我想找个律师的电话(半岛聚焦｜上百通电话继续问诊“房产纠纷”！半岛问法热线热度不减，三位资深律师有问必答)

3月24日早上

半岛“问法热线”

继续关注“房地产纠纷”等问题

山东文康律师事务所高级律师黄超、谭磊

周凯，山东诚功律师事务所高级律师

参观半岛现场演播室

就公众关心的问题在线答疑。

两小时后。

三个律师前后接了上百个电话。

也有通过微信群和邮件提问的。

律师一一回答问题。

从法律角度做专业的回复和分析。

& ampgt；& ampgt；现场lt。& amplt；

热线电话，忙着联系律师

“公寓停工一年多了，签了退款协议，开发商还没给。我该怎么办？”“住了十年，现在还没有办理房产证。”上午9点半，“问法热线”开通后，已有不少市民拨打96663反映问题。为了给更多的市民答疑解惑，除了山东文康律师事务所的黄超、山东诚功律师事务所的周凯两位资深律师外，半岛传媒还邀请了山东文康律师事务所的谭磊律师做客半岛直播间，就市民关心的“房产纠纷”等问题进行在线答疑。

记者注意到，直到上午11点30分，几位律师还在坚持一会儿，遇到棘手复杂的问题，认真记录下来，给市民提供联系方式。同时，记者对市民通过96663热线反映的问题逐一进行了梳理，两名律师对相应的市民进行了电话回访，积极为市民朋友答疑解惑。接线现场，电话响个不停，几个律师忙得连水都顾不上喝。记者注意到，在连续接听一个多小时后，黄超律师试图用肩膀托住电话，空伸出一只手喝水。然而，由于热线太受欢迎，黄超律师果断放下杯子，继续投入到“法律咨询热线”中。

& ampgt；& ampgt；特写& lt& amplt；

耐心分析，答疑解惑。

记者注意到，山东诚功律师事务所资深律师周凯一进直播间就立即进入了工作状态。虽然是第一次做客《热线问政》，但周凯的律师一点也不陌生。接完电话后，周凯的律师总能以他的专业知识抓住问题的关键。两个小时了，他一直处于连接状态，话筒刚放下又重新连接。在接听的间隙，几个律师起身稍微动了一下，然后立刻投入到“法律热线”中。

黄超的律师也处于“战斗”状态。一方面，黄超的律师精心引导市民讲述故事，帮助他们快速准确地发现问题，从专业的角度指出方向；另一方面，黄超的律师就像一位“知心姐姐”，安抚来电市民的情绪，帮助他们理性思考，理性维权。

在布线过程中，黄超律师发现，一位市民错过了解决房地产纠纷的“窗口期”，不得不吃闷亏。她从专业角度给出建议。同时，面对这位市民的委屈，黄超的律师主动拉开了彼此的距离，劝说市民们冷静下来，不要只看眼前的时刻。“如果实在不想放弃，也可以找律师给你跑腿，但不要花太多钱。”黄超律师继续说道，“让我们好好生活吧。”

& ampgt；& ampgt；声明&: lt。& amplt；

买房和继承都有问题。

两位资深律师这样说。

山东文康律师事务所律师黄超总结说，在当天的布线过程中，发现市民在购房时遇到了很多问题。有市民发现，部分交付内容与原销售说明不符，但合同中没有约定，给市民维权带来不小的挑战。黄超律师提醒广大市民，买房尤其是商品房时，一定要仔细看合同中的约定，看开发商交付的是什么样的房子，开发商有什么义务。“当开发商违反这一义务时，我们作为消费者将有什么保障，他将承担什么样的违约责任？”黄超律师说。

黄超律师提醒说，还有一个典型的问题。老人留下遗嘱后，家属无法办理房屋过户。房地产交易中心的答复是需要有正式的公证文书或者法院判决文书。现在因为老人去世，公证文书无法实现，需要诉讼解决。家属持法院的裁判文书和老人的遗嘱到房产交易中心办理过户。

山东诚功律师事务所律师周凯说，当天的接线过程中有两个典型案例。一个是遗产继承的问题:老人生前立了遗嘱，但是在留下遗嘱的时候，老人并没有面对所有的继承人，他只是把财产单独留给了其中一个子女。“当然，这是合法的，但是老人去世后，其他继承人面对这份遗嘱会有些疑惑。这份遗嘱是老人的真实意愿吗？老人签字的时候是清醒的状态吗？有没有被他儿子恐吓之类的？这些问题可能会导致一些家庭矛盾。”周凯的律师建议，为了避免这样的问题，在立遗嘱时，老人应该让所有的子女都坐在他们面前，面对面立遗嘱。因为这是老人自己的财产，老人有权处置，不管他想留给哪个孩子，都是合法的。“所以我觉得为了避免以后的一些家庭矛盾，去公证处公证或者立一个合法的遗嘱是非常必要的。”

