什么情况签订补充协议(必看│买房签合同之补充协议签订注意事项)

买房时交钱后，我们会和开发商签订商品房买卖合同。合同中没有具体描述一些细节，所以我们需要签订补充协议。补充协议的内容非常重要，因为有时候会有很多争议涉及到补充协议中的内容。因此，在签署补充协议时，我们必须将买方能够涉及的条款写入，以维护自己的利益。

补充协议也是商品房买卖合同的重要组成部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力。补充协议通常由开发商单方面起草，对开发商有利。因此，购房者要谨防开发商提供的补充协议。补充协议加重购房者责任、减轻开发商责任或者补充协议中有霸王条款的，购房者可以拒绝签字。如果买受人在不知情的情况下签订了协议，买受人可以向法院提起诉讼，请求法院以显失公平或欺诈为由，认定开发商提供的补充协议无效或撤销，维护自己的合法权益。

1。公共维修基金转让

一般情况下，买卖双方的房屋成交价格都包含公共维修基金。但是，公共维修基金是不能随房屋过户的。即使已办理房屋产权变更登记手续，公共维修基金也不会自动过户到买受人名下，公共维修基金过户手续必须到房屋所在各区县专项维修基金管理部门办理。因此，补充协商应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。

2。一房两卖的特殊待遇

一套房产签多份买卖合同，是卖方最恶劣的违约行为，可能会导致买方支付两块钱空。增加违约责任是对一房多卖行为的事后预防措施。万一遇到恶意欺骗产权人，可以无视高额的违约责任，用购房者的房款挥霍一空然后卖房跑路。所以不能100%保证买家没有风险。有了预告登记制度，这种情况就可以消除了。

3。关于预告登记的约定

预告登记是物权法规定的一项新制度。是指在房地产交易过程中，为防止合同生效后，房地产权利人在办理所有权转移登记手续前，另行处分房地产，双方当事人根据合同约定，提前向登记机构办理房地产转移登记，以确保受让人在条件成熟时能够正式办理产权登记。预告登记后，未经产权人同意，产权人不得处分不动产。可见，如果卖家“多卖一房”，提前登记的买家并不会遭受任何利益损失。由于预告登记需要建立在双方自愿的基础上，不动产登记机构必须根据双方的登记申请办理预告登记，所以最好书面约定双方同意向房屋所在地的不动产登记机构申请预告登记。

4。各种法律文件之间的冲突解决

二手房买卖需要签署的法律文件很多。单就合同而言，有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等等。有时各份内容不一致甚至相互冲突，需要明确定金合同、居间合同与买卖合同冲突的，以买卖合同为准。补充协议正是因为销售合同的缺陷而订立的。因此，补充协议应说明，其他合同文本与补充协议有冲突的，以补充协议为准。

5。售楼书的重要内容是补充协议的组成部分

购房者在购买商品房时，尤其是购买期房时，往往会先阅读开发商印制的《售楼书》，再决定是否购买。售楼书上往往会列出特色、交通、规划设计、房型、配套、装修、设备等等。购房者认为“售楼书”是开发商的承诺，所以一旦交付的房屋与“售楼书”不符，就觉得被骗了。实践中，这样的纠纷不在少数。

从法律的角度来说，《售楼书》是要约邀请，是开发商向购房人发出的，要求其购房的意思表示不具有法律效力。双方正式签订的“合同”或“补充协议”是双方意识的真实表达，是双方的承诺，具有法律效力。

虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该声明和承诺未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”但为了避免日后可能出现的纠纷，建议购房者将开发商在楼书中承诺的与他们相关的重要内容写在补充协议中。

6。房屋质量约定

房屋质量是购房者和开发商入住后争议最大的地方。因此，在合同或补充条款中约定房屋质量的内容非常重要。

购房者应与开发商约定的内容包括:墙体平直度的标准；防水标准，即房屋屋顶无水渍，厨房、卫生间防水良好，上下水管连接处及地面无漏水、渗水现象；表面裂缝标准:即开发商承诺商品房内部无裂缝，保温层墙体表面平整，瓷砖地面平整无松动、爆裂、缝隙；管道安装及室内地面找平标准:即开发商承诺不在商品房内通过任何公共管道，并承诺任何管道的安装不会影响房屋室内地面的找平。采用的建筑材料应符合强制性标准等。

7。商品房交付协议

交房时，手续如下:房屋入住通知书；钥匙收据。开发商应向购房人提交的资料包括:《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(这两本书的内容不得少于《商品房质量保证书》、《住宅使用说明书》的制度规定、实测面积等。

8。违约责任和解除合同的约定

双方同意，开发商交付房屋时，如交付的房屋不符合本合同或补充协议的约定，买受人有权退房。并约定开发商违约应支付的违约金数额或比例。同时也可以约定开发商限期改正或者维修。在规定时间内不能达到约定标准的，采购人可以单方解除合同。同时还约定了合同解除后的处理方式，包括开发商应向购房者支付的违约金和损害赔偿金的计算方法。

9。取得房地产权证期限的约定

产权证是确定房屋所有权的法律依据。实践中经常发生购房人在全额支付房款后几年内拿不到产权证，使产权处于不确定状态的情况。所以需要约定取得产权证的期限。同时约定，到期买受人仍未取得产权证的，买受人有权退房，并约定退房的处理方式。

10。未能如期获得贷款的约定

按揭是很多购房者采用的付款方式。在付款方式附录中，开发商往往会明确规定，如果买方无法从银行获得按揭贷款，买方应在接到通知后几天内付清余款。购房者往往因为觉得贷款不到账的风险不大，而粗心大意，不重视这个条款或者不重视这个条款。

实践中，虽然由此产生的纠纷不多，但一旦购房人无法获得银行贷款，根据该条规定，购房人必须在几天内支付全部房款，否则根据合同第七条规定，购房人需承担不按时付款的违约责任。因此，购房者在签订合同或补充协议时，应充分注意这一条。

十一。财产协议

实践中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间存在诸多纠纷。因此，为了保证入住后自身权益的维护，购房人也可以在补充协议中约定该房产的相关信息。

新版合同第十九条约定了开发商规定的物业服务收费价格和价格构成，附件四中有买卖双方对物业服务内容和服务质量的自由约定。此外，购房人还应与开发商约定，物业期限届满后，由业主委员会或全体业主决定是否继续租用该物业或重新指定其他物业。