法院民事判决书范文(女子首付745万买的房没了，还要倒赔近500万（判决书全文）)

2020年5月，家住上海的吴某英计划花总价1550万元在黄浦区购买一套180.09平方米的商品房。没想到，首付745万元后，因银行贷款审批延迟，无法按合同规定时间支付尾款的吴某英被卖方告上法庭。法院最终判决吴某英败诉。她不仅要退房，还要支付违约金和房屋装修费共计497.32万元，被众多网友称为“最差买家”。

上海市第二中级人民法院

民事判决

(2021)沪02民中第9362号

上诉人(原审原告):范某，男，1980年10月13日出生，汉族，住所地上海市杨浦区。

上诉人(原审原告):应某平，女，1953年9月14日出生，汉族，住所地上海市虹口区。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人:胡，上海市瀛东律师事务所律师。

上诉人(原审被告):吴某英，女，1996年2月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。

委托代理人:王思维，北京杜衡(上海)律师事务所律师。

委托代理人:赵，北京市(上海)律师事务所律师。

上诉人范某、上诉人应某平、上诉人吴某英不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初字第25443号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。这个案子已经结了。

范某、应某平上诉: 1。撤销一审判决第二项，依法变更吴某英交付给上海市黄浦区范某、应某平的房屋(以下简称争议房屋)，及其拒不返还所造成的房屋占用、使用费(自2020年起) 2 .【/S2/】撤销一审判决第六项，判决吴某英依法向范某、应某平支付逾期10个工作日的赔偿金。77500元(总房价1550万×0.05%/天× 10天)； 3。一审、二审诉讼费由吴某英负担。事实和理由: 1。范某、应某平实际于2020年6月左右将争议房屋交付给吴某英，但因吴某英严重违约，合同目的无法实现，故范某、应某平先后在律师函2中发出《解除房屋买卖合同通知书》。本案所涉房屋买卖合同及协议于2020年10月7日全部解除，故吴某英应按照1000元/天的标准支付2020年10月8日至实际返还日该房屋的占用使用费。3.根据双方合同约定，如吴某英违约，范某、应某平有权解除合同。除了支付相当于总房款20%的违约金外，吴某英还需向范某、应某平支付10个工作日的赔偿金(按每天总房款万分之五计算)这是双方的合同约定。范某、应某平的实际损失已在违约金中吸收，合同约定的十日逾期付款赔偿不应再与违约金吸收合并。综上，我们请求按照请求依法改判。

吴某英辩称，1。吴某英没有违约，不存在解除合同的条件，故涉案合同应继续履行。贷款延期不是吴某英征信造成的。贷款不下来，房地产交易中心不会过户，所以这个交易应该是贷款放款时间决定的。10月29日放款后，本案合同可以继续履行，但范某、应某平拒不配合过户。 2。一审判决尚未生效，不存在是否交房的问题。3.10月7日下午，吴某英确认收到了解散通知。范某、应某平当晚配合办理借款，应认定范某、应某平以行为放弃解除合同的权利。4.本案违约金、房屋装修费用过高，请二审法院酌情考虑调整。综上，请求驳回范某、应某平的上诉请求。

吴某英上诉请求:1。撤销一审判决，依法改判驳回范某、应某平一审全部诉讼请求； 2。一审、二审诉讼费由范某、应某平共同负担。事实和理由:1。对转移时间的理解。双方约定二期房款以贷款等方式支付。贷款批准后，双方应于8月30日前到房地产交易中心办理产权过户手续。虽然约定在8月30日前过户，但按照交易流程，只有银行贷款审批通过后，双方才能办理过户手续。吴某英未被银行拒绝贷款或贷款额度不足，但贷款延期两个月。即使借款违约，也是迟延而非根本违约，合同可以继续履行。吴某英不应单方面承担全部非实际损失 2。一审法院解除合同的法律适用错误。即使合同约定了解除的条件，吴某英于10月7日确认收到解除书并不意味着当日合同解除，因为范某、应某平当日配合吴某英再次办理借款手续，表明其未行使解除权。续签期间，范某、应某平未表示解除合同的意思。直至贷款获批，过户条件满足，范某、应某平反而放弃履行，拒绝配合过户，也构成违约。3.一审判决违背了合同法维护交易稳定的基本原则。范某、应某平收到定金后，将房屋交付给应，并约定装修。吴某英已经装修完毕，支付了一半房款。目前她已经具备支付第二套房价的条件。本案所涉合同的继续履行有利于交易的稳定。4.一审存在程序违法。双方均提供了微信截图作为证据，但一审法院仅采纳了范某、应某平提供的证据，而未采纳吴某英提供的证据一审开庭前，吴某英申请证人出庭作证的请求被驳回，其向法院提出的反诉请求及提交反诉及相关证据也被驳回。一审庭审中，一审法官发表了对吴某英不利的意见，损害了吴某英的诉讼权利。综上，我们请求按照请求依法改判。