律师周凯说，第二个典型问题是关于精装修。在开发商的预售合同中或者在宣传中，已经将装修标准告知购房者，比如每平方米5000元或者3000元的标准。但在实际收房过程中，购房者认为装修标准没有达到当初承诺的标准，与自己的想象不符。在这种情况下，他可以向开发商要求赔偿，也可以向人民法院提起诉讼。但装修标准不是简单的价值相加，不是根据材料的价格来判断，它是技术和装修的价值，以及开发商合理利润的总和。“所以，为了避免这样的纠纷，我认为在签订合同的时候，应该对材料的品牌、型号、工艺等等做出明确的约定，而不是一个笼统的装修标准。”周凯律师说。

记者挑选了一些。

律师答疑的代表性问题

希望能对读者有所借鉴。

↓↓↓

问题一:精装修房出现瑕疵，如何维权？

市民:律师您好，我买了一套精装修的房子。交房的时候发现装修有瑕疵。我该如何维权？

律师:开发商已取得竣工验收备案，符合法定交房条件，装修质量只是轻微瑕疵，不影响入住的，购房人应当验收房屋。但此时开发商仍有继续维护的义务。开发商不履行、拖延履行或者履行后不符合要求的，买受人可以自行找人维修房屋，保留维修合同、发票、过户记录等凭证，产生的维修费用由开发商承担。维修期间，如果购房人不能入住，在外租房的费用也要由开发商承担，标准是同地段同类房屋；如果房屋交付时装修质量存在明显问题，达不到入住标准，购房人可以拒绝收房，开发商应承担维修责任，期间产生的物业费、租赁费等损失也应由开发商承担。

问题二:精装修质量可以减免物业费吗？

市民:律师您好，我想问一下，我买的房子开发商实际交付的房子精装修存在质量问题，影响入住。开发商和物业公司是一伙的。可以不交物业费吗？

律师:买受人和开发商签订房屋买卖合同，买受人和物业公司签订物业服务合同，而开发商和物业公司是两个不同的公司，即使同属一个集团，也是不同的法律主体。开发商实际交付的房屋精装修存在质量缺陷，购房人可以要求物业公司代为履行维修、赔偿义务，也可以要求物业公司协助开发商履行义务。但本案中，业主与开发商之间的法律关系仍然是房屋瑕疵装修的主体，发生的纠纷不属于物业公司的服务范围，业主不能以此为由拒绝缴纳物业费。当然，业主交了物业费后，这部分费用可以再次向开发商索赔。

问题三:父亲去世后的财产继承

市民:2019年，市民王女士的父亲去世。去世前，父亲已将遗嘱公证，将房子留给王女士。王女士的弟弟在她父亲活着的时候就去世了。弟弟去世后，她的兄弟姐妹随父亲生活，但没有尽到赡养和照顾的义务。2020年，在母亲和街道办的见证下，王女士更换了房产证。虽然房产证已经更名，但王女士的户口不在这里，弟妹的户口在这里。目前，姐弟俩一直和王女士住在房子里。大嫂表示希望王女士能把父亲留下的房子卖掉，和她平分。王女士不同意。她想让她的兄弟姐妹搬出去。

律师:王粲女士去法院通过诉讼要求她的兄弟姐妹腾出房子。法院审理此案时，将决定房子属于谁。如果确定是王女士的房子，法院会判决被告腾退房屋。如判决后被告拒不腾退房屋，王粲女士申请强制执行。

问题四:买了二手房后，原房主不迁户口

市民:2009年，胶州农村的张先生通过中介在市区寿张路买了一套二手房。当时忙着照顾老人，什么都不懂。张先生没有与前房主李女士签署任何书面协议，但李女士口头承诺在出售房屋后将户口迁移。但直到现在，前主人的户口还没有迁走。张先生也去李女士在兴隆路的新住处看望了她，但她一直没有搬走。2017年，张先生发现李女士已经搬家，现在联系不上。现在，张先生想把孩子的户口留在房子上，但是不行。他也担心房屋拆迁会影响他。

