海华律师事务所催款(“没签合同、服务不行”能否合法拒交物业费？)
合同事务 | 2023年06月16日 | 阅读：202 | 评论：1
大河报记者冯子勇
由于河南天河物业不被认定为晏子华庭的物业服务提供者，郑州市民李女士自2010年入住该小区以来，一直没有缴纳过物业费。近日，物业公司将李青(化名)告上法庭。郑州市管城回族区人民法院经审理，判决李青应向天河物业支付三年的物业服务费。随后，李青向管城区曹楠法院递交了上诉材料。
是什么原因导致业主连续10年拒交物业费？11月11日，大河报记者前往发生上述纠纷的小区，联系双方了解详情。
业主与物业之间不存在合同关系。
“开发商和物业公司签订的合同将于2016年到期。我从来没有和这个物业公司签过协议或者合同，我们小区看起来根本不像是物业服务，所以我觉得我不应该给他们交物业费。”在晏子华庭小区，记者见到了业主李青。
李青告诉记者，天河物业与开发商最早签订合同是在2009年，但她与另一家物业管理公司签订前期物业管理服务协议是在2007年4月。此后，她没有与天河物业签订任何协议或合同。“我们之间没有物业服务合同关系，不只是我，小区几乎所有业主都没有签过。”
记者随机采访了晏子华庭小区的三位业主，他们证实了李青的说法。但是，既然开发商在2009 -2016年与物业公司签订了合同，为什么李青仍然拒不承认并缴纳物业费？
为了回答这个问题，李青把记者带到了晏子华庭楼下的珠宝店。
这家珠宝店对外开放，任何人都可以随意进出。店的另一个门可以直接到小区里面。“就是说我们小区的门根本就是名存实亡，没有办法保证安全。”李青告诉记者，“之前一个业主家里连续被盗两次，第一次损失几万。家里的相机等电子设备丢了，后来他报了警。第二次盗窃后，失主搬走了。”
随后，李青出示了她在郑州市商都路公证处制作的公证书，并详细拍摄了小区各个部位的环境卫生。从公证书上可以看到，小区内很多污水已经在地面形成黑点，充电电线老化裸露，还有违章建筑，消防通道也无法通行。
(公证书展示的小区环境图片场景)
“法院一审判决我交了三年物业费7617.26元，我自费交了3000多元公证，准备在上诉时作为证据。”李庆说:“该付的我不会不付。但不该交的，我宁愿多花点钱，争取自己的权利。”
【物业】提供物业服务是客观事实。
在晏子华庭小区，记者还遇到了天河物业的工作人员。
“我们之前已经和开发商签了合同。虽然合同已经到期，但我们一直在提供物业服务，法院也认定对业主有法律约束力。”上述工作人员告诉记者，他们为晏子华庭提供物业服务是客观事实，业主不应该拒绝交物业费。
该工作人员表示，他们从入住晏子华庭开始，就一直在维护小区房屋及配套设施设备，还负责维护环境卫生和公共秩序，业主要交物业费。
此外，工作人员称，物业还在业主李青的门上贴了催缴物业费的通知。“她知道要交物业费，但她一直不交，所以我们提起诉讼，现在一审法院已经判决，根据《民法》相关规定，诉讼有效期三年，她应该交三年物业费。”
但这一说法并未得到李青的认可。“物业没有法律证据来催交物业费。他们在2010-2019年提供的证据都是伪造的。只有2020年提供的A4纸可以证明是在我家拍的，但纸上根本看不到任何字。”李青认为，物业提供的提醒语含糊不清，是没有法律效力的证据。
在一审判决书中，记者看到物业提供的催缴物业费的证据确实有一份日期为2020年12月9日的“催缴函”，但判决书中也明确物业没有提交照片的原始载体，无法显示照片的拍摄时间和张贴时间。
至于李青等业主比较关心的安全问题，对外开放的珠宝城可以直接去小区解决，但物业并未给出明确答复。
(对公众开放的珠宝城后门可直通晏子华庭小区内部)
[律师]有缺陷的物业服务是否构成违约仍有争议。
目前，李青已提起上诉。在上诉中，李青申请依法驳回一审判决的主要理由之一是，物业与开发商签订的《前期物业服务合同》已于2016年到期，她本人与物业之间不存在合同服务关系。不能粗暴地认为只要物业进了小区，就可以强迫业主接受服务，要求业主交物业费。
这一呼吁引起了业内的诸多讨论。没有约定或者合同的物业服务可以算公益服务吗？业主完全不认可物业服务可以拒绝交物业费吗？