范某与应某平争执，1。他们不同意吴某英的上诉请求，一审判决支持范某、应某平作为守约方行使协议解除权，有助于合同当事人摆脱不良合同，提高交易效率。2.合同义务的履行和权利的放弃必须表述为两个不同的概念。放弃撤销权必须明确表示双方自2020年9月30日起未达成书面协议。范某、应某平2020年10月7日合作办理借款，并未放弃撤销权，而是履行了合同义务。3.争议房屋是办公楼而非住宅楼，购买争议房屋是商事主体的投资行为。双方签订的居间协议中有明确的现金补充条款，即吴某英银行贷款失败或金额不足的，应在过户前向范某、应某平支付相应房款，吴某英有预见和控制违约风险的能力。4.范某、应某平出售竞房的目的是给母亲买养老房，吴某英也承认。现因吴某英违约，不能实现合同目的。综上，请求驳回吴某英的上诉请求。

范某、应某平向一审法院提起诉讼: 1。确认双方就争议房屋签订的买卖合同(补充条款、附件)及协议于2020年10月7日解除；2.吴某英向范某、应某平支付逾期付款赔偿金77500元；3.吴某英向范某、应某平支付违约金310万元；4.吴某英将上海市黄浦区XX路XX号房房屋返还给范某、应某平。逾期不返还房屋的，由吴某英向范某、应某平支付房屋占用使用费，自2020年10月8日起至实际返还日止，按1000元/天计算。5.吴某英支付范某、应某平房屋装修款180万元；6.吴某英已向范某、应某平支付745万元。范某、应某平在直接扣除吴某英应承担的债务后，将剩余部分返还给吴某英。

一审法院认定事实:2020年5月27日，双方签订第0008197号《房产买卖居间协议》，内容为:出卖人(甲方)范某、应某平，买受人(乙方)吴某英，居间人(丙方)上海XX有限公司，甲方将该房屋转让给乙方，转让总价为1550万元。吴某英应在签订买卖合同示范文本并办理公证(如有必要)当日支付第一套房款775万元、第二套房款775万元。付款方式如下:乙方应在签署示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款。【/s2/】若乙方在办理过户前贷款申请未获完全批准或无法获得贷款，乙方应在办理过户前通过丙方转让相应部分房款或直接支付给甲方。同年5月30日，双方签订补充条款，约定总房款仍为1550万元(净价，不含佣金)，乙方需支付100万元定金。1550万的房价分为合同价1490万，装修补偿款60万。甲方同意提前交房，乙方于2020年6月30日前支付首付款745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行贷给甲方。

签署上述协议后，双方于2020年7月2日正式签署了编号为3975505的《上海市房地产买卖合同》(包括补充条款和附件)。协议内容:出卖人(甲方)范某、应某平与买受人(乙方)吴某英通过上海XX有限公司居间达成，房地产证号为。甲方依法取得的是沪(2020)黄房地产证号。XXXXXX，房地产位于XX路XX号XX房，建筑面积180.09平方米。甲乙双方经协商一致同意上述房产。合同附件三明确:乙方应向甲方支付首付款745万元，乙方已于2020年7月31日前后通过中介向范某、应某平转账或直接支付定金100万元及部分首付款400万元，乙方通过中介向甲方转账或直接支付部分首付款245万元。二期房款745万元，乙方应在签署示范文本后五日内向贷款银行申请贷款。如果乙方的贷款申请在过户前未全部获得批准或无法获得贷款，乙方应在申请过户前通过丙方转让相应部分的房价款或直接支付给甲方。本合同补充条款约定，乙方未按照本合同及各项附件的约定履行的，每逾期一日，应向甲方支付总房款万分之五的赔偿金，并继续履行。若乙方未能履行本合同及其附件，且逾期超过十个工作日，或乙方单方面要求终止本合同，则视为乙方违约。甲方有权单方面终止合同。甲方解除合同的，应当通知乙方，除支付十个工作日的赔偿金(每天按总房价的万分之五计算)外，乙方还应当向甲方支付相当于总房价20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金和赔偿金，并在三个工作日内将剩余款项返还给乙方。当天，双方又签订了一份协议，约定因乙方违约导致买卖合同不能正常履行的，乙方应在合同解除后7日内将房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。因甲方违约导致合同终止的，甲方还应赔偿乙方180万元的装修费损失。

