物业公司怎样控制封装阳台大玻璃(物业与业主的对决 封装阳台到底谁说了算？)

近日，成都城投绿城·诚园一期小区内贴出了一张告示：诚园一期首户封窗诉讼案一审结果出炉，根据双流区法院判决，违规封装阳台的业主需在十五日之内拆除违规封闭的房屋阳台并恢复原貌，如不执行，违规封装阳台业主将被列入失信名单。

看到这里，相信很多人都会疑惑，自己掏钱买的房，怎么装修竟然都做不了主？许多网友愤愤不平，纷纷留言道“物业有什么权利发起诉讼”“这个物业可以开除了”。

但这事，还真没那么简单。这场业主与物业之间的对决已经接近一年之久。去年五月，诚园这位业主就在网络问政平台对物业进行了一番控诉，原因是“无视业主诉求，强行阻止封窗”。时间再到去年8月，有消息传出，绿城物业将擅封阳台的业主告上法庭，这场闹剧，真可谓是公说公有理婆说婆有理。

我们首先来感受一下诚园一期的建筑风格，房屋外立面是典型的高层风格、扁平化，大面积的玻璃幕墙，颜值十分在线。

那如果封完阳台，又会是什么样的情况？确实有些影响美观，这么一看，封闭阳台还真不是个小事。

事实上，在去年五月部分业主向问政平台投诉后，官方是进行了调查处理的。官方回复里写明，在项目交付后，业主们就根据《诚园商品房买卖合同补充协议》对能否封窗一事进行了表决，投票显示封窗同意人数并未达到业主总人数2/3，因此不能封闭阳台。然而在小区内部已经明确不能封阳台的情况下，还是有6成的业主依然悄悄进行了封闭安装。

不得已之下，绿城物业一纸诉状将首户封窗业主告上了法庭。

绿城项目凭借着高颜值的房屋外观吸引购房者购入，所以建筑的外立面是绿城项目价值的重要体现，如果业主的个人行为影响了项目的整体美观，那等于也侵犯了其他业主的权利。

况且，诚园业主在房屋购买之时，合同上就已明确规定，房屋交付后原则上不得封闭阳台。

那么在什么情况下物业无权制止业主封闭自家阳台？

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如果临时管理规约或物业服务合同中没有禁止业主封闭阳台的规定或约定，物业公司当然无权制止业主封闭阳台；

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如果临时管理规约有规定或物业服务合同有约定，但未经业主委员会或业主大会通过，物业也不能阻止业主封闭自家阳台；

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但为全体业主利益或小区整体性美观，业主大会通过了禁止业主封闭自家阳台的决议内容，那么业委会就有权或授权物业公司阻止业主封闭其自家阳台。

律师说法

就算是物业服务合同中有对业主封闭其自家阳台作禁止的约定，如果没有经过业主大会的同意认可也是不生效的。因为业主对阳台享有专有所有权，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定，认定阳台属于物权法所称的专有权。故业主对建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权力。如业主涉案所要封装阳台的行为未影响建筑物的结构和安全，未影响社会公共利益，未侵犯其他业主利益，是其行使房屋所有权的正当行为。

但封装阳台的行为应受到必要限制，即业主只能是出于保障居住安全和提高生活质量为目的，不得违反法律、法规的禁止性规定。同时没有损害其他区分建筑物所有人的合法权益和小区的公共利益。

阳台封还是不封，并不是一件存在绝对对错的问题，认为可以封阳台的业主多是从使用安全性、空间使用率出发，理由正当；但封阳台对外立面，城市界面存在的负面影响也无法否认。因此这个问题虽然存在多年，但争论还是在持续。

尽管在一些购房者看来，封窗是个人行为，发生在所有权属于自己的房屋内，而绿城和业主的诉讼结果告诉大家，如果在签订合同时有关于封阳台的相关协议，从法律的角度来讲，封阳台就不是随意而为的事。