广东银润律师所存在吗(警惕！购房者踩过的这些坑)

每年315，房地产行业都是一个无法回避的话题。

住房质量差、标准和配置降低、交付延迟、维修延迟等问题司空见惯。标杆项目，央企背景，明星企业，不能成为质量的代名词。

中消协发布的报告显示，商品房消费领域质量问题、装修问题、售后服务纠纷频发。数据显示，2020年，装修建材和房屋质量位列投诉量前十的商品，投诉量分别为149433件和13076件，同比上升6.4%和19.52%。

如今在购买房产这件事上，维权似乎是很多业主不得不经历的一道坎。

李金辉福州市禹州市:

质量问题屡遭投诉。

宇宙似乎走到了业绩和口碑的岔路口。

2020年，禹洲以1049.7亿元销售额晋升千亿新贵，同比增长39.75%，公司在百强房企中的排名也从2019年的48位上升至第37位。

然而，规模逐年递增的禹州，却在口碑上失足了。近年来，关于禹洲地产维权的新闻不绝于耳，楼盘维权事件更是多如牛毛，贯穿整个楼盘的竣工期。

2020年4月25日，自称是禹州仓山李金辉街区3号楼1栋1507室的业主王健(化名)在相关投诉渠道留言，称其购买的房屋已于2019年12月交付。最近装修铲灰后发现楼板大面积钢筋裸露，水平位置裸露。而且工人上粉墙的时候发现配电箱漏水严重。

对于王建的留言，福州仓山城乡建设局于2020年5月12日回复称，2019年1月进行了金洲李金辉项目的竣工验收，参建各方责任方出具了合格文件，程序合法有效。

而且仓山区城乡建设局于2020年4月22日召集相关单位人员对房屋进行了检查，发现存在屋面温度裂缝、露筋、夹渣等问题。协调会上，设计单位向在场业主表示，房屋缺陷不会影响主体结构安全，而施工单位则表示，业主可以向物业登记门牌号和问题，待设计单位的修复方案出来后，再对房屋缺陷进行修复。

回复中还提到，设计单位于2020年4月27日将房屋修缮方案交给施工单位，由施工单位对公共部位的缺陷进行修缮。王健可以直接联系物业维修相关质量问题。

但对于维修，王坚还是提出了四个问题:1。为了取消合同费用，维修队只派了一个工人，业主要排队等候；2.工人不听业主意见，维修过程中还存在严重偷工减料行为；3.设计单位给出的维修方案个别住户存在缺陷，不愿意进一步重新设计缺陷；4.谁来监督维护过程？

据王建介绍，他的经历并非个例，3号楼存在质量问题。《国际金融报》记者在领导留言板上搜索“李金辉、禹州”，发现了多条关于1-3栋的留言，其中的关键词是“漏钢筋、渗水、虚假销售”。

705的业主在留言板上抱怨说，这栋楼的每一层都裂了，好几户都有斜屋顶、光秃秃的木头和空洞。而且07单元有大面积的钢筋外露，现在已经漏水生锈。

211的业主称，惠今巷在2018年预售时已经明确知道该房产分属于仓山区第九中心小学，但仍由仓山区第四中心小学销售，涉及虚假销售。此外，该地块还有3栋建筑。1号楼和2号楼是拆迁安置房，开发商却骗业主说是政府人才引进。对于小区的实际绿地率和容积率，开发商一直没有公布。

截至目前，上述两位业主的留言均未得到回复。

《国际金融报》记者了解到，惠今是禹州、惠今和郑融联合开发的项目。2016年，李金辉项目以17.3亿元的总价中标。其中，第一大股东禹洲股权占比66%，耗资11.42亿元。

同年，项目开发运营主体福州泽祥房地产开发有限公司(以下简称“泽祥地产”)成立。企业信用信息公示系统显示，泽祥地产多次受到行政处罚，最近一次是在2020年6月。

2020年5月8日，福州市仓山区市场监督管理局接到举报称，泽祥地产开发的楼盘李金辉二号地块在销售过程中涉嫌利用不平等格式合同侵害消费者利益。

经相关部门调查，泽祥置业使用的《商品房买卖合同(预售)》及其附件为事先拟定的格式合同。补充协议中有多项不平等条约，分别排除了消费者的解除合同权、不同意变更时的退房权、因出卖人原因房屋交付后规定期限内不能取得权属证书时消费者的解除合同权、因房屋不符合交付条件消费者拒绝收房的权利。