律师:从法律角度来说，诉讼无法约束她，也没有好的解决办法。提醒市民，购买二手房前，最好要求原房主留下户口押金，或在合同中约定一定期限内迁户口。不搬原房子，主要是支付违约金。“法院会支持违约金，但还是不处理户口问题。”

问题五:十年没有装修，物业费可以减免吗？

市民:某先生买房十年，未装修，未使用水电。希望物业能对这几年的物业费给予优惠。

律师:如果你真的没装修过，没用过水电，那么咨询过物业规定后，拿着相关证据找物业，一般可以获得物业费六折优惠。

& ampnbsp& ampnbsp& ampnbsp问题6:拆迁后对补偿面积不满

市民:拆迁后，刘女士认为作为补偿标准的实测面积小于其房产的实际面积，但此时她已经签了合同，领取了补偿款。

律师:这种问题应该在签订赔偿合同前解决。既然已经签了合同，原则上签字就是同意合同内容，然后主张变更。这并不容易。但是，你仍然可以选择向法院起诉，这是你的权利，然后由法院来决定最终的结果。

问题7:我的房子被挡住光线，我该如何维权

市民:客户在城阳买了房子，但是二楼被新建的楼挡住了，室内光线很暗。另外，他发现有四份购房合同，但手里的内容比开发商的少了几页。

律师:首先，对房屋日照条件有明确规定，即冬至日照时间不得少于2小时。你可以根据这个标准来检查你的房子日照时间是否达标。第二，你可以看看合同的内容，是否明确目前会有一栋楼挡住你家的阳光。如果这个楼是后来重建的，没有提前通知你，那么开发商应该负责。最后，关于合同的不一致，你可以举证，出示证据，申诉。

问题8:丈夫和叔叔去世的遗产

市民:王女士咨询，丈夫的叔叔没有妻儿，她和丈夫生前赡养，并支付丧葬费。叔叔有四个侄子，现在丈夫去世了，那么他们有没有权利继承叔叔留下的房子？

律师:如果没有父母、子女、配偶等第一继承人。，那么侄子属于第二继承人，可以继承叔叔留下的财产。但是，既然你丈夫已经去世，你作为外甥女，没有立遗嘱就没有权利继承他叔叔的财产。丧葬费，如果是赠与，是无法追回的。如果你主张借钱，可以联系你叔叔的继承人追讨借款。

问题九:拿不到房产证买房

市民:贾先生买了同事卖的一套房。但当时他同事买了公房出售，却没有办理房产证。但是公司已经破产重组，贾先生现在拿不到房产证。

律师:首先你可以起诉你的同事，让他注册，然后转给你。但要看具体情况，是否符合报名条件。

问题10:买别墅台阶让停车变得不可能

市民:刘先生买了别墅，但是院子里有一个比较高的台阶，无法停车，希望能得到补偿。

律师:获得赔偿的前提是开发商在你买房时故意隐瞒真实情况，存在欺诈行为。首先请看看购房合同中是否有停车的相关条款，或者是否有附平面图，再与实际情况进行对比。如果没有，那就看开发商的楼盘规划、沙盘、宣传资料等。这些都可以作为证据，法院会判决你是否应该赔偿。

& ampgt；& ampgt；案例直击& lt& amplt；

【/s2/】案例一:房子迟迟不交房，双气入户？

买房是大事，贴问题房是坏事。聚焦房地产的半岛“问法热线”专题开通后，不少市民打电话反映房地产问题，其中大观下小区引来不少业主投诉。吐槽主要集中在延期交房、双气到户宣传、百姓水电、商业水电、房屋质量等问题。针对这个问题，记者也联系了开发商青岛东方凌海置业有限公司，相关负责人也一一回应。

“房子是2019年4月份买的。合同约定2020年9月交房，但至今未交房。”业主告诉半岛记者，大观天下小区位于胶州。他经常去胶州，路过项目工地总会看看施工情况，但已经几个月没见到施工人员了。对此非常担心的业主也去售楼处询问情况。几经辗转，相关负责人终于露面了。“负责人说正在加紧施工，争取今年年底把房子交付给我们。我让他给我们一份补充协议，写明具体的发货日期，如果不能发货会给我们多少赔偿。他说不行。”

老板还说他面临另一个问题:“我们的合同不一样。我们的合同没有规定取消订单只是赔偿我们违约金，而且是万分之一，也就是一天几块钱。”延期交房需要自己租房每月2000多元，但延期交房违约金按合同规定每月只会支付到200元。这合理吗？

