小区民事纠纷找谁(老旧小区公共设施坏了谁来修)

公用管道设施设备老化引发的各种纠纷。人们厌倦了旧社区破旧的公共设施。谁来修理它们？

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万事长，民生大。公开数据显示，截至2019年5月底，全国共有老旧住宅小区17万个，建筑面积40亿平方米，涉及居民数亿人。老街、老宅、老房子、旧设施、居住环境差，是很多老旧小区居民的共同烦恼，也是城市治理的常年问题。近年来，各地各部门深入推进旧住宅区改造，取得了积极成效。

老旧小区改造不是“一蹴而就”，而是一项复杂的系统工程，需要完善长效治理机制。近日，《法治日报》记者将人们的目光聚焦在公共设施维护、停车难、电梯安装、物业、治安等方面，在多个老旧小区进行了实地采访和调查。从今天开始，法治经纬版将刊登系列报道。请注意。

●老旧小区普遍情况是建设标准不高，设施设备落后，功能不全，尤其是维护较差。时至今日，老旧小区普遍超过建设单位的保修期，小区内的公共管线、设施、设备长期使用后容易老化，引发维修纠纷。

●小区管理维护中的责、权、利关系不清由于产权不清，业主权利主体缺位，物业管理专有部分与共用部分的关系界定不清，物业管理与市政专业业务单位的归属不清。有关各方都不知道、不清楚或不愿意承担社区设施维护的责任。

●目前，根据相关法律法规，已初步划分了老旧小区公共管线等设施的维护管理责任。现在需要做的是明确权属问题，区分住宅区专有部分和共用部分的业主责任，区分住宅区物业管理服务和市政专业管理部分的责任，根据相关法律法规划分各自的维修责任。

一进房间，就像踏进了一个水池。积水约10厘米深，渗进楼下邻居家。这是家住北苑的居民宋军(化名)最近遇到的一件烦心事。

更让她烦恼的是，漏水的是家里自来水管水表前的阀门，由于设备老化“关不紧”。但是阀门的维修更换由谁负责，费用由谁承担，这是个问题——自来水公司说应该由物业公司负责，物业公司说应该由自来水公司负责。

据《法治日报》记者近日采访了解，这种现象相当普遍。近年来，随着包括商品住宅小区在内的大量住宅小区的使用寿命超过建设单位的保修期，小区内的公共管线、设施、设备经过长期使用已经老化。但这些公共管线、设施设备的权属与管理主体的责任关系不明确，导致业主、物业公司、水电气暖专业经营单位对维修责任的理解不一。

多位接受记者采访的专家建议，只有明确公共管线、设施设备的权属和服务性质的依据，才能确定维修责任和费用责任，区分业主在小区内专有部分和共用部分的责任，区分小区物业管理服务和市政专业管理部分的责任，再根据相关法律法规划分各自的维修责任，解决老旧小区居民的困扰。

公共设施趋于老化，负责维护的主体存疑

2021年12月27日，宋军在上班时接到小区物业的电话。对方说:“你家房子漏水，漏水特别严重。快过来。”

她回去后发现，虽然物业已经排水很久了，但家里还是满满的水，而且已经渗进了楼下邻居家。

宋军和物业人员一起检查，终于查出了漏水的原因:水管的水表前有一个阀门，已经漏水近20年了，而且严重老化，关闭不严密。

找到原因并不代表问题已经解决。谁负责阀门的维护、更换和费用？物业人员表示，这是自来水公司的责任，物业公司根据物业服务合同只负责小区公共区域相关设施的维护。

宋军当着物业人员的面给自来水公司打了电话。运营商表示，自来水管入户后，自来水公司只负责水表的维护和更换，水表前的水管及附属设施属于物业公司。

宋军纳闷:他住在房子里的时候，房间里的供水、供暖、排污、供电管道都已经提前铺设好了，阀门既不是他自己安装的，也不能单独处理和维修。即使他需要维修，也需要物业公司的配合，才能关掉整栋楼的总阀门。

谁应该修理这个瓣膜？没有人回答她。

此后两周，宋军与物业公司多次在桌前讨论阀门漏水造成的财产损失，但未达成共识，因为无法确定阀门的维修更换责任，无法判断过错责任。

因为家和单位的距离太远，宋军通常在北京西三环团校的家里租房。据她观察，这个小区公共管线老化比较严重，但和她家小区不同的是，这个小区已经被列入北京市老旧小区综合改造项目。