在履行上述合同时，吴某英按合同约定支付了部分首付款245万元。经范某、应某平催促，双方于2020年7月2日签订补充条款，约定因乙方(吴某英)未按合同约定于2020年6月30日支付首付款，剩余首付款245万元未付，现由甲方(范某、应某平)乙方于2020年7月31日前一次性支付上述费用。否则，房屋买卖合同自动终止，乙方应向甲方支付违约金(合同总价的20%)，并赔偿甲方原装修损失180万元。吴某英已实际向范某、应某平支付滞纳金利息。同时，截至2020年7月13日，吴某英支付剩余首付款共计745万元。范某、应某平确认收到此款项，对金额无异议。同时明确，根据双方合同约定，吴某英承担违约责任及赔偿(直接扣除相应金额)后，剩余已付房款可由范某、应某平返还给吴某英。

范某、应某平实际将争议房屋于2020年6月左右交付给吴某英。之后，吴某英申请延期至2020年10月29日的贷款745万元(用于支付二期房款)。在此期间，2020年9月15日，范某、应某平通过律师函告知并催促吴某英，内容:合同约定2020年8月30日前办理过户，吴某英应在过户前付清全款，但吴某英严重违约，仍有805万元未支付。希望吴某英收到信。同年9月30日，范某、应某平向吴某英发送了买卖合同解除通知书，明确吴某英在收到上述律师函后仍未按约定期限付款。故范某、应某平按合同约定行使撤销权，要求吴某英搬离并返还争议房屋，支付总房款的20%作为违约金及房屋装修损失。对于上述两封信函，吴某英于2020年10月7日确认收到，无任何异议。

一审庭审中，吴某英坚持认为，吴某英的情况不是贷款没有批下来。延迟和失败是不同的概念。吴某英的借款申请没有被拒绝，只是拖延。同时想到，2020年10月7日，范某、应某平也同意与吴某英合作展期。所以范某、应某平现在单方面解除合同是违法的。吴某英要求继续履行合同。对此，范某、应某平不予认可，吴某英未能提供相应的事实和法律依据。