除了延期交房的问题，小区业主还反映了双气户的问题。“当时卖房子的时候宣传过‘双气’的理念。我们自然理解为“天然气和供暖”。但是我们交房后发现需要烧天然气取暖。这是什么双气！”业主说，开发商当时卖房子的时候就应该说清楚，而不是误导消费者。

业主对开发商误导消费者的不满还集中在水电费用的问题上。“当时买的是合肥经开区loft公寓，开发商承诺是人家水电，但有已经入住的业主告诉我们是商业水电。”业主告诉半岛电视台，水电费用相差不小，这个费用他们接受不了。

小区的住房质量也成为业主关注的焦点。“大观天下小区是loft公寓。为什么二楼的消防管道都露在外面？还有一个问题。置业顾问说可以自行拆除。安装它有什么作用？墙体表皮脱落严重，二层结构不稳定，部分邻居装修漏水。”

针对业主反映的问题，记者联系了开发商青岛东方凌海置业有限公司客服部相关负责人张先生，“受疫情影响，我们工地复工有所延误，影响了交房时间。但是我们工地目前还没有停工。目前地下车库有80多名工人在施工，外墙保温材料和窗户即将进场。2021年12月31日前肯定交房。至于违约金，我们将按照相关规定，按照每日总房款万分之一的标准支付，高于合同的万分之0。张先生说，关于双气户的问题，开发商从来没有宣传过集中供暖。”我们会在交房的时候免费为业主安装一台燃气壁挂炉，因为商河示范区这个地方目前没有集中供暖，旁边的其他项目也是如此。“张先生说，在用水用电方面，相关部门也会上门走访，确定是民用水、民用电还是商用水电。”房子交付后，相关部门会上门检查。如果确实是一户一表一居民，则按照居民水电价格收取水费；如果不是一表一户或商业户，则按照非居民用水用电价格收取水费。"

关于房屋质量问题，张先生回复半岛记者称，房屋交付前会进行相关质量验收，验收合格后才能交付。如果房屋在交付后的保修期内出现问题，开发商将负责维修保养。

案例二:交房要延期，退款难

2019年，王先生在胶州市协信行空科技城买了一套公寓。合同规定的交房日期为2021年7月，但截至2020年12月，该公寓一直处于停工状态，无法在规定时间内交付。王先生和其他房主一起向开发商青岛南信城投置业有限公司提交了退款申请，对方也按照流程进行了审批。理论上来说，接下来应该退款，但直到2021年3月，都没有车主收到退款。

由于公寓最低首付50%，大部分业主一开始就付了全款，也有人付了一半房款。付钱容易，退款难。业主如果拿不到退款，就会联合起来寻求相关部门的帮助维权，但是没有结果。他们也多次去售楼处，希望解决退款问题。

3月24日，王先生和业主再次来到售楼处。“今天来的十几个人，最多的交了一百多万，少的交了几十万，一共一千多万。”王先生说，业主现在拿不到钱，他们设想的方案是每个月退10%-20%，让业主每个月都能拿到钱。

3月24日下午，半岛台记者联系到开发商相关负责人李先生。他表示，购房合同上写的交房日期是今年7月10日，并表示可能会延迟到9月10日，但退款协议上并没有明确退款时间，所以目前的计划是9月10日前一次性退房。

& ampgt；& ampgt；法院案例& lt& amplt；

延迟交房？认购的房屋继续出售？法院是这样判决的！

随着房地产市场的不断繁荣，因为房地产问题而对簿公堂的案件也很多。

为提高公民的法治意识，使其心中有数，半岛记者查询中国裁判文书网，从近期案例中选取部分案例进行梳理，以期提醒公民在遇到问题时，如何明确责任，依法维权。

情况1:

交房发现问题，维修后迟迟不交房。

2016年，李(乙方)与青岛地华房地产开发有限公司(甲方)签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定:乙方向甲方购买高新区河源路216号星宇华府房屋一套，总价76万余元；在规定日期前一次性向乙方支付总房款760000元(含定金)；甲方定于2018年12月31日前向乙方交付该房屋，不可抗力除外。

李在规定时间内支付了涉案房屋的首付款和房款，并缴纳了房屋维修基金。2019年1月25日，房产公司通知李于2019年1月31日入住。后来由于临近春节，入住手续推迟到2019年春节后。2019年2月23日，李与房地产公司办理房屋验收交付手续时，发现涉案房屋主卫生间窗户玻璃破损，窗框用铁丝捆绑，北卧室窗户玻璃未安装。对此，房地产公司承诺将尽快对涉案房屋进行修缮后交付给李。后李与房地产公司就涉案房屋的维修及延期交房的违约赔偿问题多次协商未果。涉案房屋已经修缮完毕，已经具备交付条件，但房地产公司并未将涉案房屋交付给李某，也未通知李某办理房屋交接手续。对此，李某向法院提起诉讼。