宋军看到，在贴出的改造工程简介中，厨房给排水改造是从室外水管到水表，包括入户水管阀门。有小区居民在相关微信群询问他们家墙体内的电路管线是否属于改造内容时，得到的回复是“不”。

中国人民大学公共政策研究院副教授陈有红认为，居民家中墙体内敷设的电路管线属于建筑物专有部分，归业主所有，并非公共管线。

然而，北京市朝阳区花家地北吉利小区的居民李女士却为电路管道老化而苦恼，她买的微波炉、烤箱都无法使用。

李女士所在的社区是上世纪90年代末开发的。前不久，李女士为了方便食物加热，买了微波炉、烤箱等大功率电器。但是只要微波炉一启动，家里就会短时间断电，用钥匙打开电表箱，开关就会跳闸。

她打电话给物业，物业工作人员说可能是开关容量太小或者家里电线超负荷，无法承载电器用电量。物业经理还告诉她，室内电线要业主负责。但楼内电线也在老化，很难增加电力容量。如果要改造，不是物业能决定的，需要小区业主共同同意。

无奈之下，李女士只好搁置了微波炉和烤箱。

权属不明的设施设备维修费用纠纷频发

也有很多小区业主因为公共管线被卷入诉讼。

他是通州区某小区的业主，张芳。她回忆说，多年前，她家东南侧的卧室墙角漏水，导致室内地面和墙壁被水浸泡。物业公司检查后发现，是该楼主埋自来水管线漏水严重所致。

张芳后来起诉了物业公司。法院审理后认为，物业公司对漏水事故的处理存在延误，导致业主的损失进一步扩大，故应承担部分赔偿责任。

专注于老旧小区改造的和佳生活科技集团经理李光友解释:根据物业管理条例，市政特许公司应负责主埋自来水管道的维护。公用设施的产权涉及公用事业特许经营单位和所有者。一般以米为界来区分。电表及其远端属于公用事业单位，电表及其近端属于业主。

2011年5月，法院向北京市住建委发出司法建议称:“完善法律规定，设定物业管理单位最基本的义务，明确其对公共设施的维护责任，建立相应的定期维护检查机制。对于埋地水管等隐蔽工程，考虑是否要做出特殊规定，是否要求到期后强制更换主管道。”

北京市住建委答复称，物业服务企业依据物业服务合同提供服务。针对埋地管线的维护，因为是隐蔽工程，要求物业服务企业定期挖掘、检查、维护是不现实的。对于此类问题，是否承担责任，取决于物业服务企业在接到报修报告后，是否按照物业服务合同的约定及时到达现场进行有效处理。

在陈有红看来，在一个住宅建筑区划中，不仅有业主所有的设施，还有业主共有的设施、专业经营单位所有的设施和市政公用设施。根据不同的关系，对应的维护责任和维护费用是不同的。完善相应的专门法律法规确实刻不容缓。

比如，根据物业管理条例，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法负责物业管理区域内相关管线和设施的维修和养护。

陈有红说，但是，从层面来看，住宅区的建设年限、权属性质、施工工艺不同，水电暖气的相关法律规定与物业管理条例的规定也不同。在区分业主、物业服务企业、市政专营单位之间的责任关系时，涉及的情况也比较复杂。

记者在采访中了解到，近年来，小区公共管道、设施设备得不到及时维护和维修的情况屡见不鲜。比如北京西城区一个建于1995年的老旧小区，经常出现给排水堵塞、电线严重老化、污水经常外溢等现象。，引起居民多次投诉。

“老旧小区”一般指老旧小区内的建筑物及附属设施，主要包括享受房改优惠政策的售后公房和未售公房。然而，一些早期的商业社区也因维护不善而属于“旧社区”的范畴。

在陈有红看来，老旧小区的普遍情况是建设标准不高，设施设备落后，功能不全，尤其是维护较差。时至今日，老旧小区普遍超过建设单位的保修期，小区内的公共管线、设施、设备长期使用后容易老化，引发维修纠纷。

“表面上看，这是由于小区缺乏专业的物业管理模式；但从深层次来看，这些小区产权关系不清，业主权利主体缺位，物业管理的专有部分和共用部分关系界定不清，物业管理和市政专业业务单位归属不清，导致小区管理维护中责权利关系不清，相关当事人不知道、不清楚或不愿意承担小区设施维护责任。”陈友鸿解释道。

