菏泽恒大悦澜庭纠纷(菏泽6月份出让土地盘点！这些地块的教育资源如何？)
征地拆迁 | 2023年06月16日 | 阅读：179 | 评论：2
6月上旬，菏泽市自然资源与规划局发布了共4宗商住土地的出让（预）公告，累计出让面积共616.32亩，其中开发区3宗、牡丹区1宗，参考价格均为350万/亩。
详情如下：
01
地价疯涨
其中开发区供应集中在东部城区，牡丹区供应在南部城区，地块大致位置参考图如下：
左上为编号1、2地块
左下为编号4地块
右侧为编号3地块
值得注意的是，本次土地出让有着很大的价格上浮：例如地块1.2，周边在售项目陕建·长安府长安中心的土地成交价格在200万/亩，对比上涨了75%！
地块3，出让参考价为350万/亩，周边上年出让的2020-20地块单价也在350万/亩，但周边在售项目绿地·新都汇土地的成交价格在190万/亩，土地价格对比上涨了84%！
地块4，曾在2020年出让给菏泽市铁路投资发展集团有限公司，当时的成交单价为260万/亩，本次重新出让价格为350万/亩，单价上涨了约35%！牡丹路对面一路之隔的恒大·悦澜庭成交价格也在260万/亩...
单在土地成本和容积率上就可以看出这几个地块的房产价格极大概率会比周边现有的住宅项目贵出一些！
02
学校不确定性高
地价上升，那附着在这些地块上的教育资源又如何呢？
由图可见，地块1.2周边基本上是规划中的学校，对于菏泽家长来说，规划中的学校就意味着危险性极大，再参照最近房产学区维权事件的频发，单从教育方面来看，地块1.2的价值不大！
由图可见，地块3周边基本上也是规划中的中小学，现已建成招生的学校周边有武汉路小学、广州路小学和开发区实验小学（但这三个学校的招生范围已经确定），所以不确定性依旧存在！
由图可见，地块4周边基本上也是规划中的中小学，但比起上面3个地块靠规划中小学都是一路之隔，虽然不确定性依旧存在，但相较6月份其它出让地块的价值稍高一些...
03
优质教育仍靠抢
菏泽主城区的土地随着棚改的结束和规划的落定已经消耗殆尽，可以预见未来的土地出让将集中在城市外围。
但熟悉菏泽的家长们都清楚：最优质的的教育资源都在主城区里，外围虽规划了大量的新建小学但都是“某某托管的某某分校”，教育质量自然不敢与本校苟同，房产价值自然也不会高！
而主城区内也面临着大量新建小、中学分流现有居民生源的风险，一些新建的小区现在已然不能上学区范围内的老牌学校，而那些新建小学是否能对口现有老牌中学也存在一定的不确定性...
这就导致了像市实小、区实小（本校）等家长口中的“名校”学区内的房产一直处于上涨的状态，与那些城市外围房产已经拉开了2倍左右的价差，“教育决定房价”的铁律正在曹州大地上不断地被验证！
不是所有的房子都有价值，因为不是所有的房子都叫“学区”房！
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