一审法院认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。本案争议的焦点涉及: 1。吴某英坚称虽然其贷款延期是事实，但结果并不是银行拒绝贷款，只是影响了交易(转账)时间，故吴某英的行为不属于根本违约(导致买卖合同提前终止)。对此，法院难以认同。现已查明的事实和证据表明，在第二笔付款义务到期时，乙方即吴某英选择了银行贷款方式，并约定如贷款逾期，应在办理产权过户前，及时以现金形式向中介或范某、英某平支付相应部分房款；否则构成违约，范某、应某平有权解除合同并要求赔偿。但房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日。吴某英在庭审中提供的相关证据证明，吴某英最终拿到借款的时间是2020年10月29日，已经大大超出了合同约定的时间和双方的预期。当然，贷款迟迟未批的原因与范某、应某平无关，也可能与吴某英自身的信用能力等无关。双方对此均无异议。但法院认为，吴某英作为一名合格的民商事主体，应当已经知道交易中可能产生的风险，尤其是在合同已有明确约定的情况下(且本案所涉交易已多次被双方以补充条款在协议中明确约定)，但吴某英未及时履行付款义务(尤其是二期房款的付款义务， 并且吴某英还对房款首付款进行了逾期支付，并为其支付了利息。 2.因吴某英违约，就范某、应某平的解除行为而言，根据《合同法》相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。此外，根据本案涉案合同的约定，吴某英逾期履行债务超过10日的条件，即范某、应某平单方解除权早已履行完毕。本案中，范某、应某平律师的解约函已送达吴某英。同样，根据法律规定(以及本案所涉合同的约定)，解除通知到达对方时，合同解除。范某、应某平解约通知于2020年9月30日发出，10月7日经应微信确认。故范某、应某平诉请确认双方请求撤销2020年10月7日的争议房屋买卖合同(含补充条款及附件)及约定有事实和法律依据，法院依法予以支持[/S2]事实上，2020年10月7日，范某、应某平仍同意配合吴某应延期借款，故此前范某、应某平发函单方解除合同的行为违法。因吴某英未能提供相应的事实和法律依据，范某、英某平不予认可，故法院依法不予采信)。同时，吴某英应承担相应的违约责任。导致范某与应某平的合同目的无法实现，经济损失包括争议房屋的装修损失180万元有相应的事实和法律依据(双方的协议也确认了违约方的这部分义务)。吴某英对此无异议，法院依法应予支持。至于吴某英认为范某、应某平主张的违约金数额(总房款的20%)过高，法院依法难以同意。由于房屋买卖合同本身有其特殊性，且交易涉及的金额一般较大(且本案涉及的交易对象为写字楼，而非普通住宅)，一方违约会造成另一方的经济损失。结合本案已查明的相关事实，表明本案中范某、应某平因吴某英违约(逾期付款、逾期过户)，可能需要对外人(案外房屋的出卖人)承担相应的违约责任(数额不得过小)。因此，考虑到我国合同法的相关法律规定，不排除当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案中吴某英违约造成的实际后果，范某、应某平至今无法正常再购买一套房屋(房市价格变动风险)，造成巨大经济损失。故对范某、应某平一并主张的违约金、实际损失赔偿等诉讼请求，法院予以支持是适当的。另一方面，范某、应某平主张有权从上述违约金、赔偿金中直接扣除吴某英已支付的房款，再将剩余部分返还给吴某英。因有合同依据，不违背法律规定，未对吴某英的合法权益造成实际影响，故法院对此也予以允许并采纳。3.对于范某、应某平要求赔偿滞纳金的请求，法院认为该部分请求本应吸收并入上述违约金和实际装修损失的诉讼请求中，不应单独计算、否则有不当增加当事人负担的嫌疑(虽然本案类似，对于范某、应某平证据中提及的律师费损失，范某、应某平并未承担同时，从公平和善意的角度出发，即使范某、应某平单独列明这一诉讼请求，法院也会按照与上述相同的吸收合并原则进行处理(即不支持单独损失律师费)。4.关于双方与居间方(丙方)签订的原《房地产买卖居间协议》，由于双方已签订了正式的标准样本《上海市房地产买卖合同》(俗称“网签合同”)，原《居间协议》所涉及的买卖合同义务已全部转移至后一份合同，故本案不再需要单独提及居间协议的解除(范某、应某平请求解除的标的物中也未提及)。如果本案当事人与中介之间存在佣金等纠纷(本案庭审中，双方均承认不存在佣金纠纷)，则与本案纠纷的解决无关。5.对于庭审，吴某英坚称房屋价格有争议，吴某英实际支付了50%，故原房屋买卖合同应继续妥善履行。虽然有一定的合理性，但如果尽力保持合同交易的连续性和稳定性，有助于减少双方的损失。但本案中，范某、应某平依据合同约定，坚持其单方解除权(及损害赔偿权)。吴某英因已支付50%房款而不能解除合同的观点，显然没有任何相关法律依据。我国合同法的相关规定及相应的买卖合同司法解释，没有相关的强制性规定(即买受人支付超过50%的房款，不能解除合同。请注意，本案涉及的标的物是二手的。不是一手商品房，也不是一般意义上的住宅)，法院对此只能无奈地表示遗憾(因为法院已经注意到给予双方充分合理的时间进行庭外和解，使双方有可能继续履行合同)，法官不得拒绝判决，判决只能依据现有的法律法规作出。本案涉及的房屋买卖合同，并不是我国法律必须强制保护和履行的特殊合同(否则会损害、社会公众或第三人的利益)。也就是说，如果本案中范某、应某平享有单方解除合同的法定权利，却强制双方继续履行合同，将存在“强买强卖”的风险，严重违反了民商事活动中民商主体的契约自由原则。综上所述，人民法院应当根据证据能够证明的案件事实，依法作出判决。