产权归属需要明确，基金制度需要完善

老旧小区公共设施维修责任争议的背后，是我国房屋维修管理服务体系走向社会化、专业化的艰难历程。

1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出，住房的建设、分配、维护和管理体制要向社会化、专业化转变。据此，在社会化的房屋维修管理市场中，职工所购房屋的维修费用和室内维修费用由购房人承担。建筑物出售后，应当设立维修基金，用于维修共用部位和设施。

1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》下发，要求在加快住宅维修管理制度改革的基础上，建立住宅共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，完善业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

2007年12月，原建设部、财政部联合发布《房屋专项维修资金管理规定》。房屋专项维修资金用于保修期满后房屋共用部位和设施的维修、更新和改造。

但陈有红曾在北京调研时发现，从实际情况看，这些政策执行的现状是，售后公房大部分长期遵循福利型行政管理模式，房屋管理单位或房屋原产权单位负责房屋及设备的管理和维护。由于北京大部分老旧小区没有实行真正的物业管理，维修资金投入不足，专业化、社会化管理难以落实，导致公共设施维修养护资源多、责任不清等问题。

2014年11月，机关事务管理局等部门联合发布《北京市中央和机关职工住宅区物业管理和供热改革意见》，要求明确住宅区资产维护管理责任:住宅自用部位、自用设施设备由业主承担；共用部位、共用设施(包括共用设施使用的房屋)由全体业主或者相关业主共同承担。

陈有红表示，该文件的实施，是将中央机关原职工住宅物业服务合同关系的单位管理维护责任，变为“谁住谁交费机制”的业主个人责任，实现住房所有权、消费权和责任的“权、责、利”一致，实现住宅区管理维护的社会化、市场化原则。

中国物业管理学会法律与政策工作委员会委员王兵表示，目前根据相关法律法规，老旧小区公共管线等设施的维护管理责任已经初步划分，但现在需要做的是明确权属。

“对于那些属于专属业主的部分，比如室内装修时安装的隐蔽管线，维修责任属于业主，除非业主和物业公司有明确约定。属于公共管道的，其维护责任由相关运营单位按照规定承担。《物业管理条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法负责物业管理区域内相关管线和设施的维修和养护。”王兵说。

同时，《住宅专项维修资金管理办法》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管道、设施、设备的维修养护费用。，依法应当由相关单位承担的，不得从住宅专项维修资金中列支。

王兵提醒，公共管线维修造成的装修损坏，法律没有明确规定，需要根据实际情况处理，比如承担过错责任等。，或者双方协商解决。

据北京天悦恒物业公司工程师马介绍，目前北京市水、电、暖专营单位执行相对规范，会主动对住宅小区内的相关管道、设施进行巡视检查和大中修，尤其是空气加热机组，由于设施的压力、温度性质，一旦发生事故，非常危险。但到了具体情况，还是会发生纠纷，责任方可能会“踢皮球”。业主、物业公司、市政加盟商在博弈下处于胶着状态，最后由政府出面协调解决。

陈有红认为，按照从全社会角度考虑成本和责任的原则，老旧小区公共设施设备维修责任纠纷可以从两个层面解决:

区分社区公共设施的权属，属于市政公共产品和服务的，如给排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施交给专业经营单位。各专业经营单位应在建设完成后或根据政策要求按期接收，并承担住宅区相关管线、设施的维修和养护责任。

属于其他小区业主共有的，由全体业主或者相关业主共同承担责任。全体业主或者相关业主应当按照相应程序决定是否启动申请专项公共维修资金，并分清维修与被维修的关系。日常维修由物业企业按照合同约定承担，大中修由专项维修资金承担。

“目前的问题是，专项维修基金创设于住房制度改革初期，运行至今已有十余年，呈现出诸多弊端，如维修基金基本未能由业主大会管理，专项维修基金使用的制度成本过高，对业主的透明度不够，缺乏可操作的基金续筹制度等诸多问题。在业主大规模缺位、行政主管部门移交滞后的情况下，除了上海等少数城市，其他地方使用专项维修资金普遍难以达到大中修的预期目标。”陈友鸿说道。

陈有红建议，尽快建立专项维修资金由“政事”向“民政”转变的制度途径和机制，建立和加快老旧住宅小区专项维修资金制度的实践机制，帮助全体业主按照相应程序实施自我管理，畅通专项公共维修资金的使用渠道。(记者陈雷)

来源:法治日报