福州市仓山区市场监督管理局认为泽祥地产使用不平等格式合同侵害消费者权益，给予泽祥警告，罚款1万元。

除了不平等条约，质量问题的维权早在2018年就可以找到。

据媒体报道，宋女士于2017年底在禹州李金辉认购了一套房子。2018年6月，她接到物业通知，可以办理交接手续。这时，业主群里的两段视频让宋女士知难而退。

原来，有业主在办理交接手续时，发现地下室几个车位上方漏水严重。业主群的一段视频显示，车库上方不断有水往下滴，地上有很多水渍。另一段视频显示，在地下车库靠墙的位置，不断有水喷出，如同“水帘洞”。在洒水车处，有一个疑似“配电箱”的控制器，存在很大的安全隐患。

从2017年开市到2019年竣工，金洲李金辉的维权事件始终贯穿其中。记者试图就王建等车主开头提到的质量隐忧联系金惠利相关负责人，截至发稿前一无所获。

安吉尤因南山:

白蚁隐藏在精装修之下。

红星“尤因南山”位于浙江安吉银润兰城天使小镇，森林湖泊腹地，东邻安吉Hello Kitty乐园。因为离杭长高速安吉出口不远，也打出了“杭州都市圈”的卖点。

游南山真的是够隐蔽的，很多业主交房后才发现质量问题。

一个业主住进新房后，因为总是被蚊子咬，就想到把自己卧室的背景墙拆掉一探究竟。他从没想到里面全是白蚁。

白蚁侵袭的家庭不是一家，群里很多业主都反映有类似情况。一位业主担心“这么多白蚁很快就要塌了”。

也有业主反映，新家刚住几天就开始“漏水”。有一个业主，一楼客厅墙面渗水严重，从地下室到二楼墙面全部发霉。揭开壁纸后发现bug，大概率是开发商没有做好墙面防水。这一幕在业主中被称为“美丑之下”。

业主向物业和开发商反映了各种问题，却迟迟得不到处理。有的业主无奈，把地下室到二楼的墙全部拆掉，换成硅藻泥。

质量风波曝光至今已有三个月。然而网络上关于该项目的负面新闻几乎“绝迹”，广告铺天盖地。

记者拨通了售楼处的电话，询问该项目的相关情况。一位自称从2019年开始在此工作的销售人员坚称，从未听说过这个项目有任何质量问题，并表示目前一期的房子已经全部交付，二期的房子已经是现房，只是在做绿化等收尾工作。，预计将于11月正式交付。

当记者要求进一步核实时，销售解释说网上的一些消息可能是竞争对手发布的虚假信息，不要完全相信，并建议记者实地看房。

记者根据相关资料了解到，“游尹楠山”项目所在的天使小镇由一级土地开发商浙江银润休闲旅游发展有限公司建设。2017年，红星美凯龙的子公司红星美凯龙以2248元/平方米的单价从银润手中收购了这块土地，随后开发为别墅度假村。乐居数据显示，“尤因南山”的销售均价约为25000元/平方米。据销售，安吉的“优尹楠山”项目有269套房源。房天下数据显示，总价在370万-700万元之间。由于单位大小的差异，《国际金融报》记者粗略估算了一下。按照单价500万元的均价计算，这个项目总价值超过13亿元。

事实上，对于红星美凯龙来说，“游尹楠山”也有其独特的意义。2017年期间，吕雯地产被房企视为新的利润增长点，多以“下沉县级市”来拓展。同在天使小镇，碧桂园、祥盛等房企也已入驻。

作为红星美凯龙的首个文化旅游项目，安吉“游尹楠山”是该系列的首个产品。打出以上游的噱头，红星美凯龙在乌鲁木齐、西双版纳、南昌等旅游资源丰富的地区相继布局了多个文化旅游项目。

2018年5月，红星美凯龙副总裁陈志杰曾表示，红星美凯龙区别于其他房企的最大特点是能够发现美，创造美。在新闻发布会上，介绍了安吉“游尹楠山”项目作为实践这一理念的典范。

三年来，曾经的纸图变成了真实的房子，却在规模冲刺的路上“粉饰太平”。我不知道，在红星美凯龙看似美丽的“墙”下，隐藏着多少白蚁？

上海西郊金茂大厦:

一套房发现120个小问题。

仓促交货、大幅降价、缺陷频发...业主在选择上海西郊的金茂府的时候，很可能没有把上面的任何一个描述和他的房子联系起来。“这个项目，如果开发商做得好，还是不错的。”上海西郊金茂大厦的业主陈辰(化名)感叹道。

与上海大宁金茂公馆的这一对项目，本应是中国金茂的标杆产品线，如今却频频因质量问题遭遇维权。

“120多个小问题”

“销售和实际房子有出入，货不对板，样板房没有风道，实际鞋柜有风道占用面积；实际交付的门是白板门，与销售承诺不符；样板间公共区域走廊铺瓷砖，实际公共区域却是一大块白墙……"这是1月24日网上的一则投诉，题为《西郊金茂府虚假销售强行交房》。

陈辰还列举了很多类似的问题:样板间是摸起来有线条的墙面覆盖，实际交付的却是光滑的壁纸；地板的颜色有问题...