一审法院认为，房地产公司应承担延期交房的违约责任，应按合同约定向李支付延期交房违约金。根据合同约定，房屋实际交付时间可以在合同约定时间的基础上提前或推迟90天。由于合同约定房屋预计交付时间为2018年12月31日，房地产公司实际交付房屋时间可在2018年12月31日的基础上延长90天。故李主张的逾期交房违约金一审法院支持自2019年4月1日起至开发商实际交房之日止按房价款万分之一计算违约金。李某要求开发商按照合同约定的房屋质量标准向李某交付房屋，有事实和合同依据，一审法院依法予以支持。综上，一审法院判决房地产公司按照双方约定的交房标准向李交付涉案房屋，并向李支付自2019年4月1日起至上述第一套房屋实际交付日止按万分之一计算的违约金。开发商不服一审判决，提起上诉。

二审法院作出终审判决:驳回上诉，维持原判。

情况2:

认购协议签了，房子却卖给了第三方[/s2/]

2018年4月28日，安某(乙方)与中海地产(青岛)有限公司(甲方)签订《京华宁静项目认购协议》，约定乙方购买甲方开发建设的房产一套，总房款146万元。签署本协议时，乙方应向甲方支付房款25万元整(含10万元意向金)，10万元意向金将转为定金。本协议在双方签署《青岛市商品房预售合同》后自动失效并撤回，双方的权利和义务将根据已签署的《青岛市商品房预售合同》的具体条款继续履行。

协议签订后，安某分别于2018年4月28日和2018年5月14日向房地产公司支付了25万元(含定金)和418036元。侯安某称，房地产公司于2018年将涉案房屋出售给第三人，得到了房地产公司的认可。至今，安某未能在该小区购房，房地产公司也未返还安某购房款668036元(含定金10万元)。

一审法院认为，本案中，安某与房地产公司于2018年4月28日签订的《京华宁静项目认购协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以认定。房地产公司称已多次通知安某办理涉案房屋的网签、贷款手续，但未提交证据，故一审法院不予采纳该意见。房地产公司将涉案房屋出售给第三方，导致协议无法履行。该行为构成根本违约，房地产公司应当返还购房款本金，并承担违约责任。安某要求房地产公司支付购房款668036元及基于668036元自2018年5月14日起至实际支付之日按年利率4.75%计算的利息，有法律依据，一审法院予以支持。安某要求解除与房地产公司签订的《京华宁静项目认购协议》的请求，在法律上是有效的，一审法院予以支持。

综上，法院一审判决:双方签订的认购协议解除，房地产公司于判决生效之日起十日内支付安某668036元及利息。

房地产公司不服一审判决，上诉至法院。二审法院作出终审判决:驳回上诉，维持原判。

& ampgt；& ampgt；提前通知lt。& amplt；

法官将于下周三做客“法律咨询热线”，与您畅谈“财产”。

下周三(3月31日)上午9:30-11:30，青岛市市南区人民法院陈法官、乔青法官将做客《询问热线》。

有物业纠纷的市民可拨打96663、80889800、80889088半岛热线，或登录半岛新闻客户端、微信微信官方账号“法制青岛”留言提问，[email protected]，将有专业人员解答。

我们来认识下两个。

↓↓↓

陈秀法官

青岛市市南区人民法院速裁中心二级法官，主要从事民商事案件。

乔青法官

青岛市市南区人民法院，速裁中心一级法官，主要审理金融借款合同纠纷、信用卡纠纷、物业服务合同纠纷等民商事案件。

3月17日，半岛“问法热线”正式开通。半岛媒体将邀请法官、检察官、法律专家、律师等法律专家学者，就民事、商事、行政、刑事、执行等公众关注的法律问题进行解答。

每周聚焦一个公众关注度高的话题，通过全媒体报道宣传普及法律知识，解答法律问题。

半岛传媒将利用其全媒体覆盖的优势，通过设立报纸专版、半岛新闻客户端“热线”栏目、半岛电视台直播、视频号、Tik Tok号短视频内容发布等方式，将嘉宾回答的内容全面、准确、及时地传播给广大市民。