一审法院根据2017年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第三条、第六条、第七条，根据第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、 1999年《中华人民共和国合同法》第107条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第85条，判决如下:1 . 确认范某、应某平、吴某英对上海黄浦。二。吴某英应于本判决生效之日起十日内搬出并返还上海市黄浦区XX路XX号房范某、应某平的房屋。逾期的，应当加收房屋占用使用费，按照1000元/天的标准计算，直至实际归还之日。三。吴某英应于本判决生效之日起十日内向范某、应某平一次性支付违约金310万元。四。吴某英于本判决生效之日起十日内，一次性支付范某、应某平房屋装修损失费180万元。五、范某、应某平中的吴某英已支付购房款745万元，并在直接扣除上述第二、三、四项中被告吴某英所欠债务后三日内，范某、应某平将剩余款项一次性退还吴某英。6.范某、应某平其余诉讼请求不予支持。有给付金钱义务的一方不按照判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，吴某英提供: 1。吴某英的个人信用报告，用以证明吴某英在借款申请中没有过错。2.装修预算、分户中央空调节系统、地下水循环供暖系统、中央水处理系统买卖安装合同、家具买卖合同，用以证明房屋装修已完成80%-90%。3.申请红星美凯龙艾嘉置业工作人员叶某的证言，证明吴某英在借款申请过程中没有过错。第一笔贷款没批下来后，还在约定的付款和转账时间内。范某与应某平约定向另一家银行申请，并合作重新申请银行贷款。第二家银行的贷款展期一个多月。范某、应某平也配合办理了手续。之后银行同意放款，但范某、应某平不同意转账，导致合同无法继续履行。范某、应某平未提供新的证据，对应提供的证据和证人证言进行质证如下:: 1 .如果不认可征信报告的真实性，根据双方约定，贷款申请失败或金额不足的，吴某英还应在产权过户前向范某、英某平支付相应的房款。征信报告只是证明吴某英的贷款申请还在审批中，没有通过。2.不认可《装修预算》、《分户中央空集中供热系统、地下水循环供热系统、中央水处理系统买卖安装合同》、《家具买卖合同》的真实性。范某、应某平已交房，吴某英交房后装修。9月30日收到解除通知后，吴某英应返还房屋，防止损失扩大，9月30日后不承认扩大的损失。3.证人证词的真实性不被承认。事实上，10月7日，范某、应某平配合吴某英申请借款。当天，吴某英确认收到解除合同通知。

本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，予以确认。

本院认为本案争议焦点为:一、房屋买卖合同是否继续履行。吴某英上诉称，范某、应某平于2020年10月7日配合其办理借款的行为是其放弃解除合同的权利。法院认为，吴某英未按约定日期支付二期房款，已构成违约。范某、应某平虽跟进与其办理借款，但卷宗上无证据证明双方达成延期履行的约定，不足以推断范某、应某平。法院认为，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同；根据双方合同约定，吴某英逾期付款超过十个工作日的，范某、应某平有权单方解除。本案中，范某、应某平在吴某英逾期付款后发函行使解除合同的权利，符合法律规定和合同约定。根据双方确认的解除通知到达时间及范某、应某平的诉请，一审法院判决涉案合同、补充条款及附件于2020年10月7日解除。并无不当，法院维持。第二，房屋占用费和使用费的计算。范某、应某平上诉，自2020年10月8日起计算至实际返还日止。法院认为，本案双方对争议房屋买卖合同是否应当解除或继续履行存在争议。吴某英因银行贷款迟迟未能支付后期房款。二审中，双方还认可何某于2020年10月7日到银行共同办理贷款，吴某英于2020年7月13日前支付争议房屋一半房款。上述事实导致吴某英期待继续履行合同，其对争议房屋的占有和使用不存在主观恶意。故一审判决第二项未判令自合同解除之日起支付房屋占有使用费，并无不妥，本院予以认可。第三，范某、吴某英诉请某平赔偿10个工作日的逾期付款。77.500元，在我们看来，一审法院不支持这部分款项的理由已经充分论述，本院认可，不再赘述四、吴某英上诉称一审法院程序违法。法院经审查，认定不存在程序违法、未侵犯吴某英诉讼权利的事实，驳回了吴某英的上诉请求。综上所述，范某、应某平、应的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28937.5元，由上诉人范某、应某平负担1737.50元，由上诉人吴某英负担27200元。

这是最终判决。

李毅宏法官

周哲法官

谢亚林法官

2001年12月1日

助理法官姜

办事员黄启娟

来源:裁判文书网

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