“柜子下面其实有一层凹凸不平的水泥地，全是木棍和垃圾，围着一个铁皮，不打开看不到。”他说。上述公众投诉中还提到“合同约定柜下和背面铺设瓷砖，但实际交付的是裸露的水泥地面”。

陈辰表示，2020年12月底交付橱柜时，发现了橱柜下不贴砖的问题。当时开发商说(贴砖)要向上申请，现在已经两个多月了。“现在看来，可能不会卡”。

另一位业主在公开投诉中提到，“买房前，样板房区域的墙面有壁灯，但实际交房没有壁灯。”

除了降低标准和分配，精装房的室内交付质量也是问题百出。据此前媒体报道，不少业主的房子存在阳台空鼓、卫生间台面破损、瓷砖脱落、马桶歪斜、墙面乳胶漆开裂、卧室门漏风严重等问题。

陈晨的两个浴室漏水。“现在厕所和瓷砖都被撬开了”，“油烟机的风道也有问题，一栋楼的人都臭死了”。一些业主撬开地板后也发现发霉现象。此前一楼某单元业主向媒体反馈，收房时看到地板发霉。此后，经过多次沟通，开发商答应彻底拆卸，重铺地板。

其实开发商这种拖延和推诿的态度一直存在。据市民投诉，2020年初，有业主发现每栋楼的外立面都有鼓包、裂缝、凹凸不平的现象。虽然开发商承认有质量问题，但一直敷衍拖延。直到4月初，他们才承诺选择一栋楼作为样板，5月底前完成修复整改。但此后业主发现修复效果极差，仍有明显问题和痕迹。上海市嘉定区建管委当时的回复显示，经现场检查，发现该小区外墙部分部位存在空鼓包、起皮现象，要求施工单位进行维修。

“我们的墙还是凹凸不平，但开发商说符合标准，估计过几年就掉漆了。”陈辰说。

这些质量问题仍然可以修复，而且陈辰也发现了不可修复的缺陷。定制橱柜时，他发现橱柜不能完全靠在墙上，这才意识到墙是歪的。

“请检查房间，发现有120多处小问题，如划痕、裂缝、胶水松动等等。”陈辰说。

由于频繁的问题和延长的维修周期，业主的计划被打乱。“2020年12月底，交付的时候要做橱柜和家具。这样一来，地板和壁纸就出现了很多问题。我想等开发商做完再进去。这样一来，年底基本没有什么修补，就是粘补缝。年底了，工人都回家了，地板和壁纸没希望拿到了，年后再拖。”

除了肉眼可见的质量问题，金茂府一直标榜的“科技”也是难以匹敌的。

据媒体报道，有业主反映室内恒温系统不恒温，只能调节到16℃左右。恒湿系统不是恒湿，湿度只能调节到5%；新鲜空气系统管道在拆卸后布满灰尘颗粒。“我们的情况还没到这个地步。”陈辰说，但冬天的温度基本上是20度，许多业主反映天气寒冷。

王迪后遗症

“上海西郊金茂之家位于上海区嘉定区，是金茂为上海打造的又一个‘政府’杰作。”中国金茂在2019年年报中这样描述这个项目。“该项目延续了金茂的绿金品质和豪宅基因，包括12大绿色科技系统，荣获绿色建筑设计标准2星设计奖。”

如今，这样的“明星工程”的标志是标准和配置明显降低，住房质量下降，交付问题频发。有分析认为，这与新房限价、拿地贵时利润压缩空有关。

西郊金茂府项目诞生于2016年。当年6月17日，福建房企建发地产以41.98亿元总价拿下嘉定区嘉定新城E27-1地块，远高于此前金地以20.1亿元创下的嘉定地王纪录。

该地块成交楼面价约为30200元/平方米，而周边新房价格也不过3万多元。当时业内预计该项目的价格将达到6万元/平方米。

三个月后，中国金茂和保利地产进入该项目，与建发地产联合开发，由中国金茂运营。此后，2016年底，上海进入限购、限价等多重严控时期。直到2019年，上海市场调控仍无放松迹象，中国金茂的这个地王项目被迫入市。