一审判决书中有一句话:“虽然物业提供的服务存在一定瑕疵，但业主以此作为拒绝移交物业的理由是没有法律依据的。”
对此，几位律师有不同的看法。
“一般情况下，物业与开发商的合同到期，没有选聘新的物业公司，默认合同继续有效。”河南豫龙律师事务所李海林律师认为，虽然业主没有与物业签订相关协议，但物业服务确实客观存在。“我们也鼓励业主积极依法维权，比如业委会成立后，通过法律途径更换物业服务商。”
对于李青公证的财产瑕疵，李海林表示，“从法律上来说，确实不能将财产未尽到应有的责任作为解除合同的必要条件。”
上海海华永泰(郑州)律师事务所荣志良律师告诉记者，根据李青所做的公证书，小区卫生状况堪忧，小区西一楼有一条通道通过珠宝城直接与外界相通，社会人员可以直接进出，基本安全无法保障。发生了多起业主财物被盗事件。“这说明物业服务合同没有真正履行，物业已经构成根本违约，业主有理由驳回他们的物业费请求。”
另一方面，物业是否交了物业费还存疑。仅仅通过一张模糊的照片，很难判断它是否是真实的证据。“而且这种通报真的是违背常识的。物业有业主的手机号，可以直接打电话发短信。为什么要用更复杂的方式贴照片？”
截至记者发稿时，李青提起的上诉尚未审理，公证的物业服务存在瑕疵。能否作为根本违反物业的证据，业主能否因此拒交物业费，目前尚无定论，大河报将持续关注。
来源:大河报编辑:端木董藩
本文标签： 律师事务所的催款函有什么用
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网友点评
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开心市民
2022-03-11 12:52:52 回复
有提交照片的原始载体，无法显示照片的拍摄时间和张贴时间。至于李青等业主比较关心的安全问题，对外开放的珠宝城可以直接去小区解决，但物业并未给出明确答复。(对公众开放的珠宝城后门可直通晏子华庭小区内部)[律师]有缺陷的物业服务是
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野场浪子
2022-03-11 18:16:45 回复
业费？为了回答这个问题，李青把记者带到了晏子华庭楼下的珠宝店。这家珠宝店对外开放，任何人都可以随意进出。店的另一个门可以直接到小区里面。“就是说我们小区的门根本就是名存实亡，没有办法保证安全。”李青告诉
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熊仔吃掉月亮
2022-03-11 15:08:14 回复
协议或合同。“我们之间没有物业服务合同关系，不只是我，小区几乎所有业主都没有签过。”记者随机采访了晏子华庭小区的三位业主，他们证实了李青的说法。但是，既然开发商在2009 -2016年与物业公司签订了合同，为什么李青仍然拒不承认并缴纳物业费？为了回答这个问题
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自恋的猪
2022-03-11 14:23:46 回复
然合同已经到期，但我们一直在提供物业服务，法院也认定对业主有法律约束力。”上述工作人员告诉记者，他们为晏子华庭提供物业服务是客观事实，业主不应该拒绝交物业费。该工作人员
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泡妞大佬
2022-03-11 10:53:20 回复
青等业主比较关心的安全问题，对外开放的珠宝城可以直接去小区解决，但物业并未给出明确答复。(对公众开放的珠宝城后门可直通晏子华庭小区内部)[律师]有缺陷的物业服务是否构成违约仍有争议。目前，李青已提起上诉。在上诉中，李青申请依法驳回一审判决的主要理由之
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