市

这一轮三线城市的房地产盛宴，是典型的人为泡沫，只负责吹，不负责管。最好的结果是泡沫逐渐收缩变干，而不是突然爆裂。

如果你在非京沪深周边的三四线城市有多套房产，一定要在当地棚改结束前扔掉，只留一套自住。如果现在房价翻了一倍，不要犹豫，卖掉吧。不要被贪婪冲昏头脑。房价不可能再涨了。当衰落来临时，你不能扔掉它。

把你的资产转移到一二线城市和省会城市是明智的。没有房票创建房票。现在二线城市如火如荼。不要浪费这个千载难逢的机会。

刚刚结束的19z中央第一轮巡视整改情况公布。济南、青岛、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、南京等。都被点名批评为“引领作用不足”、“引领作用不足”、“省会作用不足”、“中心城市作用不足”。

建设有竞争力、有生存力的省会城市，在全国范围内争夺产业和政策资源，是中国各省经济发展的必由之路。一个省注定只有1-2个大城市。这种抽血虹吸效应，必将让其他三四线城市逐渐萎缩崩溃。

一线城市门槛太高，落户不现实。现在二线城市北京上海2000左右。他们急需人才、资金和产业。再过10年，二线城市也要关门了。二线全面崛起后，中国的城镇化就结束了。届时，大城市和小城市的马太效应将不可调和，不可逆转。

十一。收割韭菜

根据RealData的统计，北京正在降价销售的楼盘中，有48%的业主正在换房，35%的业主因资金短缺而降价，10%的业主因下降而预计止损，7%的业主因政策调整而降价。

在楼市低迷的情况下，对于所有打算买房的人来说，这个时候最好做好两件事:一是抓紧时间攒够首付；第二，赶紧把要置换的房子卖掉；不用担心突然涨起来的楼市会踩空，没人敢涨！

如果你非要买房，那么我可以给你四个参考选项:一、已经先买房的置换者急于出售的房子。二是炒房团资金链断裂的紧急抛售。三是限价倒挂幅度超过20%的新品质，包括8折以下的促销楼盘。第四，优质学校的学区。

如果你急于买房，当价格跌到你的心理水平时，别忘了再补一刀。你现在愿意接受他的提议，已经仁至义尽了。

总之有原则。如果现在开始，一定要为以后的下跌预留余地空。否则你不是在抄底，而是在想办法给别人解套！

12。等待合适的时机

最近杭州媒体报道杭州房贷利率全面松动。大部分银行首套房房贷利率由八五折下调至九折，二套房也适用。

其实完全可以理解今年上半年杭州还在疯狂抢房，房价飙升。今年下半年，掉头向下。相比于此轮房价高峰的6月份，10月份的二手房价已经下跌了15%，而这一切仅仅是在4个月内完成的。北京房价下跌15%用了两年，而杭州只用了四个月。

所以央行四次降低RRR后，银行的钱变得有钱了，在房价大跌的城市托市维稳也情有可原。

未来楼市调控政策会因为城市治理而成为主流，不会是全国范围的。对于房价短期下跌严重的城市，救市政策肯定会跟进。

我的建议是请大家密切关注所在城市的政策动向，尤其是2019年初的两会:

在一二线城市，如果大部分银行将首套房贷利率降至基准利率或以下，首付降低，那么房价就要走到尽头了，他们只需要做好入市的准备。

如果二套房利率降到基准利率，首付降低，或者交易税减免，那么房价很快就会见底，投资者准备入市。

如果变相放开限购、限售、限价，请放下手中的一切，筹措资金，造房票，倾其所有，全力以赴抄底。

一定要记住一点:满足刚需，才能止住房价下跌，满足投资，然后房价才开始上涨。当上涨的房价逐渐被社会接受，普遍预期开始形成，恐慌需求就会跟风疯狂入市，房价开始暴涨。

2019年注定是楼市分化的一年。少数跌幅较大的城市可能会迎来刚需回归，停止房价下跌，而大部分刚刚见顶的中小城市将开启房价下跌趋势。

原作者:柯坦