一位资深行业分析师告诉记者，西郊金茂府项目扣除保障房后的楼面价约为3.76万元/平方米，而2019年2月首次销售均价约为4.39万元/平方米，项目利润空明显有限。减少分配和招标已成为降低成本的重要途径。

公开资料显示，在2016 -2017年的火热期，中国金茂在宁、深、厦等地频频拿下王迪项目。

其中，2016年5月，中国金茂以约3.7万元/平方米和3.69万元/平方米的楼面价斩获南京河西王迪G12、G13地块。此后，该项目也受到了价格限制。公开资料显示，河西金茂府G13地块销售均价约为5.2万元/平方米。现在，项目业主也展开了维权，降标降频被提及。

高地价和低售价的影响不仅仅是被辩护。

2021年1月25日晚间，中国金茂发布盈利预警。预计2020年归属于公司股东的利润较2019年下降40%-50%。

中国金茂表示，这是由于房地产市场调控等原因，导致其项目售价不及预期，需对在建物业和持有待售物业计提减值准备。据国泰君安估算，如果2020年前三季度毛利率降至20%左右，减值估计在30亿-40亿元之间。

国泰君安证券分析师谢浩宇认为，金茂近两年在国内的销售增速(2020年增长44%)和均价(2万元/平以上)均好于同梯队房企，但仍计提减值，说明不是销售端的问题，而是历史公开市场拿地价格过高，达不到严格的限价。

上海招商虹桥大厦:

看房虚假宣传

2020年12月，位于上海大虹桥板块的招商虹桥大厦迎来冰火两重天。

一方面是房子的销售。当时项目二期开盘入市，推出的356套房源吸引了1423组客户付款购买。最终认购率达到399.72%。开盘当天，356套房源全部售罄，数千人惋惜。另一方面，争议也很多。据悉，该项目一期提前半年交付，因质疑开发商违规交房、虚假宣传、质量问题，大量业主举着横幅维权。

“先交钱再验房”

公开资料显示，招商局虹桥大厦位于“大虹桥”辐射区域许婧板块，由央企招商局蛇口开发建设。项目周边配套完善，虹桥万科商业广场对面。半径2公里内规划教育用地6块，距离17号线徐营路站仅400米。

此前，项目一期在2019年分两次开盘，市场共有896套房源；受限价影响，项目取证均价约5.8万元/平方米，与板块同期新报价一致。项目主力户型75-104平米，最终认购率分别为75%和67%。网上房地产显示，截至3月10日，招商虹桥公馆一期已销售894套，仅剩下2套在售。

柯睿数据显示，2019年，招商蛇口实现沪市股权销售98.82亿元，排名第七；2020年，上海招商蛇口股权销售额下降10.36%，至88.58亿元，排名也降至第10位。

2020年12月26日，招商虹桥公馆一期开始集中交付，比原定的2021年6月提前了半年。于是，开发商提出了“先交钱，再验房”的要求。

据该项目一期业主介绍，交房第一天，业主进入集中交房后，被要求在验房前完成补面积差、交物业费等手续。业主为了维护自己“超然房屋”的权益，与现场工作人员进行了激烈的交涉，甚至一度导致警方协调。

最终，只有少数业主在12月26日下午4:00-5:00赢得了“事前交房手续”，随后陆续办理交房的业主再次面临“补面积差-交物业费-验房领钥匙”的流程。2021年1月下旬，流程放宽到“补面积差——开门验房——交物业费——拿钥匙”。同时，根据招商蛇口的规定，一期房源无论交付与否，从2021年1月开始征收物业费。据媒体报道，由于不认可交房流程，3月初，一期仍有100多名业主未确认交房验收。

北京市东源律师事务所合伙人律师宋丽在接受《国际金融报》记者采访时表示，履行购房合同中关于房屋的各项约定是开发商的义务，业主在为其签约之前对房屋进行全面检查也是业主的权利。但实际操作中，存在先交面积差、物业费等钱，再验房、拿钥匙的情况。如果业主对房屋面积、质量等合同主要内容有疑问，可以坚持优先交房，同时业主可以请相关测量机构对房屋质量、面积进行测量。

宋丽提醒，房屋签约后，即视为房屋已经交付，房屋毁损、灭失的风险由业主自行承担。因此，业主对房屋的验收要谨慎。

涉嫌虚假宣传

记者调查发现，坚持验房后交钱，并不是因为投资业主的“多事”，而是出于对工程质量的怀疑。

2020年9月，正是上海的雨季，距离原定交付时间还有9个多月。招商局虹桥大厦一期建筑外立面墙面出现多处鼓包，甚至部分建筑出现满鼓包。同时，部分建筑也有渗水现象，东西两侧立面出现明显水渍。9月中下旬，业主在项目售楼处拉起横幅，手持或穿着印有“鼓包、渗水、墙皮脱落”字样的t恤维权。

维权未果后，多名业主在网上反映，项目一期开盘时，销售声称消防楼道只是楼道，不影响采光通风。但13号楼消防走廊外侧靠近真墙，中间的北卧室和厨房是一面墙，严重影响了北房间的采光和通风。销售描述与实际销售的房屋严重不符，存在欺诈销售和虚假宣传的嫌疑。

在建设过程中，有业主投诉，招商虹桥公馆一期二楼和二顶楼外侧安装了横梁(腰线)，但开发商在销售过程中并没有告知购房者这些信息，预售合同的建筑设计和平面图中也没有披露这些横梁的相关信息。由于上述两根横梁从整栋楼的外立面凸出较多，部分购房者房屋的采光和视野受到影响，甚至部分南行房屋的部分窗户被横梁永久遮挡。

据记者了解，由招商局承建的上海中环招商华府，2018年交付时也被曝出要维权。论文称，小区交付时，原本规划的楼层间绿地被密集的道路停车位取代，实际交付的楼栋门厅与样板房不符。之前宣传的孟桐公园“烂尾”，“人车分流”变成了“人车游”。

面对不断被曝光的产品问题，2020年10月，有业主在深交所披露平台上尖锐地质问招商蛇口:公司在上海许婧镇开发的楼盘虹桥公馆，近日因为质量问题，业主在维权。在此之前，招商中央华府也有过一次大规模的维权，杭州招商海洋春秋华庭小区也因为精装房问题被315晚会曝光。“请问，贵公司开发的楼盘为什么维权事件频发？你没有质量控制系统吗？你的经营理念是什么？”

对此，秘书长回应“具体问题请联系我们的客户服务中心”。

一方面是业主对工程质量的质疑，另一方面是招商蛇口规模冲刺的野心。其中，上海是招商蛇口不能放弃的阵地。

2020年，招商蛇口加紧在上海布局，共抢占三块宅地，及时夯实土储。今年4月，招商局以43.07亿元的价格拿下上海青浦区许婧镇的一幅宅地。斜对面的地块是招商虹桥公馆一期。“竞价”事件后，7月，虹口区嘉兴路街道地块再次开始拍卖。最终投资单价8.11万元/平方米，刷新虹口区楼面单价。12月，招商局联合融信、保利拿下静安区中兴小区一地块，斥资52.13亿元。

此外，2021年2月，招商蛇口击败建发、保利、金茂、金地等房企，竞得虹口区嘉兴路街地块，总价56.66亿元。

在不到一年的时间里，招商蛇口已经拿下上海四块优质宅地。这些地块也被招商局以最快的速度消化了。2020年4月拿下的许婧地块被定为“招商局虹桥公馆二期”，于当年12月入市。同年7月拿下的虹口区嘉兴路街地块，最快今年二季度入市，宣传为“招商外滩印章”。此外，招商9号楼、法华招商依云四季等老盘也将在今年陆续推高。

有业内人士认为，2021年，招商蛇口“弹药”充足，有望冲刺上海销售桂冠。但口碑下滑、陷入维权漩涡的招商，能否在保量的同时提高质量，还是要打个问号。

律师的建议

那么，购房者在购房过程中遇到虚假宣传、减免等一系列质量问题时，如何维护自己的权益呢？

宋丽指出，业主与开发商的纠纷主要属于后者在销售过程中夸大了项目的优势，导致业主收房后才发现前期宣传内容无法兑现，如承诺的学区房、公共设施、赠送面积等。但承诺的内容并没有在合同中体现出来，给业主维权带来了障碍。

不过最近这个障碍已经减少了。2020年12月29日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于民事审判适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释〉等27件民事司法解释的决定》(以下简称《决定》)，自2021年1月1日起施行。根据《决定》，将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条修改为:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体确定的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。即使商品房买卖合同中没有说明和承诺，也应当是合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”

“这一规定明确了开发商在销售过程中的宣传内容对房价有影响或者对客户的合同有重大影响的，即使只是宣传资料，也应当视为法律意义上的要约，即这些宣传资料是合同的内容，开发商应当承担相应的法律责任。”宋丽解释说，业主在购房时也要注意保留证据材料，在案例现场记录销售做出的一些承诺，保留宣传资料，拍摄并交付样板间等，以防将来交货时无法兑现承诺。

来源:人民网